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by 복순아빠 Oct 20. 2024

실전 경험에서 배운 성공 투자 원칙

6가지 투자 원칙

안녕하세요. 복순아빠입니다.

부동산 시장을 연구하고, 아파트 실전 투자를 하는 5년 차 직장인 투자자입니다.

지난 5년 동안 대부분 수익을 실현하고, 전세금을 성공적으로 회수한 경험이 있지만, 반면에 손해를 보고 매도하거나 역전세에 대응했던 힘든 상황도 있었습니다. 이러한 경험들이 저를 단단하게 해 주었고, 어려움 속에서도 생존하는 방법을 터득시켜 주었습니다.

시장이 얼마나 예측 불가능 존재인지 깨닫고, 겸손할 수 있었습니다. 각 상황에 맞춘 철저한 준비와 유연한 대응이 투자자의 생존과 좋은 의사결정에 키라는 것을 알았습니다.

이런 경험들을 통해 얻은 저의 투자 원칙을 공유해 볼까 합니다.

투자의 원칙

어떤 자산이든 단순히 매수하여 보유하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 성공적인 투자를 위해서 명확한 전략이 필수적입니다. 유명한 투자 대가들은 각기 자신만의 투자 원칙을 가지고 있으며, 이를 바탕으로 자산을 매수, 보유, 매도하는 결정을 내립니다. 이러한 원칙들은 각 자산에 대한 철저한 연구와 오랜 경험을 통해 확립됩니다.

예를 들어, 워런 버핏은 '가치 투자'라는 철학을 기반으로 투자 결정을 내립니다. 기업의 내재 가치를 분석하고, 시장이 과소평가한 주식을 매수하여 장기 보유하는 전략을 취합니다. 단순히 저평가된 자산을 매수하는 방법이 아니라 그 자산이 장기적으로도 견고한 가치를 지닐 것인지에 대한 심도 있는 분석을 거칩니다. 그의 성공적인 투자 사례 중 하나로는 코카콜라가 있습니다. 버핏은 1980년대 말, 시장이 코카콜라의 장기적 잠재력을 간과할 때 이 주식을 매수하여 지금까지도 보유하고 있습니다.

이처럼 자산을 다룰 때는 그저 매수 후 보유하는 것이 아니라, 저평가 판단에서 미래 가치 분석까지 전략적 접근이 필요합니다.

1. 싸게 사는 것이 최우선이다.

자산 시장에서 성공하기 위해서 가장 중요한 요소는 자산의 가치에 비해 가격이 알맞은지 판단하는 능력입니다. 아무리 훌륭한 자산이라도 높은 가격에 매수하면 수익 실현이 어렵습니다. 싸게 사서 안전마진을 확보해 놓고 매수하는 것이 중요합니다. 그래야 변동성과 리스크에 대비하며 안전하게 자산을 쌓아갈 수 있습니다.

예를 들어 부동산 시장에 조정기가 와서 매수한 단지의 가격이 5000만 원이 하락했을 때 매수한 가격이 5000만 원보다 싸게 샀다고 하면 일시적인 하락에도 투자자는 손실을 최소화할 수 있고, 하락하더라도 싸게 샀다면 그만큼 수익 실현할 수 있는 기회도 커지게 됩니다.

결론은 자산 시장에서 성공하려면, 보통의 가치라도 싸게 매수하여 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다. 이를 통해 시장의 리스크에 대응할 유연성을 갖추고, 장기적으로 안정적인 자산 축적을 가능하게 합니다.

2. 감당할 수 있는 투자만 한다.

부동산 투자에서 욕심과 조급함은 실패의 지름길입니다. 자산이 아무리 매력적으로 보여도 감당할 수 없는 수준의 투자는 하지 않아야 합니다. 생존이 최우선이며, 시장에서 기회를 기다리는 맹수처럼 냉정하게 기회를 기다려야 합니다.

부동산 전세 레버리지 투자에는 수많은 리스크가 있습니다.

전세 가격 하락으로 발생한 역전세, 임차인을 못 맞췄을 때 발생하는 잔금 또는 공실 리스크, 주변 공급 또는 미분양에 의한 임대료 하락, 금리 인상 때문에 발생하는 전세금 하락, 정부의 다주택자 규제, 이외 살면서 갑작스럽게 자금이 필요한 상황 등 많은 리스크가 존재합니다.

리스크 중 하나라도 대응하지 못하면 자산 시장에서 저 멀리 뒤로 갈 수 있습니다. 즉, 어떤 리스크에도 대응할 수 있게 감당할 수 있는 투자만 하는 것이 중요하겠습니다.

3. 돈이 아닌 '가치'를 쫓는다.

부동산 투자는 한 번의 큰 수익을 노리기보다, 지속적으로 가치 있는 자산을 모아가는 과정이라 생각합니다. 꾸자사모 (꾸준히 자산을 사서 모아간다의 줄임말)라고 하죠. 가치는 가격처럼 겉으로 드러나지 않기 때문에 판단하기 어렵습니다.

가치에 걸맞은 가격인지 파악하기 위해 수많은 지역을 다니며 비교할 아파트 단지들을 늘리고, 입지와 수요 분석을 합니다. 처음엔 겉으로 보이는 가격을 고정하고 단지를 비교하곤 하지만 시간이 지나면 가치를 비교하며 해당 지역의 단지가 미래 어떤 가격을 형성할지 내재 가치를 분석하는 것이 실력 상승에 좋습니다.

사람들이 좋아하는 가치 있는 자산을 모아 가서 돈이 무한히 굴러가는 시스템을 만들어 가세요. 저는 이 시스템을 구축하여 복순이와 즐겁게 놀러 다닐 상상을 하곤 합니다.

4. 전략 없이 매수하지 않는다.

자산을 매수하기 전 PLAN A, B, C 등 모든 경우의 수에 전략을 세우고 행동합니다. 계약서를 쓸 때부터 매도할 때까지 어떤 전략으로 자산을 보유하며 지켜나갈지 계획이 필요합니다.

시장은 절대 계획대로 되진 않습니다. 언제나 생각하지 못한 변수가 발생합니다. 그렇기 때문에 자산을 어떻게 운영할지 전략을 세워야 예측에 벗어난 상황을 대응할 수 있습니다.

시장은 대응의 영역입니다. 수많은 가설로 시뮬레이션을 돌리며 각 상황에 맞게 대응하며 가진 것을 지켜 나가야 합니다. 그래야 차곡차곡 자산을 쌓아 나갈 수 있습니다.

5. 부채는 양날의 검이다. 나쁜 부채들을 줄여 나가자.

부채는 투자자에게 있어 양날의 검과 같습니다. 잘 관리하면 부를 키우는 강력한 도구가 되지만, 잘못 다루면 투자자를 파멸로 이끌 수 있는 위험 요소입니다. 특히 나쁜 부채는 자산을 갉아먹으며, 시간이 지날수록 투자자의 재무 상태를 악화시킵니다. 그래서 부채 관리가 무엇보다 중요하며, 무리한 대출로 투자를 진행하는 것은 매우 위험한 행동입니다.

부채를 관리하는 데 있어 가장 중요한 점은, 좋은 부채와 나쁜 부채를 명확히 구분하는 것입니다.

좋은 부채는 자산을 불려주는 역할을 합니다. 예를 들어, 이자를 갚는 데 문제가 없고, 부채로 인해 투자한 자산의 가치가 상승해 결국 더 큰 수익을 낼 수 있다면 좋은 부채입니다.

나쁜 부채는 수익을 내지 못하는 자산에 투입되어 이자 부담만 가중시키는 빚입니다. 이런 부채는 투자자의 재무 상황을 악화시키고, 자산 자체가 부채로 인해 무너지게 만듭니다.

하지만 중요한 점은 좋은 부채도 시장 상황에 따라 언제든 나쁜 부채로 전환될 수 있습니다. 금리 인상, 경제 침체, 부동산 가격 하락 등 예기치 못한 변수들이 발생하면, 좋은 부채도 투자자를 위험에 빠뜨릴 수 있습니다. 따라서 어떤 시장 상황에서도 생존할 수 있도록 재무 상태를 탄탄하게 유지해야 합니다.

인생은 한 번의 배팅이 아닙니다. 투자 역시 한 번의 승부로 끝나지 않습니다. 절대 무리한 투자로 큰 배팅을 걸지 마세요. 성공적인 투자자의 진정한 목표는 단기간에 큰돈을 벌기보다 오랫동안 시장에 살아남는 것입니다. 부채를 잘 관리하며 결국엔 부자가 되시길 바랍니다.

6. 시장 앞에 겸손하라.

부동산 시장에서의 성공은 단순히 투자자의 실력만으로 이루어지지 않습니다. 운이 중요한 역할을 할 때가 많습니다. 이는 시장의 예측 불가능한 특성 때문입니다. 아무리 실력이 뛰어난 투자자라도 시장 변동성이나 예상치 못한 외부 요인 앞에서는 무력해질 수 있습니다. 그렇기 때문에 성공했다고 해서 자만하거나, 반대로 실패했다고 스스로를 과하게 자책하지 말아야 합니다.

부동산 시장은 끊임없이 변화합니다. 과거의 데이터나 패턴을 바탕으로 예측할 수는 있지만, 그 예측이 항상 맞아떨어지지 않습니다. 예상치 못한 변수는 언제든지 나타날 수 있으며, 이는 자산 가치에 급격한 변동을 일으킬 수 있습니다. 예를 들어, 갑작스러운 경제 침체, 정부의 부동산 규제, 금리 인상 등은 자산의 가치를 크게 변화시킬 수 있는 중요한 변수들입니다. 실력 있는 투자자라도 이러한 예측 불가능한 상황에서는 대응하기 어려운 경우가 발생합니다.

그렇기 때문에 투자자는 언제나 겸손한 태도를 유지해야 합니다. 운이 좋게 시장이 준 기회를 잡았다면 이를 자신의 실력만으로 이룬 것이라 착각해서는 안 됩니다. 반대로 투자에서 실패했다고 해서 지나치게 패배주의에 빠질 필요도 없습니다. 실패는 시장이 주는 교훈이자, 다음번 투자 기회에 더 나은 판단을 할 수 있는 기반입니다.

중요한 것은 경험을 복기하고, 다음번 시장의 흐름에 올라타기 위해 철저히 준비하는 것입니다. 시장이 항상 새로운 파도를 던져줄 때, 그 파도에 올라타서 멀리 나아가기 위해서 실패에서 얻은 교훈을 잘 활용해야 합니다.

시장의 변동성에 겸손하게 대응하고, 끊임없이 학습하고 경험을 반영하여 꾸준한 성장을 도모하는 것이 장기적인 성공으로 가는 길입니다.