비욘드펀드가 '신탁수익권 ABL'을 선택한 이유
알짜 상품을 찾았다! (2)
본 포스팅은 아래 글에서 이어집니다.
https://brunch.co.kr/@beyondplatform/11
안녕하세요. 써티입니다! 저번 시간에는 비욘드펀드의 대표상품 '신탁수익권 ABL'을 소개했었는데요. 블로그와 브런치 둘다 정말 많은 분들이 읽어주셨더라고요. 감사합니다:)
오늘은 2탄. 비욘드펀드가 '신탁수익권 ABL'을 선택한 이유에 대해 준비해왔습니다.
저번 포스팅이 '신탁수익권 ABL'에 대한 기본적인 정의였다면, 오늘은 비욘드펀드의 이야기에 더 초점을 맞췄습니다. 이 상품에 투자하신 많은 분들이 가장 흔히 주셨던 질문들을 중심으로, 비욘드펀드가 '신탁수익권 ABL'을 대표 상품으로 개발하게 된 스토리를 들려드리고자 합니다.
1. 신규 분양과 관련 없는 상품이기 때문에
1) 부동산 시장에서 신규 분양의 리스크는 점점 커지고 있습니다.
2017년 부동산 경기가 불황이라고 하죠. 부동산 경기가 불황이면 미분양 물량이 늘어나는건 당연한데요. 게다가, 정부의 '중도금 집단대출 규제'까지 맞물리면서 분양 시장은 더 얼어붙고 있습니다.
2016년 6월 28일, 정부는 아파트 중도금 집단대출 규제 강화에 대한 내용 발표한 바 있습니다. 보통 아파트 분양을 받을 때, 전체 금액의 10%를 계약금으로 내고 40% 정도를 은행에서 중도금 대출*을 받아 지불하게 되는데요. 정부에서 제1금융권의 중도금 집단대출을 금지한거죠. 중도금을 대출 받을 수 없으면 분양이 성사될 수 없으니 분양시장이 얼어붙는 겁니다. 설상가상으로 지난 달부터 지방은행과 농협·수협·상호금융 등 제2금융권까지 한시적으로 집단대출이 제한됐습니다.
(*중도금 대출이란? : 분양 계약에 따른 중도금(계약금 및 잔금 제외) 납입 용도 대출로, 은행과 시공사(시행사)간의 별도의 대출 협약을 통해 시공사(시행사)가 연대보증을 하고 아파트 준공시 1순위 근저당권 설정(후취담보)을 조건으로 취급되는 것이 일반적이다. - 네이버 지식백과)
2) 그래서! 분양이 완료됐거나 분양 위험과 절연된 상품을 가져왔습니다.
비욘드펀드는 이런 상황에서 분양 리스크가 높은 신규 부동산 프로젝트에 참여하는건 위험하다고 판단했습니다. 그래서 고심 끝에 개발한 상품이 '신탁수익권 ABL'인 것이죠.
이전 포스팅에서도 설명 드렸지만, 비욘드펀드의 '신탁수익권 ABL' 상품은 크게 1)분양대금 담보 2)공사대금 담보 상품으로 나뉩니다. 준공 및 분양이 거의 완료된 건물에 대해 시행사(건물주)의 분양대금 수익권을 담보로 하거나, 분양 여부와 상관 없이 준공만 완료되면 대출금을 회수할 수 있는 경우죠.
2. 수익성과 안정성, 두마리 토끼를 잡을 수 있기 때문에
저희가 '신탁수익권 ABL'이 안전하다...안전해요...안전합니다...라고 하도 많이 이야기하다보니! 많은 분들이 많이 물어보시는 질문들이 있었어요(사실 저도 궁금했음). 이에 대해 전략마케팅팀 말갈 팀장님이 친절히 답변을 해주셨답니다. 한번 볼까요?
Q. 안전하다면서 어떻게 수익률이 이렇게 높죠?
일단 중소형 시행사 및 시공사는 자금을 조달하기가 어렵습니다. 이전 포스팅에서도 소개했듯이 사모펀드가 신탁수익권 ABL 상품들을 내놓고 있지만, 대부분 대형 시행사 및 시공사를 대상으로 하는데다 백억 단위로 펀드가 구성되기 때문에 중소형 시행시공사는 참여하기가 힘듭니다.
그런데 시행사들이 자금조달만 성공적으로 하면 부동산 사업에서 얻는 이익은 분양이 100% 다 될 경우 초기 투입자본의 3~5배에 달하거든요. 그러니까 높은 이자율을 감수하고서라도 비욘드펀드에 대출 요청을 하는 것이죠. 따라서, 리스크가 높아서 수익률이 높아지는건 아니란 사실!
Q. 그렇게 좋은 상품이면 왜 제도권 금융기관에서 취급하지 않는거죠?
과거에는 저축은행들이 공사대금이나 분양대금을 담보로 대출을 하는 ABL을 10% 수준의 금리로 취급했었습니다. 그런데 금융당국의 부동산 PF 규제강화로 ABL이 PF 대출비율규제에 포함되게 되면서 저축은행에서 ABL 취급이 어려워졌어요. 비욘드펀드에서는 이러한 틈새시장을 공략해 중소형 시공사, 시행사들을 대상으로 신탁수익권 ABL 상품을 출시하고 있답니다.
여기서 잠깐! <신탁수익권 ABL 리스크 분석>
비욘드펀드가 안정성을 최대한 높인 상품으로 '신탁수익권 ABL'을 가져왔지만, 역시 투자 상품이기 때문에 리스크는 당연히 있습니다. 비욘드펀드는 리스크를 감추기보단 제대로 명시하고 이에 대한 대응 방안을 철저히 준비하고자 합니다^^
■ 분양대금 ABL 리스크: 대규모 분양취소
분양대금 ABL은 분양 마무리단계의 수익권을 담보로 설정하기 때문에 시행사(건물주)가 수령할 분양대금이 거의 확정되어 있는 상태입니다. 그러나 대규모의 분양취소가 일어날 경우 담보로 잡은 수익권이 소멸될 수 있는데요.
이 경우 분양취소분에 대한 담보권 집행(공매 등)을 통해 대출 원리금을 회수합니다. 또한 담보물의 가치하락 시 원금손실의 가능성이 존재하기 때문에, 대출심사를 할 때 상권, 주거환경, 주변 부동산 등의 환경분석도 세밀하게 실시하고 있습니다.
■ 공사대금 ABL 리스크: 시공사의 부도
공사대금 ABL은 공사비로 지급할 비용을 PF대출을 통해 조달하기 때문에, 분양실적과 상관없이 건축만 계획대로 진행될 경우 대출금을 회수할 수 있는 상품입니다. 특히 비욘드펀드는 공사비를 신탁으로부터 직접 수령받아 안정성을 높였구요. 하지만 시공사 부도 등의 상황으로 공사가 계획대로 진행되지 않을 경우 대출금 회수 지연 또는 원금손실의 상황이 발생할 수 있는데요.
이러한 경우를 대비해 시행사 연대보증을 통해 분양대금에 대한 권리집행으로 대출금을 회수하거나, 대체시공사를 미리 선정해둡니다. 시공사의 재무재표 및 경영상황을 면밀하게 심사하는 것은 물론이고요.
이렇게 신탁수익권 ABL 상품에 대한 두번째 포스팅을 해봤습니다. '신탁수익권 ABL'이 한번 이해하면 쉬운 상품인데, 처음 접근하기가 좀 어렵죠^^ 그래서 블로그와 브런치를 통해 최대한 쉽게 정보를 드리려고 노력하고 있답니다.
비욘드펀드 홈페이지에 신탁수익권 ABL 전용 페이지도 만들고 있으니까요. 기대해주세요. 그럼 써티는 물러갑니다.
