수도권과 지방 부동산 분리현상 나타나다

미분양으로 본 수도권과 지방 부동산 흐름과 다음 상승 지역

2023년 3월 기준, 부동산은 21년 9월 이후로 급매가 소진되는 현상은 있지만, 현재까지 부동산 하락 중에 있다. 2020, 2021년 부동산 가격이 급등한 이후 매매가, 전세가 모두 하락하는 가운데 2023년에는 부동산 가격 하락의 바닥이 어디인지를 궁금해하는 사람들이 많다.

하지만 아시다시피, 부동산 가격 하락의 바닥은 누구도 알 수 없다. 그렇다면 확률적으로 반등할 가능성이 높은 지역은 어딜까?

이현철 소장의 책 <전세가를 알면 부동산이 보인다>에서는 흥미로운 이야기를 한다.

"(중략) 부동산 투자로 수익을 올리고 매도를 했다면 현금을 들고 가만히 있을 수가 없다. 바로 다음 투자 물건을 찾는 것이 사람의 심리라고 볼 수 있다.
(중략) 우리나라 부동산시장은 지방 시장과 서울·수도권 시장이 분리된 상황이다. 정부의 시각은 서울·수도권에 맞춰져 있다. 지방의 아파트 가격이 올라갈 때 정부는 특별한 규제정책을 내놓지 않는다."

여기서 가장 중요한 대목은 '우리나라 부동산시장은 지방 시장과 서울·수도권 시장이 분리된 상황이다' 이다.

현재는 수도권, 지방 할 것 없이 매매가와 전세가가 하락하고 있는 추세이다. 그렇다면 함께 움직인다는 소리인데, 위 대목은 도대체 무슨 의미일까?

포인트는 수도권과 지방의 미분양 현황에 있다. 아래 그림은 지방, 수도권의 미분양주택수 현황 그래프이다. 

그림1 : 미분양주택수 종합

<그림1>을 보면, 2021년 10월부터 수도권과 지방 부동산의 미분양주택수가 동시에 증가하지만, 그 기울기에 차이가 있다. 특히 초록색 영역을 보면, 수도권보다 지방 부동산의 미분양주택수가 급격히 증가하는 점을 확인할 수 있다.

이 현상이 바로 '수도권과 지방부동산의 분리현상'이다. 그렇다면 이런 현상이 왜 일어나는 것일까? 이유는 다음과 같다.

바로, 입지의 차이다. 서울, 경기도, 인천을 포함한 수도권은 일자리가 풍부하고 교통이 좋으며, 절대적 학군이 좋다. 장기적으로 지방보다 수도권이 인구 수요가 계속 유입되고, 일자리가 집중되면서 하방경직성이 뛰어나다는 점을 확인할 수 있다.

입지는 고정되어 있는 반면, 미국 연준의 금리인상發 유동성 축소가 이어졌다. 입지가 좋은 지역일수록 통화량, 즉 유동성 변동이 적은 반면 입지가 상대적으로 떨어지는 지역일수록 유동성의 변동이 심하다는 점을 고려해야 한다. 결국 급격한 인플레이션로 인한 유동성 축소의 일환으로 빅스텝 금리인상, 대외 수출 감소, 대규모 해고와 파산, 실업률 증가 등 경기침체 가능성이 농후해진 가운진 상대적으로 입지가 좋지 않은 지방 부동산의 유동성이 먼저 빠져나간 것이다.

그렇다면 위 그래프에서 도출할 수 있는 투자 인사이트는 무엇일까?

생각건대, 바로 다음 부동산 상승장은 서울·수도권 보다는 지방 부동산일 가능성이 높다는 것이다. 왜냐하면 미분양이 점차 쌓이는 것만큼, 매매가와 전세가가 하락할 것이고, 하락의 기운이 익숙해질 때쯤, 매매가가 보합 또는 하락하는 상황에서 아파트가 필수재인 만큼 전세가가 천천히 상승할 수 밖에 없다. 이러한 과정이 단계적으로 나타나면서 다시 지방 부동산 수급장이 도래, 상승의 훈풍이 불어올 것이다. 수도권보다 지방 부동산이 먼저 상승할 것이라고 보는 것은 미분양주택수가 증가하는 만큼 가격 측면에서 저평가 아파트가 다수 포진되어 있기 때문이다. 돈은 항상 가치 대비 저평가된 곳에 이동한다는 점을 고려하면 지방 아파트에 상승의 기운이 충전되고 있다고 생각한다.

현재 정부는 대출규제 완화, 청약 규제 완화 정책을 펼치면서 부동산 경기를 살리려고 하지만, 일부 급매가 사라지는 등 약간의 반등 조짐이 보일 뿐 하락기는 여전히 지속되고 있다. 하지만 이 하락 추세가 영원히 지속되지 않는 법!! 한국은행이 다시 금리를 인하하고, 정부가 양도세 등 세금 규제를 완화하는 정책을 펼치면서 유동성이 공급되면 가장 먼저 반등할 곳은 '지방 부동산'이라고 본다.

수도권에 거주하는 사람들은 아직 비싸게 거래되는 수도권 내 아파트보다, 지방 아파트를 매수하여 목돈을 마련해보는 건 어떨까?