#2.정책에서 말하는 문제란?

대통령후보도 이제 업무능력시험(수능고사)을 치러야...

가. 여기서 문제의식이 결여(缺如)되었다는 의미와 그 구체적 근거는 무엇인가?

부동산가격정책을 입안할 때는 반드시 가격의 당위성(객관성과 타당성) 판단에 가장 보편타당한 개념인 ①이상과 현실 그리고 ②flow와 stock의 개념(아래 첨부자료 참조)을 근거로 정책을 제시하여야 국민이 그 객관성과 타당성을 인정하고 정책을 신뢰할 수 있다.      

그리고 최소한 이러한 문제의식을 갖춘 신뢰성이 있는 정책이라야 효율성을 보증할 수 있다.

그런데 지금까지 정책입안자(정부와 국회)는 정책입안에서 이와 같은 근거자료에 의하지 않음으로서 정책불신과 함께 정책실패를 자초하였다.

이것이 우리가 지금까지의 대부분 부동산가격정책을 가리켜 문제의식이 없고 기본을 갖추지 못한 정책이라고 하는 이유다.     

(1)그러면 정책에서 말하는 문제란? 

(가)먼저 정책입안의 이유임과 동시에 대상이며 그것이 계량(計量)적이든 非계량적이든 한마디로 말하면 이상과 현실의 격차(gap)다. 

⓵예를 들면 바람직한 이상가격이 10.000원인데 현실가격은 15.000원이라면 5.000원이 바로 문제라는 것이다. 

⓶따라서 특히 부동산가격과 같이 대부분 계량(計量)적인 문제는 정책의 대상이 되기 위해서는 반드시 현실가격과 이상가격의 격차(gap)를 확정(문제의 확정)하여 그것(문제)을 대상으로 정책을 입안하고 추진하여야 한다.

⓷그러므로 국민이 염원하는 부동산가격(안정)정책은 바로 이상가격과 현실가격의 격차(gap)를 가능한 한 축소시키는 것을 목표로 하는 것이다.      

(나)그리고 이는 기업경영에서 경영성과판단을 위하여서는 먼저 목표(이상) 대(對) 실적(현실)의 정립이 전제가 되어야 하는 것과 같은 이치다. 

역설적으로 목표 대 실적을 분명히 정립하지 않으면 경영성과판단이 주먹구구식으로 될 수밖에 없고 따라서 그러한 기업경영은 효율성을 발휘할 수 없다.     

(다)또한 이를 경제학적 측면에서는 가치(이상)와 가격(현실)과의 상관관계에 비유할 수도 있다.

이는 우리가 시장에서 상품을 구입할 때 이 상품의 가격은 정말 그 정도의 가치를 갖고 있느냐? 고하는 누구나 가질 수 있는 의문에 대한 답변이기도 하다.      

(라)이 때문에 우리는 통상 부동산가격이 현실가격(실거래가격)과 이상가격간의 격차가 크면 문제가 심각하다고 하고 격차가 크지 않으면 별 문제가 없다고 말하게 된다. 

⓵그리고 그 가격상승이 부동산의 특성을 감안하여 통상(通常)적인 정도(2~30%초과)를 넘어서면 소위 거품(bubble)이 되는 것이다.

⓶다시 말하면 거품은 부동산가격(안정)정책이 실패한 결과적 현상이면서 이는 다시 정책입안의 대상이 되기도 한다. 

왜냐 하면 이 거품(bubble)은 우리가 향후 부동산거래에서 각종 risk를 가져오는 근본이기 때문이다.     

(2)따라서 모든 부동산가격의 정책입안에서는 문제를 확정하는 기준인 현실가격과 이상가격이 반드시 필요하다.      

(가)이것이 바로 누구나 통상적으로 가져야 하는 문제의식이다.

⓵이 때문에 정책입안자(정부와 국회)는 정책입안에 앞서 이와 같은 정책의 구체적 목표(문제)를 공유내지 공감할 수 있는 System(아래 첨부자료: “부동산의 이상(理想)가격과 현실(現實)가격의 역할과 상응관계 도표” 참조) 을 갖추어야 한다. 

⓶왜냐 하면 이것이야말로 국민의 간절한 소망(염원)인 가격안정정책의 승패를 결정하는 필요조건이기 때문이다.     

(나)특히 부동산가격과 같이 대부분 계량(計量)적인 것은 ①문제가 구체적 수치로 들어나야 하고 또한 그것을 ②정책입안자와 국민이 함께 공감(共感)하면서 공유(共有)할 수 있는 System이 반드시 필요하다.

우리는 흔히 “이것이 문제다” 아니 “저것이 문제다.” 또는 “문제가 심각하다.” “별문제가 없다”라고 일상생활에서 문제란 말을 밥 먹듯(다반사 茶飯事)이 하면서도 막상 문제를 확정하는 필수요건인 이상과 현실의 개념정립은 등한시하거나 외면한다. 

그 이유는 문제의 본질(문제의 형성구조)과 문제를 확정하는 과정(System)을 모르기 때문이다.           

(다)그런데 이제까지 국민은 정책입안자(정부와 국회)가 이와 같은 문제의 확정과정을 거쳐 정책을 입안하는 것을 한번이라도 경험한 적이 없다. 그 단적인 증거가

⓵지금까지 우리나라의 부동산가격정책이  바로 이러한 문제를 확정하는 일련의 과정에 대한 System이 없어  문제자체(문제의 형성구조)를 모르거나 문제(이상가격과 현실가격의 gap)를 확정하지 않고 정책을 입안하였기 때문이다. 

이것이 바로 정책입안자가 뚜렷한 문제의식이 없이 정책입안을 했다는 주요 근거다.

(라)그런데 지금 우리에게는 다행히 현실(現實)가격은 최근에서야 “실거래가격”신고와 등기제 등으로 그 개념이 법률(“공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률” 2009. 4. 1)상 명확히 제도화 한데 반하여 이상(理想)가격은 법률(구 “부동산가격공시법”제2조 6 그리고 2016. 9. 10개정된 “부동산가격공시에 관한 법률” 제 2조 5)상 “적정가격”이란 한마디만 규정하고 있을 뿐 명확히 개념정립이 되어 있지 않아 현재 문제를 확정함에 있어 기본적 요건인 부동산가격의 이상과 현실가격을 계속 파행적(跛行的)으로 운용하고 있다.

이것을 바로잡는 일이야말로 정책입안자가 정책 입안에 앞서 국민에게 해야 할 최소한의 의무다.     

(4)우리의 부동산가격정책은 아래와 같이 너무나 많은 세월을 이렇게 문제의식 없이 허송하였다.

우리나라에 감정평가제도가 법률(1972년 국토이용관리법과 1973년 감정평가에 관한 법률)로 정착 된지 지금 40년이 훨씬 지났지만 이법이 시행된 후에도 부동산의 특성상 (보상 담보 과세 등)다양한 부동산가격에 대응하는 기준가격이 없어 가격체계에 대한 혼란으로 15년간 민원이 종전보다 더욱 극심하였다. 

이 때문에 국민이 그렇게 염원하던 “가격체계1원화”를 다짐하면서 “공시지가를 기준가격으로 제도화” 하는 법률이 제정(1989.4.1 “지가공시법” 지금의“부동산가격공시에 관한 법률”)시행 된지도 어언 25년이 넘었다. 

그동안 공시가격(공시지가)의 산정공시에 많은 예산과 시간을 들였으나 아직도 공시가격(공시지가)은 감정평가가격과 함께 ①가격자체와 ②평가주체 모두 국민으로부터 공신력을 강하게 의심받고 있다.

이렇게 된 근본원인도 한마디로 말하면 위에서 언급한 문제의식의 결여에 있다.     

(가) “아무리 다급해도 바늘허리는 매어 쓰면 안 된다“는 속담이 있다.

기본바탕이 안 되어 있으니 막상 어떤 정책을 시도하려해도 이와 관련된 여러 가지 장애요인이 가로막게 되는 것이다.      

1)공시가격은 이렇게 시행당초(1989.4.1)부터 가격의 당위성 판단의 기준이며 가격산정의 가장 기본적 사항인 이상과 현실개념의 정립이 안 된 상태 즉 문제의식 없이 출발하였다. 

⓵따라서 당초 입법취지인 각종 부동산가격의 기준이 되어 “가격체계를 1원화”해야 한다는 “이상가격”의 실현은 고사하고 그나마 “현실가격”(실거래가격)과도 너무나 동떨어지게 평가됨으로서 그 악순환? 의 연결은 I. M. F 경제위기 때까지 지속되었다.      

⓶이 때문에 공시가격과 (보상, 담보, 과세 등)목적별 감정평가가격 그리고 실거래가격 상호간 개념혼란으로 인한 국민의 불평불만과 함께 공시가격(공시지가)과 감정평가가격에 대한 공신력은 강한 저항을 받을 수밖에 없었다.

⓷공시가격은 이렇게 가격산정의 가장 기본적 사항인 개념이 분명하지 않는 말하자면 “이상가격”에 기반을 둔 것도 아니고 그렇다고 “현실가격”에 기반을 둔 것도 아닌 “개념 없는 가격”으로 국민에게 널리 인식된 것이다. 

⓸항간에는 흔히 좀 덜 떨어진 사람을 비하하여 “개념 없는 인간”으로 비유하듯이 공시가격(공시지가)도 개념이 뚜렷하지 않으면 공신력을 잃는 것은 너무나 당연한 것이다.      

(나)부동산가격 특히 공시가격(공시지가)에 대한 개념혼란은 국민은 말할 것도 없고 정책입안자(국회와 정부)와 관련 공직자 그리고 전문가(감정평가사)도 예외가 아니다.

⓵토지보상가격에 불만을 품고 2008년 2월에 일으킨 “남대문방화사건”과 2011년에 준공 된“한남 the Hill Apt부당감정평가사건”등이 한 때 여러 가지 의혹을 받기도 하였으나 근본원인은 어디까지나 공시가격(공시지가)에 대한 개념혼란에서 비롯된 것이다.

⓶그 중 2016년 “부동산가격공시에 관한 법률” 개정을 앞두고 정책입안자가 향후 공시가격(공시지가)의 산정기준은 “실거래가격”으로 하겠다고 2015년 연구기관에 용역을 의뢰했다가 여론이 악화되자 곧 취소하는 등 공시가격(공시지가)에 대한 개념혼란은 극에 달하고 있다.     

(다)따라서 그 해결방안은 오로지 “공시가격”은 이상가격으로 “실거래가격”은 현실가격으로 개념을 차별화하여 2가격을 상호간 각각 특성이 뚜렷한 하나의 set가격(이상가격과 현실가격)으로 운용하여야 한다. (아래 첨부자료: “부동산의 이상(理想)가격과 현실(現實)가격의 역할과 상응관계 도표” 참조)      

이유는 ①정책의 대상인 문제를 확정하는 데에 도움을 주며 ②평가주체(감정평가사)가 가격을 산정함에 있어서도 확고한 기준을 가지는 것은 물론 ③국민의 공시가격에 대한 개념(색깔)인식에도 혼란이 없기 때문이다. 

전문가도 구분하지 못하는 색깔이 비슷한 2가격을 국민이 이를 구분하지 못하고 혼란을 일으키는 것은 너무나 당연하기 때문이다.      

(5)이외에 문제를 확정함에 있어 중요한 판단근거로 빠질 수 없는 또 하나의 개념으로는  아래의 flow개념과 stock개념이다. (아래: 첨부자료 2 참조)

예를 들면 지금과 같이 단기간의 flow(流量)개념으로는 비록 부동산가격이 폭락하였다고 하나 부동산의 특성상 장기간의 stock(貯量)개념으로는  과거 오랜 기간 가격폭등으로 인하여 누적된 초과이윤이 현재의 부동산가격에 많이 남아있다면 그 부동산가격은 아직도 거품(bubble)가격이라는 것이다.

따라서 이러한 상황을 올바로 이해하여 각종 부동산가격정책에 대하여 국민으로 하여금 객관성과 타당성을 갖도록 적극 활용하여야 한다.     

※상세한 사항은 “아래:1과 2 첨부자료참조