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매거진 변호사의 눈으로 보는 부동산분쟁

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계정을 잊어버리셨나요?

by 문석주 변호사 Jan 30. 2024

매수인이 소유권을 이전하지 않는 경우, 해제가 가능할까

매수인의 소유권등기 이전 지체, 매도인의 대응방법은?

이 글은 광고목적의 글이 아닙니다. 현재 부동산 매매계약과 관련하여 법적 분쟁을 겪고 있거나 고민 중인 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바라는 마음으로 본 글을 작성하게 되었습니다. 인터넷상에 부동산 매매계약 분쟁과 관련된 글들은 많습니다. 그러나 대부분 광고업체나 홍보성 글이고 실제 부동산 매매계약 문제로 고민 중인 분들에게 실질적인 도움이 되지 않습니다. 이와 같은 홍보성 글만 읽다 보면 오히려 문제 해결 방법에 혼란이 오고 문제가 산으로 가는 최악의 상황에 직면할 수 있습니다.

최근 부동산 매매계약 관련 분쟁에 대한 상담을 하다보면 부동산 전문 변호사가 아닌 사람에서 상담을 받은 후 잘못된 정보와 지식을 가진 채 사무실을 방문하는 경우가 많습니다. 잘못된 정보를 퍼나르는 광고성 글 때문에 부동산 매매문제의 해결책이 보이지 않을 때는 반드시 부동산 전문 변호사와의 상담을 받아 보셔야 합니다. 특히 저희 법률사무소는 부동산, 상속 사건이 전체 사건 중 90%이상이기 때문에 그동안의 사례와 노하우로 부동산 매매계약 분쟁과 관련하여 실질적인 도움을 드릴 수 있을 것입니다.

다만 이 글을 읽으시는 분들도 해주셔야 할 일이 있습니다. 가장 중요한 것은 이 글을 끝까지 읽는 것입니다. 이 글을 끝까지 읽으면 부동산 매매계약에서 매수인이 소유권등기를 하지 않는 경우 해결방법을 찾을 수 있을 것이라고 확신합니다.

1. 매수인의 소유권이전등기 지연

부동산 매매계약을 하게 되면 매수인은 잔금을 지급하면서 소유권이전등기를 하고 매도인은 매매대금을 수령하면서 매수인에게 소유권이전등기를 해주게 됩니다. 즉 매수인은 매매대금을 지급했다면 가능한 빨리 소유권이전등기를 가져오려고 할 것입니다. 그러나 특수한 사정이 있는 경우 매수인은 차일피일 시간을 미루면서 부동산의 소유권등기를 이전해가지 않는 경우가 발생합니다. 일반적으로 매매대상 부동산이 농지인데 매수인이 아직 농지취득자격증명원을 받지 못한 경우, 소유권이전등기와 관련하여 매도인과 약정에 대한 다툼이 발생하는 경우, 세금문제로 소유권등기를 늦춰야 하는 경우가 그것입니다.

그런데 매수인이 소유권등기를 지체하게 되면 매도인의 입장에서는 여전히 본인 명의로 소유권이 남아있기 때문에 재산세 등도 납부해야 하고 부동산을 관리해야 하는 등 손해가 발생합니다.

2. 매수인의 소유권이전등기 절차 지연에 따른 매수인의 책임

이와 같이 매수인이 소유권등기를 이전해 가지 않는 경우 매도인의 손해를 방지하기 위해 법률규정에서는 매수인이 소유권등기를 가져가지 않는 경우 매도인의 책임을 경감시킵니다. 즉 매도인은 고의 또는 중과실이 없으면 소유권등기 이전이 되지 않음에 따른 책임이 없고 수령한 매매대금에 대하여 이자 등을 지급할 의무도 없으며 부동산을 관리하면서 발생한 비용에 대해서는 이를 매수인에게 청구할 수 있는 것입니다.

즉 매도인은 매수인이 소유권등기를 이전해가지 않는 동안 발생한 비용이나 지출이 있다면 이를 매수인에게 청구할 수 있고 이미 수령한 매매대금에 대해서도 별도의 이자 등을 반환할 의무가 없는 것입니다.

3. 매도인이 소유권이전등기절차 지연을 이유로 매매계약 자체 해제 주장 가능성

다만 문제는 과연 매도인이 매수인의 소유권등기 이전 지체를 이유로 매매계약 자체를 해제할 수 있는지 여부입니다. 만약 매수인이 매도인에게 매매대금을 모두 지급한 상태에서 소유권등기를 이전해가는 것만 지체한다면 매도인은 매수인의 소유권등기 지체를 이유로 매매계약 자체를 해제하는 것은 불가능합니다.

왜냐하면 매수인이 본인의 의무인 매매대금 지급의무를 모두 이행한 이상 소유권등기를 지체한다는 사정만으로 매매계약 해제를 주장할 수 있는 법적 근거가 전혀 없기 때문입니다. 더욱이 매도인의 입장에서는 매수인이 소유권이전등기절차를 이행하지 않는다면 등기인수소송을 통해 매수인 명의로 소유권이전등기를 강제할 수 있는 방법도 존재합니다.

결론적으로 매도인은 매수인의 소유권등기 이전 지체만을 이유로는 매매계약 해제를 주장할 수 없게 되는 것입니다.

4. 등기절차 지연을 이유로 매매계약 자체 해제 주장이 가능한 경우

예외적으로 매매계약상 매수인의 소유권이전등기절차 인수 지연시 매매계약을 해제할 수 있다는 등의 특별규정이나 특별한 사정이 존재하는 경우라면 이를 이유로 매매계약을 해제하는 것이 가능합니다. 즉 일반적인 부동산 매매계약에서는 소유권 등기 이전 지체를 이유로 매매계약을 해제하는 것이 불가능하지만 매수인이 소유권등기를 이전해가는 것을 명시적인 의무도 정해놓고 있다면 등기인수의무 위반을 이유로 매매계약 해제를 주장하는 것도 예외적으로 가능하다는 것입니다.

부동산 매매계약 문제는 다양한 해결방법이 있습니다. 부동산 전문변호사인 저는 수많은 방법 중 현재 닥친 가장 효과적인 방법을 고민하고 제시합니다. 만약 제 글이나 저희 사무실에서 상담을 받은 이후에도 문제 해결책이 보이지 않는다면 다른 법률사무소에서 상담을 받으셔도 좋습니다. 저희는 부동산 상속 전문 법률사무소이지만 반드시 저희 사무실만이 정답이라고 주장하지 않습니다.

저희는 저희 법률사무소의 해결방법과 가치관에 동의하시는 분들에 한해 상담을 받고 소송을 진행하고 있습니다. 본 블로그의 저희 사무실의 설립방향과 부동산 매매계약 관련 글을 읽어 보시고 저희 사무실의 가치에 동의하신다면 연락주시기 바랍니다. 다만 현재 상담 문의가 많아 순차적으로 상담을 잡고 있으니 아래 상담 문의 전화를 통해 상담 시간을 잡으시고 사무실을 방문해주시기 바랍니다.