상가임대차종료후 영업, 월세만 지급하면 가능하다
상가임대차종료 후 월세를 초과하는 시세상당 손해배상 가능성은?
이 글을 읽기 전에 한가지만 말씀드립니다. 본 게시글은 상가 임대를 하고 있는 임대인이나 영업을 하고 있는 임차인들이 아니라면 도움이 되지 못합니다. 본 글은 인터넷상에 수많은 흔한 홍보성 글이나 파편적인 지식을 모아 섞어 놓은 잡탕식 광고글이 아닙니다. 현재 상가 임대차 분쟁으로 고민 중인 분들에게 실질적인 노하우와 팁을 알려 드리기 위해 부동산 전문변호사인 제가 직접 고민하고 글을 작성하였습니다.
그런데 만약 현재 상가 임대차 종료 및 갱신과 관련하여 분쟁을 겪고 계시는 분들이라면 5분만 시간을 내어 이 글을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다. 대부분의 사람들은 이 글을 잠깐 스쳐 본 후 제대로 된 정보를 얻지 못한 채 지나치고 말 것입니다. 그러나 이 글을 처음부터 모두 보신다면 상가임대차 종료 후 차임과 관련한 분쟁에 대한 해결책이 어느 정도 정리될 것이라고 감히 확신합니다.
저희 법률사무소는 부동산과 상속 사건만을 전문적으로 처리하는 변호사 사무실입니다. 부동산, 상속 사건 이외의 사건들은 특별한 사정이 없는 한 사건을 맡지 않고 있습니다. 이 까닭에 저희 법률사무소의 사건 중 부동산과 상속 사건의 비율은 90%를 넘고 있습니다. 특히 최근에는 부동산 분쟁과 관련하여 상담 문의가 매일 들어오는 까닭에 상담을 원하시는 급한 분들이 원하시는 시간에 바로 상담을 받지 못하는 경우가 늘고 있습니다. 이와 같이 급한 고민으로 힘들어하는 분들을 위해 상가 임대차 종료 후 월세 지급 문제에 대해 정리해보도록 하겠습니다.
1. 상가 임대차 종료 후 영업하는 경우, 생각보다 많습니다.
상가 임대차는 다양한 원인으로 종료될 수 있습니다. 임대차계약기간 만료로 임대차가 종료되는 경우가 많지만 최근 상가임대차보호법 개정으로 임차인이 10년의 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있기 때문에 차임을 연체하지 않은 이상 10년동안은 임차를 하는 것이 법으로 보장되어 있습니다.
상가 임대차는 대부분 임대인과 임차인 사이에 원만한 합의에 따라 계약 관계를 종료하고 보증금을 반환하면서 임차점포를 인도하지만 일부 사례의 경우 임대인과 임차인 사이에 법적 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 가장 많은 분쟁사례는 계약 갱신 거절에 따른 퇴거 분쟁과 권리금 분쟁, 원상회복비용 분쟁입니다.
그런데 계약 갱신 거절에 따른 퇴거 등의 법적 분쟁이 발생하게 되면 임대인은 임차인에게 원상회복비용 등의 공제를 요구하면서 보증금 반환을 거절하는 경우가 많습니다. 이 때문에 임차인은 소송까지 가는 경우 임차점포에서 계속 영업을 하면서 소송을 진행하는 것이 대부분입니다.
2. 상가 임대차종료 후 계속 영업하는 경우 월세지급의무가 있습니다.
상가 임대차가 종료되고 보증금을 반환하지 않는 이유로 점포를 인도하지 않는다면 원칙적으로 월세를 지급할 의무는 없습니다. 즉 임대인이 보증금을 반환할 의무가 임차인이 점포를 인도할 의무는 동시이행관계이므로 임대인이 보증금을 반환하지 않음을 이유로 임대인에게 점포를 인도하지 않고 보증금 반환 주장을 할 수 있는 것입니다.(대법원 2011. 7. 14. 선고 2010다82745판결)
다만 임차인이 점포를 인도하지 않는 것을 넘어서 상가 임대차 종료 후에도 점포에서 계속 영업을 한다면 임차인은 점유, 사용에 따라 기존 임대차계약에 따른 월세를 지급할 의무가 있습니다. 즉 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 영업을 하지 않은채 점포만 인도하지 않는다면 월세지급의무가 없으나 영업을 하면서 점포를 인도하지 않으면 월세를 지급할 의무를 부담하는 것입니다.
3. 월세액이 주변 임대차 시세액보다 현저히 저렴한 경우에도 월세 이상의 돈을 요구하지 못합니다.
그런데 기존 임대차계약이 장기간 묵시적 갱신되면서 임대차계약상 월세가 주변 시세를 제대로 반영하지 못하는 경우가 있습니다. 이처럼 임대차계약상 월세가 주변 시세에 비해 현저히 못 미치는 경우 임차인의 입장에서는 임대차계약기간 이후에도 소송을 통해 최대한 버티면서 영업을 하는 것이 이익이고 이 때문에 임대차계약이 종료된 이후에도 월세만 지급하면서 소송에서 시간을 끌며 영업을 계속합니다.
임대인의 입장에서는 원상회복비용을 공제하면 반환해야 할 보증금이 없다는 주장을 하지만 소송이 끝나기 전까지는 반환해야 할 보증금의 액수가 정해지지 않으므로 시세보다 현저히 낮은 월세를 받으면서 1~2년 동안 손해를 입을 수밖에 없습니다.
이 때문에 기존 하급심 판례들은 임대차계약기간 종료 후 임차인이 계속 영업을 하는 경우 기존 임대차계약상 월세와 시세가 현격히 차이가 나는 사안이라면 임차인은 시세에 따른 월세를 지급해야 한다는 취지의 판결을 내렸습니다.(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535판결)
그런데 최근 대법원에서는 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용 수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니라고 판시하면서 사실상 기존 하급심 판결례들에서 결정한 사례들을 사실상 뒤집는 결론을 내렸습니다.(대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600판결)
결국 임대인으로서는 임차인이 계약 종료 후에도 계속 영업을 하더라도 기존 임대차계약상의 월세만의 지급청구를 할 수 있을 뿐이고 시세에 따른 임료 상당의 부당이득반환을 구할 수는 없는 것입니다.
4. 임대인으로서는 상가 임대차종료 후 법적 분쟁이 발생하는 경우 결단을 해야 합니다.
결국 임대인으로서는 임차인이 상가 임대차종료 후에도 계속 영업을 한다면 결단해야 합니다. 만약 시세에 따른 월세와 임대차계약상 월세가 현격히 차이가 나서 소송으로 가는 경우 피해가 막심하다면 원상회복비용의 별도 청구를 감수하고라도 보증금을 임차인에게 반환하거나 변제공탁해야 합니다. 이처럼 보증금을 반환제공하였음에도 임차인이 계속하여 점유하면서 영업을 계속한다면 임차인은 더 이상 보증금 미반환을 원인으로 점포를 점유할 명분이 없으므로 시세에 따른 임료 상당의 손해배상을 임대인에게 해야 합니다.
만약 원상회복비용이 근데 임차인의 자력이 없고 보증금을 이행제공할 경우 원상회복비용 등의 손해가 오히려 더 큰 경우라면 소송이 끝날때까지 월세와 시세 차액 상당의 손해를 감수하고라도 보증금을 반환해서는 안 될 것입니다. 결국 임대인은 소송이 끝날때까지는 기존 임대차계약에서 정한 월세액만의 지급을 청구할 수 있을 것입니다.
임차인의 입장에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 점포를 인도하지 않으면서 영업을 계속하는 것이 가능합니다. 최근 대법원 판결로 인해 시세에 따른 임료 상당 손해배상을 해주어야 할 위험성이 다소 해소되었기 때문에 앞으로는 임차인이 더 적극적으로 영업을 계속하면서 임대인의 명도소송에 대응할 수 있을 것입니다.
저희 법률사무소는 부동산, 상속 사건만을 전문으로 처리하는 변호사 사무실이기 때문에 부동산, 상속 분쟁에 관해서는 다양한 승소사례와 노하우가 누적되어 있습니다. 마케팅글이나 영업글에 현혹당하여 상담이나 사건 수임을 맡기는 것은 좋은 방법이 아닙니다. 인터넷에서 전문변호사가 직접 작성한 글을 읽은 후 현재 처한 문제나 상황과 유사하다면 그 전문 변호사에게 사건을 맡기거나 상담을 의뢰하는 것이 최선입니다.
현재 상담문의가 많은 관계로 일단 상담 문의를 하시기 전에 저희 블로그를 한번 둘러보시거나 아래 관련 글들을 읽어 보시기 바랍니다. 만약 추가적인 도움이 필요하신 경우에는 아래 상담문의 전화로 연락 주시기 바랍니다.
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