조물주 위에 건물주, 그리고 그 이면

건물주가 되려고 하는 이유는 뭘까?

어릴 때 다들 장래희망을 적으라고 하면 적는 것들을 보면 의사, 판사, 과학자, 건축가 등이 있었던 것 같다. 사실 지금 봐도 의사, 판검사는 여전히 있고 외교관 등 전통적인 엘리트 직업들은 항상 있었다. 물론 장래희망은 희망이지만...

하지만 최근 들어 아이들에게 쓰는 장래희망중에 유튜브나 게이머 뿐 아니라 건물주가 생겼다고 한다. 이는 아이들 뿐만 아니라, 10대 청소년, 20대, 30대들도 마찬가지로 희망사항에 꼭 들어갈 정도인데, 오래전만 해도 구체적으로 건물주라고 쓰지 않았던 것을 생각하면 사회적으로 건물주라는 것을 대단하게 여기는 것으로 보인다. 그나마 아이들에 비해서 미디어 접촉이 큰 2040은 제법 비중이 높은 듯 하다.

출처: 제일기획 매거진 <꿈꾸는 직업 현황> / 잡코리아×알바몬 통계센터, 2019년

우리는 보통 연예인들의 소식을 들을때 "배우 OOO 건물 얼마에 매입"이라는 뉴스를 보고 흥분(?)하곤 한다. 물론 어짜피 그들이 건물을 사던 말던 우리 삶에 영향은 없지만 늘 사람들은 이런 가쉽거리를 보고 연구가 아닌 화풀이 같은 비난의 대상을 만들어 버리기도 한다.

일반인들이 생각하는 건물주의 장점?

뉴스에서 가십거리로 유명인이 가진 빌딩의 스펙을 설명하면 일단 가격이 얼마지만 월세가 스펙상으로는 얼마가 나온다는 얘기를 한다. 특히, 유명인 누군가 50~70억짜리 건물을 샀는데, 월세만 무려 600~800만원이 나온다는 얘기를 들으면 눈이 바로 뒤집히기 마련이다.

어떻게 보면 평범한 사람의 월 급여보다도 월등하게 많은 수준으로, 심지어 이건 그들이 일해서 버는게 아닌 앉아서 버는 임대수입이기 때문이다. 말 그대로 불로소득.

왜 아파트 말고 건물을 샀을까?

요즘은 다른 분야에서 말이 많은 사람이지만, 예전에 뉴스에서 배우 류xx씨가 저는 "저는 돈에 별로 관심없어요(?)"이런 얘기를 하더니 갑자기 OO동에 건물을 샀다드라... 자기 돈은 얼마밖에 안 넣고 몇억 챙겼다드라 이런 뉴스를 본 적이 있는데, 사람들은 그 뉴스를 보고 다들 흥분해서 부동산 투기꾼 + 탐욕의 화신으로 몰아가서 결국 해명까지 하는 사연이 있었다.

일단 거래 내용만 보면, 이 곳 스펙을 보면 지역이 강남구 역삼동, 거래 당시만 해도 3종 주거지역임에도 1층밖에 없었지만, 부수고 신축하면서 용적률 200~300%에 맞춰서 새로 지은 듯 하다. 사실 공법상 부여받은 용적률이 있으니, 나름 땅의 가치를 최대화한 것은 좋은 판단인거 같다.

모자이크를 해도 누군지 모를수가 없다(...)

이런 걸 보면 건물은 뭔가 특별한 사람이나 부자의 영역이라고 생각하곤 한다. 물론, 우리가 테헤란로나 종로 같은데서 보는 빌딩은 애초에 하나하나가 가격이 비싸기 때문에, 일반인 기준에는 코스믹 호러같이 무지막지한 가격으로 보겠지만, 정작 자그마한 빌딩, 꼬마빌딩은 가격이 얼마인지 모르는 경우가 대부분이다.

하지만 실제로 꼬마빌딩까지 범위를 넓혀보면 과연 같은 면적이라고 했을 경우 아파트가 저렴하다고 보기도 힘든데, 필지를 포함한 단독주택, 다가구 주택, 상업용 소형빌딩등의 한 평 가격을 보면 실제로 쓸 수 있는 연면적으로 본다면 아파트보다 넓은 편이다. 대지지분은 확실히 많은데, 무엇보다 이렇게 내가 가진 땅이 많기에 담보물권으로의 가치가 좋은 경우가 많다.

또한, 이렇게 우리가 흔히 얘기하는 아파트 아닌 빌딩, 한동짜리 건물에 20평의 대지면적이라고 하면 그 20평 안에서 법적으로 문제만 일으키지 않으면 부수고 새로 짓고 할 수 있을 뿐더러, 아파트 한채가 재건축을 하려면 조합원과의 협의 과정을 넘어 관리처분인가까지 가는 험난한 과정을 겪어본다면, 내 생에 되긴 하나(...)까지 나올 정도인 것에 비하면 자유로운 편이라고 볼 수 있다.

추가로, 위에 류xx씨는 법인으로 무려 대출을 80~90%나 받았으니 정말 50억이면 내돈 5~10억 넣고 투자할 수 있기 때문에 이론상 구매, 대출 및 임대 세팅만 잘 하면 뛰어난 ROI를 뽑는 것도 가능하다.

당연히 꿈과 이상의 차이가 존재한다.

위의 내용만 보면 건물주는 정말 조물주 위에 군림하는 게 당연한 것처럼 보일 수 있다. 하지만, 이런 케이스는 정말 베스트 케이스고 경기가 안좋아지거나 흔들리면 이것도 얄짤없다. 애초에 찐 금수저 아닌 이상 건물주(!)라는 직업이 잘 없고 본업에 충실하게 된다.

일단 구입하는 시점부터 부담이 있겠지만, 취득세부터가 주택보다도 높은 4.6%가 적용된다.

또한, 대출이자를 엄청 냈지만, 공실이 오는 케이스를 배제할 수 없는데, 정말 극소수의 좋은 곳이 아닌 이상 대부분의 상업시설은 경기가 안좋아지는 상황까지 고려해야 하기 때문이다. 그렇기 때문에 배우들이 꽤 큰 대출을 일으켜서 건물을 샀음에도 공실이 생겨서 이자 비용을 엄청나게 내는 경우도 많다.

하지원 배우 빌딩, 구입가격은 대지면적 77평 평당 1.3억 정도, 총 100억

대표적으로 배우 하지원의 경우 지금도 여전히 비싼 성수동 신축빌딩을 90% 대출을 냈지만, 오랜 기간 이자만 월2억씩(!) 내어서 사람들이 쓸데없는 연예인 걱정을 하기도 했다. 또한, 경기가 안좋아지거나 공실이 생기면 배우들이 갑자기 다작(...)을 하는 경우도 생긴다.

이건 조금 소득 높은 일반인도 마찬가지인데, 지금같은 고금리에 공실이라는 크리까지 먹으면 부업을 열심히 하게 되는 경우도 있어서 존버의 세계로 가게 된다. 그래서 처음 살때 컨설팅 비용을 대거 내고 최적의 입지를 찾거나, 경험이 쌓인 사람들은 공실이어도 존버할 수 있는 인내심을 탑재(!)하게 된다고 한다. 그래서 대출 받을떄 공실까지 염두에 두고 계산해둔다고.

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위의 내용에서도 봤지만 이렇게 연예인 유명인이 투자한다고 빌딩을 투자하는게 정답이라고 하긴 힘들다. 정보를 꾸준히 찾아가며 투자하는 일반인들과 다르게 연예인들은 그만큼 자신이 재테크에 대해 연구해서 임대사업을 하거나 할 수 있는 여력이 없으니 나름대로 가장 신경쓰지 않으려고 그렇게 하는 것일 뿐, 심지어 그들 또한 그 커뮤니티 안에서 소외되지 않고자 하는 과시욕같은 것 때문에 유행처럼 작용했을지도 모른다.

반면, 유명인 중에도 저렇게 해 놓고 자기가 무지해서 망하는 경우도 있을 뿐더러, 일반인 중에도 센스와 넓은 시야로 저런 유명인 못지 않은 다양한 투자로 성공하는 사람도 있다.

특히, 적은 비용이라도 꾸준히 공부해가며 주식이던, 채권이던, 아파트든 다양한 경제 시스템을 끊임없이 효율적으로 연구해서 풍족하게 삶을 사는 분들도 많이 보이기 마련이다.

아무리 힘든 현실이라도, 사람마다 자신에게 잘 맞는, 그리고 본인이 길을 잘 찾는 방법이 있기 마련이다. 매일같이 수많은 경제 뉴스가 쏟아지지만, 뉴스를 보며 부러워하고, 막연하게만 생각하지 말고 하나하나의 뉴스 내용을 원인과 나의 Action item으로 파악해가며, 지금 나의 상황에서 가장 효율적인 재테크는 무엇인지 생각해보는 습관이 필요한 시대가 아닌가 싶다. 그렇게 작은 연습과 실행을 하다 보면 언제나 강력한 기회가  눈앞에 오지 않을까?