부동산 경매, 우선순위 법률 용어부터 알고 가자
부동산 경매 시작하는 사람을 위한 경매 용어 19선
요즘 부동산 가격이 하락하면서 부동산 경매에 관심을 가지고 있다. 부동산 하락기에 경매라니?! 의아할 수 있는 부분이다. 하지만 부룡님의 책 <부동산 상승신호, 하락신호>와 홍춘욱 박사님의 책 <투자에도 순서가 있다>의 책을 보면 부동산 하락기 때야 말로 부동산 경매를 하기 충분하다는 이야기를 듣고 이제야 시작해보려고 한다.
경매는 부동산을 취득하는 기술로서, 권리분석이 필수이다. 권리분석이란 소유권 등의 우선순위를 분석하는 작업을 말한다. 나땅님의 책 <무조건 수익 내는 실전 부동산 경매>는 부동산 경매를 시작하는 사람들이 알아야 하는 경매 용어 19선을 소개하고 있다. 오늘은 경매 용어 19개를 정리하고자 한다. 자세한 내용은 아래 링크를 통해 책을 읽어보길 바란다.
https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000061776722
임의경매, 강제경매, 형식적 경매
01. 임의경매
담보 대출해 준 은행이 경매를 신청한 경우다. 대부분 근저당권자가 경매 신청한다.
02. 강제경매
카드사 같은 일반 채권자가 경매를 진행하는 것이다. 물건의 처분 권한이 없는데 집행권원(채권의 회수 목적)을 확보해서 진행한다.
03. 형식적 경매
채권 때문에 경매로 매각하는 것이 아니라, 법적으로 처분해야 할 때 법원이 경매로 매각하는 것을 말한다. 보통 공유자들이 부동산을 분할할 때 물리적으로 나눌 수 없어 팔아서 대금으로 나눈다. 예컨대, 소유자 간에 협의가 잘되지 않아, 법원 경매로 전체를 매각해 지분 비율대로 나누는 것이 공유물 분할을 위한 경매다.
사건번호
2021 타경은 2021년에 접수된 경매사건이라는 뜻이다. 같은 소유자가 가진 물건 여러 개가 동시에 한 사건번호로 진행되기도 한다.
물건번호
한 소유자가 가지고 있던 부동산 3개가 한꺼번에 경매로 접수되었다. 이때 물건번호는 2021 타경 (1), (2), (3)으로 표시되는데 각각 다른 아파트다. 같은 사건번호에 물건번호로 연결된 물건의 배당은 연결된 사건이 모두 매각된 후 이루어진다. 따라서 이 중 하나를 낙찰받았다면 배당기일이 꽤나 늦게 잡힐 수도 있다는 사실을 염두에 두어야 한다.
매각물건명세서
법원에서 제공하는 서류로, 임차인과 인수되는 권리를 표시한 공적인 서류다. 법원은 누구나 볼 수 있도록 1주일 전까지 법원에 비치해둔다. 핵심 정보인 인수되는 권리와 임차인 특별매각조건 등을 확인한다. 입찰자는 경매서류 중 매각물건명세서를 가장 중점적으로 보아야 한다.
감정평가
법원이 물건을 매각할 때 처음에 가격 기준을 정해주는 것이 감정평가다. 신건일 때 감정평가금액에서 시작한다. 아파트 감정평가 시에는 기준시점의 비슷한 거래 사례를 비교한다. 감정평가는 경매를 준비하는 단계에서 하기 때문에 항상 낙찰되는 시점보다 과거이며, 그 이후 시세변동은 반영하지 않는다. 공장의 경우, 감정평가에 포함된 물건까지 함께 낙찰받기 때문이다.
최저 매각 가격
감정평가금액으로 첫 기일에 진행된다. 가격 이상의 입찰가만 유효하다. 1회 차에는 유찰되는 경우가 많다. 1회 차에 입찰자가 없어 유찰되면 20%나 30% 저감 된 금액으로 진행된다.
매수신청 보증금
매수신청 보증금은 최저 매각 가격의 10%다. 예컨대, 2회 유찰되어 최저 매각 가격이 5억 1200만 원이므로 입찰보증금은 5120만 원이다. 매수신청 보증금은 수표 한 장으로 준비하는 것이 보통이고, 부족하게 넣으면 낙찰이 무효가 되니 금액이 모자라지 않게 주의해야 한다. 매각 사건은 20, 30% 보증금을 넣어야 하고, 재매각 사건에서 10%의 보증금으로 입찰한다면 보증금을 적게 넣은 것이 되어 낙찰이 무효가 된다.
개별 매각과 일괄매각
사용자의 편의상 함께 매각해야 하는 것은 일괄 매각한다. 예를 들어 토지와 건물이다. 토지와 건물은 분리해서 매각할 수 있지만 함께 낙찰받아야 사용하는 데 불편함이 없다. 부도난 회사가 소유하던 부동산 여러 개가 경매로 매각되는 경우 각각 매각하는 것이 낙찰에 유리하다.
기입 입찰과 기간입찰
01. 기일입찰
법원 경매는 당일 해당 법원으로 가서 입찰하는 기일입찰 방식을 주로 취하고 있다. 평일 오전 10~ 10시 30분 사이에 1시간 동안 입찰표를 나눠주고 개찰하기까지는 몇 시간이 소요된다.
02. 기간입찰
기간 안에 기일입찰표와 매수신청보증금을 우편으로 제출하는 것이다. 온비드 공매는 인터넷으로 입찰하기 때문에 기일입찰 방식에 비해 입찰이 편리하다. 평일 입찰이 어렵다면 공매에 입찰하는 방법도 있다.
배당요구 종기일
근저당권자처럼 경매개시 결정 등기 전 등기된 채권자는 배당요구를 하지 않아도 배당이 된다. 임차인은 배당요구를 해야 배당되는 채권자다. 임차인 배당을 원한다면 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 한다.
최고가 매수 신고인
입찰 시 가장 높은 가격을 적은 사람이 최고가 매수 신고인이다. 최고가 매수 신고인은 매각기일에 매수신청 보증금을 돌려받지 않는다. 최고가 매수 신고인은 매각 허가 결정 이후 대금지급기한 통지서를 받고 기한 안에 대금을 납부한다. 대금지급기한까지 대금을 납부하지 않으면 다음 기일이 잡히고 매수신청 보증금은 몰수된다.
차순위 매수신고
최고가 매수 신고인 다음으로 높은 입찰 가격을 적어낸 사람 중 차순위 매수신고를 원하는 사람은 차순위 신고를 할 수 있다. 차순위 매수신고를 원하는 사람은 차순위 매수 신청을 하고 매수신청 보증금을 찾아가지 않는다. 신고하려면 매각기일 당일에 의사 표시한다. 최고가 매수 신고인이 대금을 납부하지 않을 경우 자신이 입찰했던 금액을 납부할 수 있고, 내금을 납부하면 차순위 매수 신고인은 보증금을 돌려받는다. 실무에서는 최고가 매수 신고인이 대금을 납부하는 경우가 많고 보증금이 묶이기 때문에 차순위 신고를 하지 않는다. 하지만 만일 최고가 매수 신고인이 잔금을 못 낼 것 같거나 자격이 없어 보인다면 전략적으로 차순위 신고를 해볼 수 있다.
공유자 우선매수 청구권
- 공유자 중 한 사람이 세금을 내지 않았다면 체납한 사람 소유지분에만 압류가 설정된다. 다른 지분권자의 재산은 압수할 수 없다. 공유자 중 한 사람에게 압류가 설정되었을 경우, 또 다른 공유자(지분권자)는 공유자 우선매수를 청구할 수 있다. 공유자 우선매수 청구권은 공유자가 원한다면 보증금을 내고 낙찰받은 금액에 낙찰받을 수 있는 궈리다. 미리 법원에 의사표시를 하거나, 기일에 참석하여 경매절차 중 공유자 우선매수 의사를 밝힌다. 이때 공유자가 우선 매수하지 않고 추후에 소유권을 가져오려 한다면 낙찰자에게 그만한 대가를 지불해야 한다. 공유물을 지키고 싶다면 공유자 우선매수를 청구해야 하고, 그렇지 않다면 매각되도록 놔둔다. 반대로 입찰자의 입장에서는 지분 매각의 경우 공유자 우선매수 청구가 들어올 가능성이 항상 있다는 사실을 유념해야 한다.
문건 송달 내역
소유자나 공유자는 자신 소유의 부동산이 경매로 진행되고 있다는 것을 알아야 하고, 채권자들 또한 이 사실을 알아야 한다. 서류가 오고 간 내역을 문건 송달 내역이라 한다.
매각 결정 기일
매각기일에 최고가 매수 신고인의 자격과 절차상에 문제가 있는지 검토한다. 절차상으로 문제가 없다면 매각기일 7일 뒤에 매각 허가 결정을 내린다.
신매각과 재매각
경매로 진행되다가 처음 매각되는 것을 신매각이라고 한다. 신매각일 때는 입찰보증금의 최저 매각 가격의 10%다. 누군가 낙찰받았는데 대금을 미납했다면 다음번 기일부터 재매각된다. 재매각은 특별매각조건으로 입찰보증금을 최저 매각 가격의 20~30% 납부해야 한다. 재매각은 제대로 검토하지 않은 입찰자들이 잘못 낙찰받는 일을 막기 위한 절차다. 누군가가 대금을 미납했담녀 한번 더 검토해보아야 한다.
매각불허가
매각기일 이후 매각 결정 기일까지 이해관계인의 진술이 있다면 매각을 허가하지 않는 것을 말한다. 매각불허가 결정이 나면 입찰보증금 반환을 요구할 수 있다. 매각불허가 사유는 주로 경매절차의 중단이나 하자일 때만 가능하고, 입찰자의 실수는 불허가 사유가 아니니 주의해야 한다. 대표적인 불허가 사유는 문건 송달이 안 되었다거나 채무자의 개인회생, 매각물건명세서의 하자다.
현황조사서
법원 집행관이 경매 물건지에 직접 찾아가서 점유자를 만나 보고 들은 것을 그대로 적은 것이다. 사실 여부를 따지지 않는다. 가장 흔한 현황조사서 문구는 폐문부재다. 현황조사서의 기능은 소유자나 임차인의 점유와 대항력을 판단하는 자료다. 현황조사서는 유치권자의 점유에 대한 내용이 없다면 점유의 시기에 대한 단서가 될 수 있다.
경매 기입등기
법원이 부동산 등기부 갑구에 경매의 개시를 알리는 것이다. 경매 기입등기에는 부동산의 압류 효력이 있다. 또 제삼자에게 경매가 진행 중이라는 사실을 알려 예측하지 못한 손해를 보지 않도록 보호하려는 목적이 있다. 경매 기입등기는 경매로 진행되는 것을 알고 나서야 자신의 권리를 주장하는 사람들로부터 채권자를 보호한다. 최소한 경매 기입등기 이전에 계약하고 전입해야 한다. 또 정당한 권한이 있는 유치궈자라도 경매 기입등기 이전부터 점유해야 한다.
