ABL(자산유동화대출)의 이해
......Asset Backed Loan.....이라고 합니다.
안녕하세요 비욘드펀드입니다.
저희 비욘드펀드는 ABL(Asset Backed Loan: 자산유동화대출) 채권에 저희 P2P 플랫폼을 통해 일반 개인들도 소액으로 참여할 수 있는 투자상품을 주로 다루고 있습니다. ABL은 금융권 종사자 분들이 아니시면 매우 생소한 용어일텐데요, 구조화금융의 영역에 포함되는 개념이라 은행, 사모펀드, 증권사, 투자은행 등 기관투자자들만이 투자를 하고 있던 세계라고 할 수 있습니다.
국내에 자산유동화라는 개념이 처음 도입되기 시작했던 IMF 시절부터 삼일회계법인 자산유동화 전담TF에서 PM으로 근무하며, 국내 1호 ABS 프로젝트, 자산유동화 관련 법률 입법과정에도 회계자문으로 참여하셨던 국내 자산유동화 시장의 시조새(?) 서준섭 대표이사님과 함께 일하다보니, 한국의 자산유동화시장의 발전과 태동, 현황 등에 대한 고퀄의 강의를 매주 무료로 듣는 행운을 누리고 있습니다. 대표이사와 주요 심사역의 경험을 살려 밀고 있는 상품이다보니, 투자자분들의 이해를 돕기 위해 어려운 개념이지만 쉽게 풀어서 설명드려보고자 합니다.
자산유동화란?
자산유동화란 쉽게 말해 ‘자산’을 담보로 돈을 땡기는 개념입니다. 보유한 자산가치의 일정 부분에 해당하는 현금을 채권(Bond) 또는 대출(Loan) 형태로 조달합니다. 여기까지는 우리가 흔히 알고 있는 담보대출과 유사한 개념입니다.
“내 집을 담보로 맡길테니 돈을 빌려다오”하지만 담보대출을 하더라도 리스크 요인이 발생합니다. 대출자의 채권자가 여럿일 경우가 대표적인 경우인데요, 대출상환이 되지 않을 경우 다들 대출자가 보유한 자산에 대한 권리를 주장하기 시작합니다. 압류하고 딱지 붙이고 막...TV에서 많이 보셨죠?
부동산에 대한 담보권리인 저당권을 잡더라도 예외사항이 발생하기도 하고, 법적 소송까지 가는 경우에는 법률비용도 그렇고 시간도 많이 소요되고 아주 피곤한 상황이 되는거지요.
그래서 등장한 개념이 ‘절연’ 이라는 개념입니다. 담보자산에 대한 가치는 충분하나 대출자에 대한 여러 권리관계가 복잡하게 얽히는 상황을 방지하기 위해, 담보자산을 일종의 페이퍼 컴퍼니인 SPC(Special Purpose Company: 특수목적법인)에 양도하고 해당 SPC에 자금을 공급하는 거지요. 이렇게 하면 담보자산의 소유권이 법적으로 대출자와 별개가 되기 때문에, 대출자님에게 채권자가 아무리 많더라도 그 담보물에 대한 나의 권리는 안전하게 보호받을 수 있습니다.
담보자산에 대해 ‘채권’ 을 발행하는 것을 ABS(Asset Backed Security: 자산유동화증권), ‘대출’ 형태로 계약하는 것을 ABL(Asset Backed Loan: 자산유동화대출) 이라고 합니다. 은행, 증권사, 저축은행, 펀드 등 기관투자자들이 이러한 형태의 금융거래로 많은 수익을 올리고 있지요.
자산유동화의 필수요건, 절연(絕緣)
출처: 네이버 어학사전네 그렇죠. 인연이나 관계를 완전히 끊는다는 뜻입니다. 대출자의 다른 채무자로부터 내가 담보로 잡을 자산을 안전하게 보호받으려면, 대출자와 그 자산 사이의 인연과 관계를 법적으로 끊어야 합니다. 조금 매정하긴 합니다만, 저희의 투자금이 더 소중하기 때문에 어쩔 수가 없네요.
권리관계 절연에는 여러 가지 방법이 있습니다. 위에 언급한 SPC를 통해서 하는 방법은 대규모 프로젝트를 진행하거나, 대출채권 유동화(대출해준 채권을 담보로 또 돈을 조달하는 금융기법)을 할 때 주로 많이 사용되구요. 비욘드펀드는 부동산 프로젝트에 대한 대출을 주로 하고 있기에 ‘신탁(Trust)’을 통해 권리관계 절연을 하고 있습니다.
신탁, 영문으로는 TRUST. 단어만 봐도 뭔가 신뢰가 가죠?
다시 한 번 네이버 지식사전신탁이란 특정한 자산을 양도받아 해당 자산으로부터 향후 발생하는 수익을 권리관계에 맞추어 배분할 수 있게 하는 법률관계입니다. 부동산 프로젝트 같은 경우에는 시행사(건축주), 시공사(건설회사), 각종 투자기관(은행, 저축은행, 증권사, 펀드) 등 다양한 주체가 참여하기 때문에, 자산보호와 권리관계, 수익정리를 위해 신탁을 주로 이용합니다. 우리 나라에는 한국토지신탁, 한국자산신탁 등 수많은 신탁사들이 있고, 신탁사가 망하더라도 신탁법에 의해 신탁재산은 보호받을 수 있습니다. 일종의 공식적인 ‘계주’ 같은 역할이라고 이해하시면 쉽습니다.
더욱 중요한 Asset Valuation(자산가치평가)
신탁, SPC 등을 통한 절연도 물론 중요하지만 자산유동화에서는 ‘자산’이 가장 중요합니다. ABL, ABS의 ‘A(Asset)’에 해당하는 부분이지요. 자산의 가치평가가 정확히 이루어져야 적정한 수준의 대출한도를 산정할 수 있고, 미래에 투자금 회수 가능성을 예측할 수 있지요. 자산유동화의 유동화 대상은 모든 종류의 자산에 해당됩니다! 부동산, 각종 채권 뿐 아니라 항공기, 자동차, 골드바 등등 다양한 실물 대체투자자산, 미래의 카드매출까지 뭐든지 자산가치를 책정할 수 있는 것은 유동화가 가능합니다!
자산유동화의 핵심인 ‘자산 내재가치 평가’는 주로 회계법인의 회계사들이 외주로 진행합니다. 저희 비욘드펀드는 삼일회계법인 전무 출신 대표이사 및 재무팀장의 오랜 자산 내재가치평가 전문성을 살려 부동산 건축 프로젝트의 ‘분양대금’ 또는 ‘공사대금’ ABL상품을 주로 다루고 있습니다.
■ 분양대금 ABL
프로젝트에 참여하는 다양한 주체(시행사, 시공사, 신탁사, 대주단 등)에 대한 계약관계 및 신용평가 분석이 함께 수반되어야 하지만, 분양대금 수익권 유동화에서 가장 중요한 것은 분양계약에 근거한 사업수지분석입니다. 이해를 돕기 위해 비욘드펀드에서 진행했던 ‘송파 오피스텔 분양대금 ABL’ 상품의 PF대출금과 분양수익만 간단히 도식화해서 예를 들어 설명해보겠습니다.
이해를 쉽게 하기위해 금액부분은 일부 임의로 기입하였습니다.간단하게 말해서 분양계약 기준으로 875억원의 수익이 발생하는데, 이중 725억원을 은행, 저축은행 등 선순위 채권단에 상환한 후 150억원의 예상수익이 발생하며, 이 예상수익에 대한 신탁수익권을 담보로 대출을 진행하는 것이 송파 상품의 구조였는데요. 비욘드펀드의 분양대금 ABL 모델은 일반적으로 이렇게 분양계약이 완료된 후 정산예정인 수익금액을 담보로 잡는 구조로 진행되고 있습니다. 분양대금 잔금이 정산된 이후에는 신탁사에서 비욘드펀드에 직접 상환을 진행합니다.
이 구조에서 담보물인 시행이익 수익권(150억원에 해당하는 부분)은 ‘분양계약’ 기준으로 총 수익금액에서 선순위 대출자들에게 대출금을 상환하고 난 후 잔여액으로 산정되는 부분에 대하여 가치평가를 진행하여 담보설정을 진행합니다. 일반적인 부동산 PF 투자에서 상환재원으로 고려하는 ‘미래에 발생할 분양수익’과는 이미 계약이 완료되었다는 점에서 차이가 있습니다. 분양계약이 진행되지 않은 상태에서의 부동산 PF 투자에서는 프로젝트 초반 건축자금 조달을 위해 대출을 집행하기 때문에, 분양예상수익은 순수하게 미래분양가능성에 대한 ‘기대’ 입니다. 회계장부 상에도 자산으로 기입되지 않습니다.
■ 공사대금 ABL
비욘드펀드에서 투자상품으로 취급하는 ‘공사대금 ABL’의 경우는 보다 이해가 쉽습니다. 간단하게, 시공사(건설사)가 미래에 지급받을 공사대금을 담보로 대출을 진행하는 구조입니다. 공사대금은 비욘드펀드가 신탁사로부터 직접 수령하여 대출금 상환을 진행합니다. 때문에 부동산 투자에서 가장 큰 리스크인 ‘분양’ 성적과 상관없이 공사만 잘 진행되면 대출금을 상환받을 수 있는 구조입니다.
이 경우는 시행사와 시공사가 체결한 ‘도급계약서’를 기준으로 대출을 진행하며, 공사가 중단되어 공사대금이 지급되지 못할 리스크 상황에 대비하여 시공사의 재무상황 및 시공능력을 세밀하게 평가합니다. 또한 우발적인 시공사의 부도 등의 상황이 발생할 경우 대처할 수 있도록 ‘대체시공사’를 미리 선정하여 공사가 끝까지 진행될 수 있도록 만반의 준비를 합니다.
마치며
이 외에도 다양한 종류의 자산유동화가 있습니다만, 저희는 당분간은 분양대금/공사대금 유동화 상품을 주로 다루게 될 것 같습니다. 다른 유동화 상품도 기회가 되는대로 차차 소개해드릴 계획이구요. 글이 너무 길어져서 지루하실테니 오늘은 이만 마치구요, 다음 번에는 부동산 P2P 투자에서 주로 취급하는 부동산담보대출, 부동산 PF 대출, ABL의 차이점, 그리고 나서는 한국 자산유동화시장의 역사에 대해서 다루어보도록 하겠습니다. 그외에도 저희 측에서 다루었으면 하는 주제에 대해서는 댓글을 달아주시면 진지하게! 고민해서 써보도록 하겠습니다. 그럼, 짜이찌엔.
