임대차기간 중 소유자가 변경된 경우 임차인의 대처방안
임차주택 소유자변경시 임차인은 누구에게 보증금반환을 요구할 수 있을까
안녕하세요. 부동산 전문 문석주 변호사입니다. 최근 많은 의뢰인분들이 저의 부동산 소송 경력이나 이력을 보시고 임대차분쟁 및 소송 문제에 대해서 상담문의를 주고 계십니다.
대한변호사협회 인증 부동산전문변호사
서울대학교 법과대학 건설행정법 석사
대한변호사협회 건설부동산연수원 수료
대한변호사협회 등기, 경매 아카데미 수료
진행 중인 사건 90% 이상이 부동산, 상속 사건
부동산, 상속 사건에 있어 다수의 승소사례
물론 부동산 소송 경력이나 이력만이 전부는 아닙니다. 실제 그 변호사가 어떤 분야에 전문성을 가지는지 여부, 그 변호사가 사건을 대하는 마음가짐과 태도가 중요합니다. 아래 글은 제가 법률사무소를 설립하면서 고민한 목표와 변론 철학에 대한 내용을 담고 있습니다. 아래 글을 읽어보시면 제가 어던 마음가짐으로 사건에 임하는지에 대해 알 수 있으리라 생각됩니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222917768799
1. 임차인이 전입신고를 한 후 소유자가 변경된 경우 보증금 반환
임차인이 전입신고를 한 후 임대기간 중 소유자가 변경된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 근거하여 신소유자가 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하고 임차인에 대해 보증금을 반환할 의무를 집니다. 즉 신소유자로의 임대차계약상 임대인 지위 변경은 주택임대차보호법상 법률에 근거하여 구소유자와 신소유자의 의사와 상관없이 당연히 이루어지는 것입니다. 이와 같은 임대차보증금 채무인수는 면책적 채무인수로서 신소유자가 보증금 반환책임을 부담하는 대신 구소유자는 임차인에 대하여 보증금을 반환할 의무를 면하게 됩니다. (대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114판결)
다만 임대인 지위 승계를 원하지 않는 임차인은 임차주택 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고 이 경우 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무를 소멸하지 않게 됩니다.(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615판결)
2. 임차인이 전입신고를 하지 않았거나 임차인인 법인인데 소유자가 변경된 경우 보증금 반환
그런데 만약 임차인이 전입신고를 하지 않았거나 임차인이 법인인 경우에는 임차인에게 주택임대차보호법상 대항력이 발생하지 않습니다. 이 경우 임대차계약상 임대인의 지위가 신소유자에게 당연히 승계된다는 조항인 주택임대차보호법 제3조 제4항은 적용되지 않고 종전 소유자가 여전히 임차인에 대하여 임대차계약상 임대인의 지위를 유지하고 임대차보증금의 반환책임도 지게 됩니다.
다만 구소유자와 신소유자와 사이에서는 매매계약을 체결할 때 당연히 신소유자가 임차주택의 보증금반환채무를 인수하기로 하는 약정을 할 것이므로 신소유자 역시 위 약정에 의해 보증금반환채무의 인수인으로서 임차인에 대해 보증금 반환채무를 부담할 수 있습니다.
3. 임차인이 전입신고를 하지 않았거나 법인인 경우 종전 소유자가 보증금 반환 책임을 면할 수 있을까?
최근 대법원 판례에 의하면 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없습니다. 또한 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542판결)고 판시하였습니다.
위 판례의 법리에 따른다면 임차인이 전입신고를 하지 않았거나 임차인이 법인인데 소유자가 변경되면서 신소유자가 보증금을 반환하기로 약정한 경우에도 구소유자와 신소유자는 보증금에 대해 함께 반환채무를 부담한다고 볼 수 있습니다. 결국 임차인은 구소유자 또는 신소유자에게 누구에게나 반환책임을 물을 수 있습니다.
4. 전입신고를 한 임차인이 종전 소유자나 현 소유자 중 1인에 대해서만 보증금 반환책임을 물을 수 있는 현재 법률의 문제점
이처럼 현재의 법규정에 의하면 전입신고를 한 임차인은 임대기간 중 소유자가 변경된 경우 신소유자에게만 보증금반환청구를 할 수 있지만 전입신고를 하지 않거나 법인인 임차인은 구소유자나 신소유자 누구에게나 보증금 반환청구를 할 수 있다는 점에서 오히려 전입신고를 하지 않은 임차인을 보다 두텁게 보호하는 결과가 발생하게 되었습니다.
그런데 최근 전세사기 문제가 대두되면서 구소유자가 변제자력 없는 신소유자에게 임차주택을 떠넘기고 본인의 책임은 회피하는 사례가 많아지고 있습니다. 이 경우 임차인은 구소유자와 신소유자 모두에게 책임을 묻고 싶어하지만 현재 주택임대차보호법에 의하면 전입신고를 한 임차인은 전소유자 또는 현소유자 중 한명에 대해서만 보증금 반환 책임을 물을 수 있게 되는 것입니다.
임차인의 입장에서는 동의도 없이 임차주택을 매도한 구소유자에게 보증금 반환의 책임을 묻고 싶을 수 있지만 구소유자에게 보증금 반환책임을 묻는 경우 임차주택을을 보증금에 대한 담보목적으로 활용하는 것이 불가능해지기 때문에 구소유자에 대해 보증금반환청구를 하는 것에는 신중을 기해야 합니다.
현재와 같은 상황에서는 전입신고를 한 임차인과 하지 않은 임차인 사이의 불균형의 문제가 발생할 수밖에 없으므로 대항력 있는 임차인에 대해서도 전소유자와 현소유자 모두에게 보증금 반환책임을 물을 수 있도록 하는 방안이 검토될 필요가 있을 것입니다.
임차인의 전입신고와 대항력 문제와 관련하여서 아래 글도 함께 읽어보신다면 문제를 해결해나가는데 큰 도움이 되실 수 있을 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/223145643422
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221168671588
저희 법률사무소는 부동산 전문 법률사무소로서 90%이상 사건이 부동산, 상속부동산 사건입니다. 하지만 임대차 기간 중 소유자가 변동되는 문제로 고민 중이신 분들에게 항상 저희 법률사무소만이 유일한 정답이라고 강요드리지 않습니다.
만약 저의 블로그 글을 읽어본 후 제가 사건을 처리하는 태도나 마음가짐에 동의하신다면 저희 법률사무소로 연락 주셔도 좋습니다.
다만 현재 상담 문의가 많아 원하시는 시간대에 바로 상담을 받는 것이 어려울 수 있습니다. 최대한 시간을 조율해 법률적인 조언을 얻으실 수 있도록 도와드리겠습니다.
