미분양주택수 : 매매 타이밍을 알려주는 신호

미분양주택수를 정점으로 매수심리 상승은 집값을 이끌었다

요즘 대구시장이 난리다. 수성구 일부 입지 좋은 아파트를 제외하고, 중구, 남구, 달서구의 부동산 가격은 박살이 난 상태이다. 그도 그럴 것이, 미분양이 역대급으로 증가하기 때문이다.

현재 대구의 미분양주택수는 13,565호로, 2006 ~ 2012년까지 진행되어온 미분양주택수 다음으로 가장 많다.

그렇다면 우리나라 부동산, 현재 대구에서는 미분양이 왜 발생하는 것일까?

이현철 소장의 책 <전세가를 알면 부동산 투자가 보인다>에서는 미분양주택이 증가하는 이유는 선분양제도와 관련이 있다고 말한다.

요컨대, 부동산 가격이 올라가면, 신규 분양 착공이 많아지고 물량이 증가하게 된다. 이 과정에서 부동산 매수세가 증가하면서 신규 착공 물량이 소화되다가, 매매가격이 폭등하게 되면 프리미엄이 서서히 붙지 않으면서 입주 시기가 도래, 이 때 분양권 투자만 본 사람들이 입주를 못하게 되면서 미분양이 발생하는 것이다.

미분양주택수는 부동산 가격 지표로 볼 때 후행지표라고 볼 수 있는 것이다. 그 전에 매수심리가 하락하였음에도 신규 물량은 계속 착공되고 있는 과정에서 입주 시기가 오면 낮아진 매수심리에 입주하지 못하고 미분양으로 남게 되는 것이다.

그렇다면 미분양주택수는 하락의 신호라고 볼 수 있을까? 오히려 미분양주택수는 좋은 신호라고 볼 수 있다. 이유는 2가지다.

첫째, 미분양주택수가 쌓이는 지역은 입지가 좋은 지역이 가능성이 높다. 부동산 사이클이 상승과 하락이 반복하는 가운데, 상승기에는 건설사들이 신규 주택 착공에 박차를 가한다. 왜냐하면 잘 팔리기 때문이다. 그렇게 5~10년 동안 상승기 동안 신규 분양이 지속적으로 잘되고, 집값은 폭등하는 가운데 매매가격이 부담되면 미분양이 쌓이게 되는 것이다. 결국 건설사들 또한 입지가 좋고, 상업성이 좋은 곳에 아파트를 짓는 과정에서 부동산 사이클이 하락기에 접어들자 미분양이 발생하는 것이다.

둘째, 입지가 좋은 지역에서 미분양이 쌓이는 기간이 지나, 매수심리가 살아나면 미분양 매물부터 빠르게 소진되는데 이 때 아파트를 싸게 매수할 수 있다. 이 때 전제가 되는 것은 부동산 분위기와 매수심리를 유심히 관찰해야 하는 것이다. 즉, 미분양이 지속적으로 쌓이고 있는 과정에서 어느 정도 하락기와 조정기를 거쳐 매수심리가 살아나게 되면 충분히 조정을 거친 미분양 아파트 매물부터 감소한다는 이야기이다.

결론적으로 미분양주택수는 아파트 투자자에게 있어서, 매수심리와 매매 타이밍을 알려주는 중요한 신호라고 볼 수 있다.