"벼락거지의 부동산 구입기" ( 11 )
우리은행에는 부동산 거래를 위한 전용의 에스크로 서비스가 있습니다
"만약에 매도인과 중개사 , 법무사가 짜고 부동산 사기를 치려고 작정하고 움직인다면 현실적으로 부동산을 구매하는 사람이 사기를 피할 방법은 없습니다. 사기를 당하지 않으려면 일단 이 3인의 주체가 담합하지 않는다는 것을 확인할 필요가 있습니다"
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사실상 백퍼센트 사기로 부터 안전한 부동산 거래는 없다고 보면 된다. 물론 우리나라의 부동산 제도는 꽤 잘 갖추어진 편이지만 그래도 전 국민이 대중적으로 이용하는 제도이고, 국민들이 어려움 없이 이용할 수 있도록 난이도를 상당히 낮춘 부분이 있기 때문에 그 빈틈을 노리고 부동산 매도에 관련된 자들이 단결하여 대응하면 사기를 피할 방법은 없다고 본다.
만일 매도인의 매물에 뭔가 불안요소가 있다고 하면 ( 1금융권 근저당 정도는 큰 위험요소라고 보기는 어렵지만 가압류나 담보가등기 같은 것들이 걸려 있다면 위험요소로 보기에 충분하다 ) 솔직히 계약금은 회수하는 데 오랜 시간이 걸리고 최악의 경우에는 회수할 수 없을 수 있다는 각오는 하고 들어가야 한다.
물론 그렇게 될 확률은 높지 않다고 하지만 계약금 정도를 떼어먹고 감방으로 가겠다고 한다면 그럴 수 있는 방법은 얼마든지 있다.
그리고 만일 매도인과 부동산이 짜고서 달려들면 전세사기와 같이 큰 돈을 몽땅 다 날리게 되는 일도 얼마든지 가능하다. 부동산 매매에 있어서도 중도금 까지 날려버리는 일도 가능하다. 물론 해당 부동산은 더 이상 영업을 하기 어렵게 되겠지만 만일 그런 것을 각오한다면 얼마든지 가능하다.
그리고 거기에 등기를 담당하는 법무사가 가담한다면?? 잔금까지 다 치룬 부동산을 엉뚱한 사람 앞으로 등기쳐 버리는 일도 불가능하지는 않다. 해서 ... 부동산은 그냥 믿고 맡기기만 해서는 절대 안되는 물건이다.
극단적인 선택으로 생을 마감한 하일성 야구 해설위원 같은 경우도 자신이 바쁘다고 해서 자신과 친하게 지내는 아는 지인에게 인감도장을 맡기고 부동산 계약을 알아서 좀 해 달라고 했다 사기를 당하고서 엄청난 금액의 빚을 지고 비참한 말년을 보내다가 세상을 등졌거든. 이건 절대 절대 남들에게 맡겨서는 안되는 일이다.
만일 부동산과 그를 둘러싼 제도와 법에 대해서 잘 모르는 사람이라면 불안요소가 없는 매물을 제값 다 주고 거래하는 것이 차라리 낫다. 그런 매도인은 구지 자신이 감방에 갈 각오를 하지도 않을테니까. 매도인이 일단 사기를 치지 않겠다고 하면 부동산 사기는 일어나지 않으니까 말이다.
( PS. 매도인은 부동산을 매도할 때 매수인의 실명과 주소가 명시되어 있는 형태의 '부동산 거래용 인감증명서'를 발급 받고 이것을 등기이전시에 제출해야 한다. 즉 제 아무리 공인중개사가 사기를 치고 싶어 한다 하더라도 매도인이 거절하고 인감증명서를 정당한 매수인에게만 발급한다면 사기는 애초에 불가능해진다 )
( PS. 매도인이 속일 생각을 애초부터 하지 않았다면 법무사가 실제로 등기를 다른 사람 앞으로 돌려버리는 일도 불가능하다. 앞서서 얘기했듯이 등기 이전을 위해서는 매수인이 명시된 인감증명서를 제출해야 하는데, 제 아무리 법무사가 다른 사람 앞으로 등기 이전을 하고 싶더라도 부동산을 소유하고 있는 사람의 인감증명서가 없다면 방법이 없다. 해서 인감증명은 가족이라 하더라도 함부로 떼지 못한다. 특히 거래를 위한 인감증명서는 )
헌데 부동산 매물에 불안요소가 있고, 매도자가 뭔가 더 이상 잃을것이 없는 사람처럼 행동할 가능성이 보인다고 하면 ... 일단 이 매도인과 부동산과 연결고리가 있을 가능성을 봐야 한다.
그런 매도인이 부동산과 짜고서 2중계약 같은 방법을 쓰게 된다면 얼마든지 돈을 떼어먹을 수 있으니까. 그리고 사실상 잔금 치루고 등기와 입주가 일어나기 전에 계약금 떼어먹히는 것은 그렇게 어려운 일도 아니기도 하거든. 그냥 야간도주 & 잠수만 타도 돈 받아 내기 어렵다. 그러니까 부동산을 유심히 봐야 한다.
부동산과 매도인 사이에 어떤 담합할 여지가 보이는지, 아니면 부동산에 뭔가 불안한 여지가 있는지 살펴야 하고, 이 단계에서 뭔가 부동산에 신뢰할 수 없는 여지가 보인다고 한다면 사실 이 단계에서 거래는 포기하는 게 맞다.
예를 들어서 ... 부동산에서 거래할 때에 매도인 명의의 계좌가 아닌 제 3자의 통장으로 입금하기를 요구를 한다? 그리고 그렇게 하는 것이 관행인 것 처럼 자꾸 무리한 거래방식을 요구한다면 그 거래는 접는게 낫다.
그럼에도 불구하고 매물의 가격이 시세보다 상당히 저렴하게 나왔기에 놓치기 아깝다고 한다면 자신이 취할 수 있는 모든 조치를 취할 필요가 있다.
1. 반드시 부동산 관련 법조인을 끼고 거래에 임할 필요가 있다. 변호사가 거래에 관여한다는 것 만으로도 압박효과는 크다. 그리고 변호사의 도움에 따라 만일에 사태에 대비할 수 있는 증거자료는 확실하게 확보하면서 각 단계에 임하는 것이 좋다.
변호사 수임료가 아깝다?? 그걸 아까와 하는 것 자체가 이상한거지. 그거 절대 아까와 하지 말고 계약 전에 변호사와 상의해서 매매를 진행하겠다는 사실을 매도인과 부동산에게 알리고 반드시 믿을 수 있는 변호사를 끼고 계약에 임하도록 하자.
2. 우리은행에 부동산 거래를 위한 에스크로 서비스가 있다. 이 서비스는 좀 제한이 있어서 매도인과 매수인이 모두 우리은행 계좌를 가지고 있는 경우에만 사용할 수 있는 서비스이기는 하지만 정말 유용하다.
예를 들어 가압류 같은 것이 설정되어 있는 물건이라면 사실 가압류를 걸은 사람 입장에서는 돈을 받기 전에 가압류를 풀어주기 어렵고 매수를 희망하는 사람 입장에서는 가압류가 풀리기 전에 계약금을 전달하기 어려운 부분이 존재한다.
이런 경우에 에스크로 서비스는 매우 유용하게 사용될 수 있다. 이 부분은 정말 유용하게 쓰일 수 있는 제도이지만 아는 사람이 거의 없다. 심지어 우리은행 직원들도 모르더라.
해서 이 부동산 에스크로 서비스에 대해서는 좀 자세하게 이야기 해 보도록 하겠다. 이 제도를 이용해서 위험한 매물이라도 비교적 안전하게 거래해서 맘에 드는 집을 저렴한 가격으로 구입하는 데 도움이 되었으면 하는 바램이다.
PS.
해서 매물과 매도인 그리고 중개사 사이에서 뭔가 불안요소가 보인다고 하면 "변호사의 도움을 받으면서 계약을 진행하려고 하고, 거래시에 필요하다면 에스크로 서비스를 이용할 수 있다. 만일 이것에 동의하지 않는다면 이 계약은 진행하지 않는다" 라고 확실하게 이야기 하는 것이 중요하다.
왜냐하면 돈을 들고 있는 쪽이 협상에서 우위를 점하는 상황이기 때문에 그 정도의 무리한 요구는 얼마든지 상대에서 받아들여야 하는 상황이다. 매도인쪽이 익숙하지 않고 뭔가 불편하다고 해서 자신에게 유리한 거래방식을 고집한다면 솔직히 내 입장에서는 말릴거다.
PS.
"솔직히 이 거래에서 불안한 부분이 없지않아 있습니다. 하지만 이 거래를 꼭 성사시키고 싶고, 그러기 위해서는 제가 부족한 전문지식을 제공해주는 법률 전문가와 부동산 전용으로 만들어진 금융상품을 활용하는 것이 제 입장에서는 당연합니다" <- 이 정도 얘기를 협상 과정에서 말할 깡이 없다면 그냥 거래 하지 마세요
PS.
나도 예수믿는 사람이지만 ... "사랑으로 오신 예수님을 믿는 사람이 어떻게 부동산을 신뢰하지 않을 수가 있나?" <- 이 따위 얘기 하실 분이라면 그냥 제 글 읽으러 오지를 마시길 바랍니다. 예수 믿는 것은 멍청하게 사기꾼에게 자신의 지갑을 열어 보이는 것과 동일한 개념이 아닙니다
