꼬마 빌딩 VS 구분 상가
꼬마 빌딩과 구분 상가 둘 중에 뭐가 좋을까요?
요즘 제 에너지의 85% 이상을 이들에게 투자하고 있기에 영감이 떠올라 각각의 특징에 대해 비교해 보겠습니다.
1. 임대 수익률: 구분 상가 Win!
일반적으로 구분 상가가 꼬마 빌딩보다 높습니다. 최근 강남구 A(-)급지 정도의 경우, 구분 상가의 수익률이 4.5%라면, 꼬마 빌딩의 수익률은 3.5% 정도로 약 1.0% 정도 차이가 나는 것 같습니다.
이는 꼬마 빌딩에 대한 needs가 구분 상가보다 높기 때문인 것 같습니다.
2. 대출 금리: 꼬마 빌딩 Win!
당연히 임대 수익률에 연동되어 구분 상가의 금리가 꼬마 빌딩보다 높습니다. 하지만 1%까지 차이가 나지는 않습니다. 제 경험상 0.5% 전후인 것 같습니다. 그래서 구분 상가는 leverage 효과가 발생하지만 꼬마 빌딩은 lverage 효과가 거의 발생하지 않습니다. 5% 짜리 상가를 LTV 50%에 3.5% 정도로 조달하면 비용을 제외하면 6.5%까지 나오지만 소득세 등 차 떼고 포 떼고 하면 결국 배당 수익률은 5% 이내로 떨어지고 맙니다. 소득세율 최고 구간인 분들에게는 특별히 안 이쁜 숫자가 보이게 됩니다. 그래서 숫자 오타쿠인 제게 꼬마 빌딩은 쉽지 않습니다.
3. 지가 상승: 꼬마 빌딩 Win!
당연히 꼬마 빌딩이 보유하고 있는 토지의 면적이 구분 상가보다 넓고, 단독 의사결정으로 value add 등 할 수 있는 것들이 많기 때문에 물가 상승으로 인한 지가 상승률은 꼬마 빌딩이 앞섭니다.
4. Value-add: 꼬마 빌딩 Win!
물리적인 value-add, 임차인 value-add, 조달 구조 value-add 중 구분 상가는 첫번째 value-add를 사용하는데 제약이 큽니다.
5. 임차인: 구분 상가 Win of win!
매매가 30억을 기준으로 예를 들어보겠습니다. 저 정도면 강남일 경우, 구분 상가의 임차인은 1명, 잘 해봐야 2명일 것입니다. 월 임대료는 약 11백. 대기업이나 프렌차이즈 본사가 임차인으로 있을 가능성이 높습니다. 따라서 월세가 밀릴 가능성은 희박합니다. 반면 꼬마 빌딩의 경우, 총 월 임대료는 약 8.8백만원 정도 될 것입니다. 그런데 문제는 임차인 숫자입니다. 5명만 되도 인별 평균 임대료는 약 1.8백만원에 불과합니다. 상가임대차보호법 전 조항이 적용되는 임차인들입니다. 그리고 관리하기 또한 정말 어렵습니다. 각각의 임차인의 신용도가 낮을 가능성이 높기에 연체도 자주 발생할 것입니다. 제가 10년 넘게 빌딩을 관리해봐서 압니다. 스트레스 장난 아닙니다. 꼬마 빌딩이나 상가 주택으로 고생 좀 해보신 분들이 대기업이 임차한 구분 상가로 바꾸는 이유입니다. 제가 아는 한 건물주분은 핸드폰을 무려 5개나 들고 다니십니다. 빌딩 카테고리 별로 구분해서 사용하십니다.
6. 공실리스크: 꼬마 빌딩 Win!
임차인이 1명인 구분 상가는 1명의 임차인이 나가는 순간 공실률은 100%가 되어 버립니다. 반면 5명의 임차임을 가지고 있는 꼬마 빌딩은 1명의 임차인이 나가도 공실률은 약 80%가 유지됩니다. 구분 상가가 이 점에 있어서는 훨씬 불리합니다. 대형 오피스의 경우도, 1명의 임차인이 사용하는 면적이 40%가 넘어가면 valuation함에 있어 감점 요인입니다. 그분의 명도에 따른 공실 리스크가 크기 때문입니다. 구분 상가의 공실 리스크를 헷지하기 위해서는 여러 개의 구분 상가를 보유해야 할 것 같습니다. (필요시 공동 투자도 해야겠습니다^^;)
7. 관리: 구분 상가 Win!
구분 상가는 관리사무실에 정해진 관리비와 실제로 사용한 수도광열비만 납부하면 끝입니다. 특히 신용도가 좋은 임차인이 있을 경우에는 관리에 대해서는 신경 쓸 일이 거의 없습니다. 반면 꼬마 빌딩은 좀 다릅니다. 비상주 소장님 & 미화 관리인를 구하기 위해 FM사와 계약을 체결하면서 관리가 시작됩니다. 그런데 자산운용사에서 프라임급 오피스를 운용할 때와는 규모가 다르기에 관리를 거절하는 FM사도 생깁니다!!! 그래서 보통 최상의 방법은 인근에 큰 오피스를 관리하는 FM사에 연락하여 수의로 관리 계약을 체결하는 것입니다. 그 외에도 빌딩 관리는...정말 만만치 않습니다. 정말 훌륭한 관리인을 만나면 더할 나위없이 좋겠지만 가능성이 높지만은 않습니다.
제 결론은 이렇습니다.
꼬마 빌딩은 손이 많이 가고 관리가 엄청나게 어렵습니다만 높은 수익률을 낼 가능성이 구분 상가보다는 높습니다. 물론 구분 상가도 value add를 통해 높은 매각 차익을 발생시킬 수 있는 방법이 무궁무진합니다. 즉, 서로가 많은 장단점을 가지고 있기 때문에 포트폴리오로 분산 투자를 하는 것이 최고인 것 같습니다. (너무 무책임한 결론인가요??? ㅎㅎㅎ)
이상 꼬마 빌딩을 exit해본 경험이 없는 자였습니다.
http://m.blog.naver.com/skmkn81
