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by 비욘드플랫폼 Jul 25. 2017

한국 부동산 PF 시장의 역사

Project Financing 이라고 합니다

안녕하세요, 비욘드펀드입니다.


오늘은 한국 자산유동화 시장의 시조새이신 저희 서준섭 대표님으로부터 전수받은 한국 부동산 PF 시장의 역사에 대하여 끄적여 보겠습니다. 저희는 아직까지는 부동산 PF 투자상품은 다루지 않지만, 비욘드펀드의 시그니쳐 투자상품인 공사대금/분양대금 ABL 상품과 부동산 PF는 매우매우 밀접한 관계이기 때문이지요. 다음 칼럼에서 다루게 될 '공사대금 ABL'의 프롤로그 정도로 생각해주시면 되겠습니다.

뭐, 다들 아시다시피  한국의 자본시장은 부동산을 빼놓고는 이야기할 수가 없습니다. 부동산 개발과 분양, 매매에서 발생하는 어마어마한 수익과 이에 기초한 투자심리가 이끄는 부동산 가치의 상승이 우리나라의 경제발전과 자산 가치의 엄청난 부분을 차지하고 있지요. 때문에 개인신용대출 위주의 P2P 금융이 발전하고 있는 미국/영국과는 달리, 우리나라는 부동산 PF와 관련된 고수익 P2P 투자가 P2P 금융시장의 발전을 빠른 속도로 견인하고 있습니다.


부동산 PF란?

PF는 Project Financing의 약자로, 대규모 자금이 소요되는 각종 프로젝트에 자금을 조달하는 기법을 뜻합니다. 대출자의 신용도나 담보와 관계없이 프로젝트 자체를 담보로 잡아 프로젝트에서 미래에 발생하는 이익(Cash-Flow)를 상환재원으로 합니다. PF 기법은 1920년대 미국의 유전개발사업에서 처음 활용되었고, 이후에는 대규모 자본이 필요한 에너지 개발사업이나 도로, 항만등 사회간접망 확충 사업 등 다양한 분야에서 자금조달기법으로 활용되고 있습니다.


이런 것도 PF를 통해서 짓는답니다.


우리나라에서 이야기하는 PF는 대부분이 아파트, 상가, 주상복합건물, 골프장과 같은 시설물 등을 건축하는 부동산 건축 PF입니다. 작게는 수십억 단위에서, 대형 건물이나 시설물은 수천억 단위까지 PF 규모가 이루어지기도 합니다. 프로젝트 자체의 현금흐름만 상환재원으로 삼는 전통적인 PF와는 달리, 우리나라의 부동산 PF는 시공사(건설사)의 신용보강(쉽게 말하면 연대보증 등으로 돈 갚을 능력을 보강해주는 것)이 제공되는 것이 특징입니다.


부동산 PF 용어해설

시행사 : Developer라고도 하며, 부동산 개발의 사업기획, 부지매입, 인허가, 자금조달, 시공사 선정, 처분(분양/판매)까지 전 과정을 관리하는 부동산 개발업자를 칭합니다.

시공사 : 시행사로부터 발주를 받아서 단순 공사만을 담당하는 건설사를 칭합니다.

신탁 : 특정한 자산 및 그 재산권에 대해서 관리 및 처분을 위탁받는 법률 관계를 말합니다. 부동산 신탁은 토지 및 건물 개발, 임대, 분양 등을 위임받아 관리하며, 참여한 금융기관들에게 수익을 분배하는 역할 또한 담당합니다. 시행사, 시공사 등의 사업 위험 및 타 채무자로부터 해당 부동산 프로젝트를 법적으로 분리시켜 투자자(수익자)들의 권리를 보호합니다. 

대주단 : 부동산 PF에 투자하는 복수의 투자자들을 대주단이라고 칭하며, 우리나라에서는 주로 은행, 저축은행, 증권사 등이 부동산 PF 투자의 큰 비중을 차지하고 있습니다.


한국 부동산 PF 시장의 발전

1990년대까지 우리나라의 부동산 건설시장은 건설사가 주도하였습니다. 요즘 부동산 PF와 같이 시행사와 시공사가 구분되지 않고, 건설사가 사업부지 매입, 인허가, 자금조달, 건설 등 부동산 개발의 모든 단계를 직접 진행하였습니다. 개발비용을 건설사가 자체적으로 조달하였기 때문에 부동산 PF라는 개념 자체가 성립하지 못했었지요. 하지만 IMF를 기점으로 ABS(Asset Backed Security - 자산유동화증권), ABL(Asset Backed Loan - 자산유동화대출), NPL(Non-Performing Loan - 부실채권) 등 선진 구조화금융기법이 도입되면서 부동산 PF기법이 우리나라에 도입되기 시작하였습니다. 특히 2000년대 들어서 우리나라의 부동산 개발단계가 어느 정도 고도화되고 사업부지 매입, 인허가 등의 중요성이 크게 부각되면서 시행사와 시공사의 역할분담이 이루어졌고, 시행사의 사업자금 조달을 위한 부동산 PF 기법이 발달하게 되었습니다.


이 과정에서 시행사는 은행, 저축은행, 증권사 등 금융기관으로부터 부동산 PF 대출로 자금을 조달하게되는데, 대부분의 경우에는 시행사가 충분한 자본력이나 사업 건정성을 가지고 있지 않기 때문에 시공사가 연대보증 등으로 추가적인 신용보강을 제공하는 방식이 우리나라 부동산 PF의 관행으로 자리잡게 되었습니다. 프로젝트가 잘 되지 않을 경우 시공사가 대출상환의 연대의무를 가지기 때문에, 프로젝트의 사업성에만 의존하는 오리지널 PF와는 성격이 다른 방향으로 발전하였습니다. 이후로 부동산 경기상승과 함께 부동산 PF대출시장이 폭발적으로 성장하여 2010년에는 67조원 규모에 달했지요.


하지만 2011년도 글로벌 금융위기와 함께 부동산 경기가 폭락하는 사태가 발생하였습니다. 분양경기 또한 하락하면서 건물이 다 지어지면 분양대금을 통해 대출금을 상환하는 PF 대출 또한 엄청난 타격을 입게 되었습니다. 특히 12조원 가량의 PF대출을 운용하던 저축은행들이 정부의 부동산 대출규제강화로 인해 시행사에 연대보증을 서주었던 시공사들에게 대출상환을 촉구하면서, 저축은행과 시공사들의 대규모 줄도산 사태가 발생하게 되었습니다. 저축은행들이 많이 도산하면서 저축은행 예금 많이 넣어두신 분들은 많이 가슴 졸이셨었죠… 제 친구도 그때 토XX 저축은행에 몇 천만원 예금 넣었었는데 울상이 되서 하소연 하던 생각이 납니다.


아주 난리가 났었지요....


이후에 정부에서는 PF대출의 위험성을 통제하고자, 저축은행 PF대출 모범규정이라는 것을 만들었습니다. 그 중 대표적인 것은 시행사가 프로젝트 전체의 20% 수준의 자기자본을 마련해야 한다는 것 입니다. 즉 100억짜리 프로젝트라면, 20억원은 본인이 마련해야 80억원을 PF대출로 조달하여 부동산 개발 프로젝트를 할 수 있게 한 것입니다. 이 자기자본 20% 규정이 현재 한국 P2P 시장이 부동산 PF 위주로 발전할 수 있게 한 계기가 되었는데, 이 이야기는 바로 뒤에 이어서 다루어 보도록 하겠습니다.


부동산 PF와 우리나라의 P2P 금융

우리나라 P2P 금융시장에서 다루는 부동산 PF 대출은 크게 2종류로 구분할 수 있습니다. 첫 번째는 PF-에쿼티(Equity) 대출, 그리고 건축자금 대출입니다.


PF 에쿼티 대출

PF 에쿼티 대출은 바로 위에 언급한 자기자본 20% 규정에서 파생된 대출입니다. 프로젝트 전체 비용의 20%를 확보하지 못하면 PF 자체를 진행할 수 없게되니, P2P를 통해서 자기자본 20%에서 모자란 금액을 조달하고, 금융기관에서 PF대출을 조달하여 부동산 개발을 진행합니다. 건축주(시행사) 입장에서는 PF 에쿼티 대출 및 PF 대출을 통해 적은 자본금으로도 엄청난 레버러지를 일으켜 큰 수익을 낼 수 있기 때문에 비싼 금리를 감수하고도 대출을 받습니다. 이전에는 주로 사채 시장을 통해서 PF 에쿼티 대출이 이루어졌고, P2P금융이 활성화되면서 양지에 나와 연 18~20% 수준의 이자율 시장을 형성하게 되었습니다. 이자율이 높은 만큼 리스크도 매우 높습니다. PF 자체가 승인이 나지 않을 수도 있고, 건축 프로젝트가 잘 마무리되더라도 수익권 순위가 금융기관의 PF보다 뒷순위이기 때문에 분양이 잘 되지 않을 경우 큰 손실이 발생할 수도 있습니다.


건축자금 대출

PF 한 건을 심사하기 위해서는 프로젝트 규모에 상관없이 많은 인력과 자원이 필요합니다. 그래서 제도권 금융기관들은 50억원 미만의 소형 PF는 잘 취급하지 않습니다. 이 niche market에서 P2P 금융회사가 금융기관이 기존에 담당하던 PF대출의 역할을 맡기 시작하였습니다. PF로 자금을 조달할 수 없는 소형 빌라 등의 건축 프로젝트의 건축자금을 P2P 플랫폼으로 모집해주고, 건물이 완공되면 분양대금 또는 완공된 건물을 담보로 제도권 금융기관에서 대출을 받아 상환하는 방식의 모델입니다. 이러한 방식의 건축자금 대출에서는 P2P 플랫폼 업체가 PF의 세부진행상황을 모니터링하는 PF 금융기관의 역할을 아예 대신하기 때문에, 프로젝트의 사업성에 대해서 잘 평가할 수 있는 능력이 있는지, 건축진행과정을 세밀하게 모니터링하면서 관리할 수 있는 능력이 있는지 등에 대해서 면밀히 평가하여야 합니다.


그럼 이만..

비욘드펀드에서 주로 다루는 ABL(Asset Backed Loan: 자산유동화대출) 상품들은 이러한 부동산 PF 에서 분양대금, 공사대금 등으로 상환재원을 구조화한 조금은 복잡한..대출상품들입니다. ABL에 대한 설명은 이전 칼럼에서 다루었던 ‘ABL(자산유동화대출)의 이해’ 를 참고하시면 됩니다.

 

다음 시간엔 부동산 PF 투자상품이 비욘드펀드의 시그니쳐 투자상품인 ‘공사대금 ABL’로 어떻게 발전하였는지 소개드리도록 하겠습니다.


그럼, 짜이찌엔!

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