전세/월세 보증금 돌려 받는 법
집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면!?
운이 좋은 편인지, 지금까지 9년간 월세살이를 하며 보증금을 못 돌려 받는 적은 없었다. 하지만 주변 지인들이 가끔 전세보증금이나 월세보증금을 제 때 돌려 받지 못한 경우를 보았다. 전세값이 떨어져 조금만 돌려준다거나, 세입자가 들어와야 보증금을 돌려 줄 수 있다는 집주인들을 볼 수 있다. 이럴 경우 어떻게 대처 해야 할까? 어떻게 해야 전세/월세 보증금을 확실하게 돌려 받을 수 있을 까?
1. 전세권 설정과 확정일자 받기
전세권 설정이란, 등기부등본에 전세권을 설정하여 권리를 확실하게 보장받는 것이다. 보통 계약을 작성 하기 전에 집주인과 상의를 하고 전세권설정을 하지만, 집주인들이 꺼려하는 경우가 대부분이다. 그렇기 때문에 차선책으로 등기소나 주민센터에 가서 주택 임대차 계약된 날짜를 확인하기 위해 확정일자를 받는다. 아마 대부분은 계약 후 혹은 전입신고 시 확정일자를 받을 것이다.
그러나 확정일자의 효력은 당일이 아닌 다음 날 부터 발생한다. 그렇기 때문에 확정일자를 받는 날 집주인이 계약한 집을 담보로 대출을 받는 다면 확정일자 보다 우선순위가 될 수 있어 보증금을 지키기 어려운 경우가 생긴다. 이럴 경우를 대비하여 집 계약시 계약서에 특약으로 근저당권을 받지 않겠다고 명시 하는 것이 좋다. 그래야 계약 위반시 계약 파기 후 손해배상을 청구 할 수 있다.
2. HUG(주택도시보증공사)에서 전세보증금 반환보증상품 가입하기
전세/월세 계약 만료 후 보증금을 돌려받아야 하는데 적게 받거나 아예 받지 못 할 경우를 대비를 위한 보증상품이있다. 주택도시보증공사에서 내놓은 전세보증금 반환보증상품이다. 이 상품에 가입하면 전세만료기간에 맞춰 보증금을 돌려 받을 수 있다. 수도권 아파트는 7억, 다세대 주택은 5억까지 가능하다. 반환보증은 계약과 동시에 가입 하는 것이 제일 효과적이며, 아직 계약기간이 2분의1이 지나지 않았다면 그 때 부터 가입이 가능하다. (단, 전세 계약을 2년 이상 했을 시에만 가능)
이 상품의 보증료는, 아파트의 경우 보증금의 0.128%, 그 외 주택은 0.154%를 2년간 내야한다. 보증금이 집값의 80%이하인 경우 10~30%까지 보증료가 할인이 되고, 보증료를 한꺼번에 내면 3% 더 할인 해 주니 참고 하시기 바란다.
3. 둘 다 아무것도 못했는데 어떻게 하나요?? - 임차권 등기명령
전세권설정, 확정일자, 반환보증상품에 가입을 못 했다면 최후의 수단이 하나 더 남아있다. 바로 임차권등기명령을 설정 하는 것이다. 집주인이 계속 보증금 반환을 하지 않을 경우 임차인이 단독으로 법원에서 신청 할 수 있는 제도이다. 소송으로 가기 전 최후의 수단인 것이다. 임차권 등기명령을 실행하면 다른 곳으로 전입을 해도 전세금을 돌려 받을 수 있다.
[막간 팁]
위와 같은 불상사를 막기 위한 예방책이 있다. 법적으로는 한달 전 이사 통보 해야 한다고 하지만, 2~3달 전에 통보하는 것을 추천한다. 이사를 통보 할 때에는 통화내용을 녹음하거나 문자로 통보 하는 것이 좋다. 그래야 보증금을 반환 받지 못한 경우 증명 할 수 있는 자료가 생기기 때문이다.
