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계정을 잊어버리셨나요?

by 최길효 Aug 06. 2022

임장 전 어떤 준비를 해야할까? (feat. 썸렛 팀)

썸렛 오리지널 | 부동산 대리투어 (2022.06.03 발행분)

우당탕탕 직장인 부동산 투자 이야기로 '투자를 슬기롭게' 도와주는 썸렛 팀과 함께 뉴스레터를 쓰고 있어요. 매주 월/목/금, 다양한 투자 이야기를 '써머리'해드리고 있으니, '월급 만으로 현생 답 없는', '슬기로운 투자'에 관심있는 분들이라면 꼭 구독해보시길 바래요.

-> 썸렛 구독은 요기서 :)

오늘은 임장 가기 전에 어떤 준비를 하면 좋을지 이야기 해보려해요. 모든 투자가 그렇듯 부동산도 정보가 중요하죠. 사실 저는 최신 정보는 좋아하지 않아요. 아무리 좋은 정보여도 씹을 준비가 안 되었다면 독이 된다고 생각해요. 그래서 이런 준비나 정보 수집은 스스로 확신을 가질 수 있는 방향으로 해야한다고 생각해요.

저의 투자 방식은 많이 오를 곳을 찾는 것보다, 떨어지지 않을 곳을 찾는 방식이에요. 제가 아직 초보기도 하고, 오래 투자하려면 잃지 않아야 한다고 생각하기 때문이에요.

� 떨어지지 않을 곳 찾기

제가 가장 먼저 보는 지표는 지역의 입주물량과 전세가율이에요.

안정적인 부동산 투자의 첫 걸음은 향후 공급물량이 적은 곳을 투자하는 것이라 생각해요. 왜냐하면 새 집이 늘어날 수록, 이미 산 나의 헌 집 가치는 떨어지니까요. (헌 집 줄게 새 집다오…)

첫번째로 추천드리는 어플은 아실이에요. 아실은 지역의 입주물량과 적정수요량을 알려주는 것과 동시에, 아파트 별 공급 위치도 지도로 한번에 보여줘요. 한 도시의 입주량도 중요하지만, 더 구체적으로는 내가 투자하려는 위치의 입주량을 봐줘야 해요. 아실의 지도는 한 눈에 보여주고, 아래 표에서 어떤 브랜드의 아파트가 몇 세대까지 들어오는지 한 번에 볼 수 있어서 편리해요.

입주가 없는 관악구

지도 고쳐주세요 아실..

다음으로 보는 지표는 전세가율이에요. 모든 투자가 그렇듯, 적게 넣고 많이 벌 수록 좋아요. 전세가율이 높아야 실투금이 적을 수 있어요. 또 실수요가 받혀준다는 수치기 때문에 리스크가 적다는 뜻이기도 해요.

저는 대장 아파트만 따로 정리해서 전세가율을 기록해둬요. 1달에 한번 정도 업데이트 하면서, 투자 해볼 수 있을 것 같은데라는 생각이 들면 그 지역을 호갱노노로 훑어봐요.

표기되는 추가정보를 전세가율로 설정하면 아파트 가격과 전세가율을 한번에 볼 수 있어요. 안정 투자자인 저는 전세가율이 70%가 안 넘는 아파트는 굳이 더 볼 것 없이 지나쳐요.

다양한 추가정보를 제공하는 호갱노노

개인적으로 최근 부동산 시장이 수도권/서울 쪽으로 관심이 갈거라고 생각해서, 지방 투자를 한다면 가능하면 신축 대장급을 할 수 있는지를 많이 보고 있어요. 물론 지역에 따라서 2급지 또는 준신축(10년~20년차) 등에서 기회는 분명히 있어요.

이 정도 데이터를 분석하면, 저는 보통 임장을 떠나요. 아직 부동산 쪼렙(?)이라 데이터를 더 파보는 것 보다 직접 가서 보고, 중개사 님들이랑 얘기하고 지역에 대한 인상을 암묵지로 많이 쌓아두려하고 있어요.

요약

공급물량은 아실에서 아파트 공급물량 메뉴를 찾으세요 (PC는 더보기, 모바일은 부동산 스터디에)

전세가율은 호갱노노! 추가정보를 눌러 전세가율을 선택하세요

� 매물 탐방은 네이버 부동산

지금까지 조사한 가격은 이미 있던 거래에 대한 거라, 실제 매물은 네이버 부동산에서 둘러봐야 해요. 현재 매물, 실거래 내역 등 꽤 도움되는 정보가 많아요.

관심가는 아파트를 정했다면 꼭 알림설정하세요. 네이버 부동산 앱에서 할 수 있는데, 매물 올라오면 네이버 앱에서 푸시가 오기 때문에 빠르게 매물 업데이트를 받을 수 있어요. (정보는 느리게 매물은 빠르게 ^^) 꽤 괜찮은 가격이다 싶으면, 중개사 분께 문자를 보낼 수 있어 편리해요.

저는 문자로 먼저 연락하는 것을 선호하는데, 주도권 뺏기지 않고 원하는 시간에 원하는 내용을 다 물어볼 수 있어서 문자를 먼저 보내고 전화해서 사장님과 라포를 쌓는 편이에요. (마음에 든다면 방문 예약까지!)

더 좋은 데이터도 많아요

앱 별로 활용할 수 있는 더 좋은 데이터를 갖고 있어요. 대표적인 몇가지를 소개해드릴게요.

호갱노노는 상권/학원가 찾기가 편하더라구요. 또 분위지도 기능은 안가본 지역 급지 파악하기에 상당히 편리했어요.

리치고에는 재개발/재건축 데이터가 잘 나와서 잘 쓰고 있어요. 지도에서 위치도 잘 보여주고, 구역 별 진행단계까지 잘 알려줘서 편리해요.

사실 요새 앱들이 다 좋아져서 데이터는 다 들고 있어서, 손에 익는 친구로 사용하셔도 아무 문제 없어요. 시간 날 때 한두개씩 사용해보고 눌러보시면 금방 익히실 수 있을거에요.

+ 썸렛 팀 첫 임장기

시작

상당히 긴장되었던 첫 임장기. 같이 공부하는 사람들과 가는 임장과 달리, 부동산 투자 경험이 없던, Zun/Moha 와 함께 갔기 때문에 뭔가 잘(?) 알려드려야 할 것만 같은 큰 부담감을 안고 떠났어요. 점심 먹은 뒤 카페에서 뭔가 얘기를 엄청했는데… 사실 잘 기억 안나요… 그냥 막 얘기를 엄청 했어요.

✅ Zun’s Comment

카페에서는 매트가 그동안 정리한 자료와 매트의 꿀팁을 들을 수 있었다.임장지에서 무엇을 보면 되고, 임장지를 정할 때 어떤 지표를 보면 되는지 등등. 매트의 얘기를 들으면서 눈이 번쩍 뜨였다. 아니, 세상에 저런 게 있었다니? 신세계를 탐험하는 느낌이었다.

신세계라니 다행..

Our Dialog

Zun&Moha : 부동산 투자는 초기 시드가 많이 들어가지 않아요?

Matt : 그럴 수도 있고 아닐 수도 있어요! 위험하긴 해도 500만원으로도 충분히 할 수 있는 공시지가 1억 미만 투자도 있고, 지방에 따라서는 3천만원 정도면 충분히 투자할만한 곳을 찾을 수 있어요. 다만, 투자금이 적을 수록 좋은 걸 살 수 없어서 위험하기는 해요. 저는 안 오르는 것까지는 OK인데, 역전세는 정말 안된다고 생각해서 신규 공급 적고, 실 수요있는(=전세가율 받혀주는) 투자를 처음에는 해야한다고 생각해요.

Aha-moment : 운정 신도시 아이파크