부동산 P2P투자의 새로운 흐름: 신탁수익권 ABL
알짜 상품을 찾았다!
안녕하세요. 비욘드펀드 블로거 써티입니다. 오랜만에 브런치를 쓰네요.
2월 초에 비욘드펀드를 런칭하고 한창 정신이 없었습니다. 쟁쟁한 P2P 업체들 사이에서 아직 2개월된 신생 기업에 불과하지만, 벌써 상품도 여러개 오픈했고요. 써티컷 문제로 출발이 늦었던 만큼 열심히 바쁘게 일했습니다. 덕분에 한국P2P금융협회 회원사들 중에서는 최단기로 누적투자액 50억을 돌파했어요!
오늘은 비욘드펀드의 대표상품인 <신탁수익권 ABL>을 소개해보려고 합니다.
이제까지 비욘드펀드는 실물자산, 채권담보, NPL, 부동산담보 등 다양한 상품을 선보였는데요. 그 중에서 가장 비중이 컸던 상품은 바로 <신탁수익권 ABL>입니다. 40억짜리 펀딩을 두 차례에 나눠서 진행했었죠. 앞으로 비욘드펀드에서 가장 자주 만나게 되실 상품이기도 하고요.
1. 신탁수익권 ABL이란?
신탁수익권 ABL을 이해하기 위해서는 먼저 '신탁수익권'과 'ABL' 각각을 알아야겠죠?
신탁수익권 = 신탁으로부터 일정한 수익을 지급 받을 권리
ABL(Asset Backed Loan, 자산유동화대출) = 기초자산(담보자산)을 근거로 금융기관에서 대출을 해주는 것
따라서, 신탁수익권 ABL이란 신탁에서 지급받을 돈을 담보로 금융기관에서 대출을 하는 것이라고 할 수 있습니다.
비욘드펀드 상품을 예시로 들어볼까요.
ex) '송파 오피스텔 신탁수익권 담보 ABL' 상품의 경우 준공 85%, 분양 100%가 완료된 오피스텔이 대상 물건이었고 대출자는 해당 오피스텔의 시행사였습니다. 시행사는 오는 6월 준공이 완료되는대로 신탁사로부터 150억원의 분양대금을 받기로 되어 있었는데요. 이 '신탁수익권'을 담보로 비욘드펀드에서 40억을 대출 받은 겁니다. 이게 바로 신탁수익권 ABL입니다.
2. 그래서, 신탁수익권 ABL 상품이 왜 좋은데?
그래서, 대체 '신탁수익권 ABL'은 뭐가 좋은 걸까요?
1번의 정의와 예시만 읽어보고도 다른 부동산 P2P보다 "안전하겠는데?" 생각하신 분들 많으실 겁니다.
비욘드펀드가 신탁수익권 ABL을 대표상품으로 자신있게 선보이는 이유도 바로 '안정성'입니다.
1) 불안한 2017 부동산 시장, 준공 & 분양 리스크를 없애라!
비욘드펀드의 신탁수익권 ABL 상품은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다. 바로 [분양대금 ABL]과 [공사대금 ABL]인데요. 두 상품 모두 부동산 투자의 가장 큰 리스크인 '준공' 및 '분양' 리스크가 최소화되어 있다는 점에서 차별성이 있습니다.
■ 분양대금 ABL
준공 및 분양이 거의 완료된 건물에 대해 시행사(건물주)의 분양대금 수익권을 담보로 대출하는 건입니다. 시행사가 곧 받게 될 분양대금을 담보로 하는 것이죠. 송파 오피스텔 건이 분양대금 ABL에 해당합니다.
■ 공사대금 ABL
준공이 거의 완료된 건물에 대해 시공사(건설회사)의 공사대금 수익권을 담보로 대출하는 건입니다. 시공사가 곧 받게 될 공사대금을 담보로 하는 것이죠. 특히, 이 상품은 분양 여부와 상관 없이 준공만 완료되면 대출금을 회수할 수 있습니다. 4/12(수)에 비욘드펀드에서 오픈되는 상품이 바로 공사대금 ABL!
2) '신탁에서 직접 상환' 시공사 & 시행사 부도 위험 無
비욘드펀드의 모든 ABL 상품은 '신탁수익권' 담보를 원칙으로 하고 있습니다. 채권 양도나 질권 설정 등의 방법을 통해 차주인 시행사나 시공사를 거치치 않고 신탁으로부터 바로 대출금을 회수할 수 있도록 하는 것이죠. 따라서 시공사/시행사의 부도 위험에서도 절연이 되어 있습니다.
*여기서 잠깐! 요즘 핫한 부동산 PF 투자와 전.격.비.교.
P2P 투자에서 '부동산 PF(프로젝트파이낸싱, Project Financing)'의 인기가 높은데요. 'PF 대출'이란, 자금을 빌리는 사람의 신용이나 담보 대신 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가해 대출해주는 것을 의미합니다. 즉, 미래에 발생할 수익성을 보고 돈을 빌려주는 것이죠.
하지만 2017 부동산 시장 전망이 좋지 않음에 따라, 이러한 부동산 PF에 대한 위험성이 제기되고 있습니다. 추후에 금융기관 대환대출이 불가하거나 분양이 되지 않을 경우 투자금 상환에 적신호가 켜질 수 있기 때문입니다.
그런 면에서 신탁수익권 ABL은 분양대금/공사대금의 신탁수익권이라는 확실한 담보를 갖고 있기 때문에 안정성이 높습니다. 특히, 비욘드펀드의 ABL은 1)준공/분양이 거의 끝난 시점에서 분양대금 수익권을 담보로 하거나 2)준공만 끝나면 받을 수 있는 공사대금 수익권을 담보로 잡아 3)신탁에서 바로 상환을 받기 때문에 보통 ABL보다도 한단계 업그레이드 된 상품이라는 사실!
3. 사모펀드에서도 매진 상품! '신탁수익권 ABL'
비욘드펀드가 언론보도, 홈페이지, 페이스북, 블로그 등 모든 소통 수단에서 강조하는 말이 있는데요.
고액 자산가들만이 참여할 수 있는 사모펀드의 진입장벽을 낮춰, 소액으로도 제도권 수준의 상품에 투자할 수 있도록 하겠다.
이 말을 괜히 하고 다닌게 아닙니다! 실제로, 비욘드펀드의 '신탁수익권 ABL' 상품은 제도권 사모펀드가 절찬리에 판매중인 상품과 구조가 동일합니다(https://goo.gl/ajIwtc). 기사를 보시면, 내년 완공 예정인 '위례지웰푸르지오'에 투자하는 사모펀드 상품이 200억 모집을 완료했다고 하는데요. 이 상품도 '신탁수익권 ABL' 상품입니다. 그런데 따져보면 비욘드펀드의 상품이 더 매력적인 부분이 많아요. 비교해볼까요?
*사모펀드 ABL vs 비욘드펀드 ABL
1) 만기/수익률로 따지면 당연히 비욘드펀드의 '송파 오피스텔 신탁수익권 ABL' 상품이 7개월 만기/19.9%(세전)으로 매력적이죠. 사모펀드 상품은 16개월 만기에 연 6.5%(세전)입니다.
2) 대상 물건도 [경기도 하남시 푸르지오 아파트 vs 송파 역세권의 오피스텔]이라고 했을 때, 저는 비욘드펀드 물건이 뒤지지 않는다고 생각해요. 저희가 따로 문의주시는 분들에게만 알려드렸지만 송파 오피스텔도 유명 브랜드거든요.
3)여기서 중요한건! 준공/분양 여부겠죠. 비욘드의 송파 오피스텔 건은 분양 100% 준공 85% 완료된 물건이었습니다. 그러나 사모펀드가 모집하는 위례 아파트 건은 이제 준공을 시작하는 아파트입니다. 당연히 더 안전할 수 밖에 없겠죠?
본 포스팅은 다음 글로 이어집니다 :)
https://brunch.co.kr/@beyondplatform/12
이렇게 신탁수익권 ABL에 대해 알아봤습니다. 항상 쉽게 설명하려고 노력하는데 잘 이해가 되셨는지 모르겠어요. 앞으로 신탁수익권 ABL에 대한 컨텐츠는 계속해서 가져올 예정입니다. 오늘은 전반적인 설명을 하느라 자세히 다루지 못한 '신탁수익권 ABL의 리스크 & 이에 대한 비욘드펀드의 안전장치'에 대해서도 준비해 올게요.
부디 제가 금방(!) 두번째 컨텐츠를 써올 수 있기를 바라며-
열일한 써티는 물러갑니닷
