월세(차임) 압류 통지를 받은 경우 최선의 대처방법
월세(차임) 압류 통지를 받은 경우 임대인과 임차인의 대응
이 글을 읽기 전에 한가지만 확인하시기 바랍니다. 본 칼럼은 월세압류통지를 받은 임차인이나 월세압류 사실을 알게 된 임대인이 아니라면 도움이 되지 못하거나 이해하기 어려울 수 있습니다. 본 글을 인터넷에서 흔한 낚시성 글이나 홍보성 글이 아니라 현재 월세 압류로 고민 중인 분들에게 실질적인 도움과 팁을 드리기 위해 부동산 전문 변호사인 제가 직접 작성하였습니다.
따라서 만약 현재 월세 압류로 고민 중인 임대인이나 임차인이 계신다면 5분만 시간을 내어 이 글을 끝까지 읽어 보시기 바랍니다. 이 글을 처음부터 끝까지 제대로 읽어보신다면 월세 압류 후 대응 방법에 대해 어느정도 정리가 되고 궁금증이 해소될 수 있을 것이라고 확신합니다.
저희 법률사무소는 부동산과 상속 사건만을 전문적으로 처리하는 곳입니다. 부동산, 상속 사건 이외의 사건들은 특별한 사정이 아니라면 맡지 않고 있습니다. 이러한 연유로 저희 법률사무소에서 처리하는 사건 중 90%이상은 부동산, 상속 관련 사건들입니다. 특히 최근에는 부동산 분쟁과 관련하여 상담 문의가 늘어나고 있는 까닭에 상담 요청자 분들이 원하시는 시간에 바로 상담을 받지 못하는 경우가 늘고 있습니다. 이러한 사정으로 부동산 전문 변호사인 제가 상담시간이 맞지 않아 방문을 하기 어려운 분들을 위해 월세 압류 분쟁 전반을 정리해보았습니다. 만약 현재 당장 법적 문제가 닥친 상황이 아니라면 변호사 사무실을 방문하지 않으시더라도 이 글을 읽고 어느 정도 대응이 가능할 것입니다.
1. 월세(차임) 채권 압류 통지를 받은 경우 월세를 계속 지급해야 하는 것일까?
임대차계약을 체결하고 임대기간 중 임차인이 갑자기 법원으로부터 월세(차임)채권에 대한 압류, 추심 결정문을 받는 경우가 종종 있습니다. 이러한 결정은 임대인이 더 이상 임차인으로부터 월세(차임)을 추심, 변제수령할 권리가 없고 임대인의 채권자가 월세(차임)을 받을 수 있게 되었다는 것이므로 임차인은 압류, 추심 결정문을 받은 때로부터는 임대인에게 월세(차임)을 지급해서는 안됩니다.
뿐만 아니라 임대인의 채권자가 압류, 추심 결정을 받았다는 것은 임대인의 재산상태가 현재 열악하다는 반증이 되므로 추후 임대차보증금을 온전히 반환받을 수 있을지 여부도 불투명한 경우가 대부분입니다. 따라서 채권자에게 월세(차임)을 바로 지급하는 것도 적절한 방법이 될 수 없습니다.
즉 일단 월세를 누구에게도 지급하지 않은 상태에서 상황을 지켜볼 필요가 있다는 것입니다.
2. 월세(차임) 채권 압류 후 변제하기 전에 임대차가 종료하고 임대목적물을 인도한 경우
월세(차임) 채권 압류 결정이 있은 후 차임을 임대인의 채권자에게 지급하기 전에 임대차 기간이 종료되고 임차인이 임대목적물을 인도한 경우라면 월세(차임) 채권은 압류, 추심 결정이 있었는지 여부를 불문하고 일단 임대차보증금에서 공제되어 소멸된 것으로 볼 수 있습니다.
즉 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제될 수 있는 것입니다.(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554판결)
3. 임대인과 임차인 사이에 월세(차임)를 보증금에서 공제하기로 합의한 경우
특히 임차인에 대해 월세(차임)채권에 대한 압류, 추심명령이 송달되기 전에 임대인은 이미 채무초과상태이기 때문에 보증금을 반환하지 못하여 임차주택이 경매에 넘어가는 경우도 많습니다. 이 때 임대인과 임차인 사이에서 임대인은 보증금을 반환할때까지 차임을 내지말고 보증금에서 상계하는 취지로 합의하는 경우도 있습니다. 즉 임대인과 임차인 사이에서 월세(차임)을 보증금에서 상계하기로 별도 합의한 경우에는 임대차계약기간 중이라고 하더라도 차임은 보증금에서 상계되어 소멸하는 것으로 볼 수 있는 것입니다.(의정부지방법원 2018. 9. 14.선고 2018가단105231판결, 수원지방법원 2018. 11. 22. 선고 2018나104판결)
4. 월세(차임)이 보증금에서 공제되었다는 주장 및 입증을 해야 할 당사자
이처럼 월세(차임)채권이 압류되었지만 월세(차임)은 보증금에서 공제, 상계되어 소멸하였다는 주장은 차임(월세)채권의 소멸로 이익을 얻는 당사자가 입증할 필요가 있습니다. 즉 임대인의 채권자가 임차인을 상대로 압류된 차임을 청구하는 추심금 소송에서는 임차인이 압류된 차임은 이미 임대차 종료 또는 임대인과의 합의에 따라 공제, 상계되어 소멸하였다는 항변을 해야 하는 것입니다. 반면 임대차보증금반환소송이나 명도소송에서는 임대인이 이미 임대차종료 또는 임차인과의 합의에 따라 압류된 차임이 보증금에서 공제, 상계되어 소멸하였으므로 보증금에서 연체차임액을 뺀 나머지 돈에 대해서만 이를 임차인에게 반환할 의무가 있다는 취지로 항변할 수 있을 것입니다.
결국 차임채권 압류 통지를 받은 임차인이나 임대인은 압류 통지를 받았다고 하더라도 바로 채권자에게 차임을 지급하는 것에는 신중을 기하여야 할 것입니다. 오히려 임대인과 임차인의 입장에서는 임대차계약 종료를 통해 차임을 보증금에서 상계하는 방법을 취하는 것이 상호모두에게 이익이 되는 것이라고 볼 수 있습니다.
월세 압류통지에 관하여 추가적인 내용은 아래 칼럼을 참고하시면 더 많은 도움을 받으실 수 있을 것입니다. 본 글과 아래 칼럼을 함께 읽어보고 정리하시면 월세 압류시 임대인과 임차인의 대응 방안에 대해 충분한 정보를 얻으실 수 있을 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/223024613738
저희 법률사무소는 부동산, 상속 사건만을 처리하는 변호사 사무실이기 때문에 부동산, 상속 분쟁에 관해서는 다양한 승소사례와 노하우가 쌓여있습니다. 인터넷 상에 수많은 광고글과 낚시성글에 현혹당하여 상담이나 사건 수임을 맡기는 것은 현명한 방법이 아닙니다. 인터넷에서 전문 변호사가 작성한 글을 읽은 후 현재 처한 상황이 전문 변호사가 설명하는 상황도 유사하다면 그 글을 작성한 변호사를 찾아서 구체적인 해결방법의 도움을 받는 것인 가장 좋은 해결방법이 될 수 있습니다.
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