가장 세입자가 배당요구 하는 경우 채권자의 대응방안은
가장임차인이 배당요구하는 경우 이렇게 하셔야 합니다.
이 글을 읽으시는 분들은 경매나 소송 과정에서 허위 임차인이 있어 해결방법을 고민중인 분들이실 것입니다.
안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 문석주 변호사입니다. 민사집행과 경매 관련 사건들은 변호사 사무실에서 꺼려하는 사건들 중 하나입니다. 왜냐하면 민사집행, 경매에 관한 법리는 일반 민사 법률과 다른 부분이 많고 실제 민사집행과 관련된 경매나 소송을 경험해본 변호사가 많지 않기 때문입니다.
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본 글에서는 최근 채무자가 돈을 갚지 않아 채무자 소유 부동산에 경매를 신청하였는데 가장임차인이 배당요구를 하여 채권 회수에 어려움을 겪고 있는 분의 상담 사례를 소개해 드리고자 합니다. 요즘 부동산 경매 사건이 많아지고 있는 와중에 채무자가 채무 면탈 행위가 급증하고 있습니다. 채권자나 근저당권자 분들 중 임차인이 배당요구를 하였는데 허위 임대차일 가능성이 높아 해결 방안을 고민 중인 분들에게 도움이 되길 바랍니다.
의뢰인 분의 상담 사례는 아래와 같았습니다.
1. 채무자가 돈을 갚지 않고 연락이 두절되어 결국 채무자 소유 부동산에 대하여 경매신청을 하였습니다.
2. 그런데 채무자 소유 부동산에 임차인이라고 주장하는 자가 임대차보증금 3억 원을 배당해달라고 하면서 배당요구를 하였습니다.
3. 그러나 실제 해당 채무자 소유 부동산은 사람이 거주한 바 없었고 실제 임차인이 보증금을 지급하였는지 여부도 불분명하였습니다.
4. 이 경우 경매를 신청한 채권자는 어떻게 해야 가장임차인을 배제하고 채권액을 배당받을 수 있을까요?
1. 가장임차인이 있는 경우 채권자의 채권 회수의 어려움
채무자가 돈을 갚지 않은 경우 채권자가 가장 쉽게 생각할 수 있는 방법은 채무자 소유 부동산에 대해 경매신청을 하여 채권액을 배당받는 방법입니다. 그런데 해당 부동산의 임차인이 배당요구를 한다면 채권자가 채권을 온전히 배당받은 것은 쉽지 않을 수 있습니다. 왜냐하면 확정일자를 받은 임차인이 배당요구를 하는 경우 임차인의 보증금은 우선변제권이 인정되기 때문에 일반채권자의 금원보다 먼저 배당받게 됩니다. 따라서 경매대금이 임차인의 보증금보다 적다면 경매는 무잉여로 취소될 수 있으며 남는 돈이 소액이라면 채권자는 본인의 채권액을 모두 회수하지 못할 수 있습니다.
2. 가장임차인을 배제하고 채권액을 배당받기 위한 조치로서 채무부존재확인소송
결국 경매를 신청한 채권자나 경매에 참여한 채권자들은 경매대상 부동산에 임차인이 존재하는지 여부가 채권액을 전부 회수하는지 문제에 있어 중요할 수밖에 없습니다. 그런데 경매절차에서 채무자는 임차인에게 우선변제권이 있다는 점을 악용하여 가족이나 지인과 짜고 마치 임대차가 존재하는 것처럼 허위 임대차계약서를 만들어 배당요구를 하는 경우가 종종 있습니다.
즉 가장 임차인을 만들어 다른 채권자들이 돈을 배당받아가지 못하도록 먼저 경매대금을 가져가는 것입니다. 채권자들은 이와 같은 문제를 잘 인식하고 있기 때문에 임차인이 허위 세입자라고 의심이 드는 경우에는 임차인이 배당을 받지 못하도록 막는 방법을 고민할 수밖에 없습니다. 채권자들이 가장임차인이 보증금을 배당받지 못하도록 막는 방법 중 하나는 바로 채무부존재확인소송입니다.
배당요구한 임차인은 실제 임대차보증금을 지급하지 않은 허위 임차인이므로 임대차보증금반환채무가 존재하지 않다는 점의 확인을 구하는 소송을 제기하는 것입니다. 채무부존재확인 판결을 받게 되면 가장 임차인은 보증금채권이 있음을 주장하지 못하고 배당절차 내에서도 배당순위에서 제외될 수 있습니다.
3. 진정한 임차인이라는 점에 대한 입증책임과 가장임차인으로 인정될 수 있는 사정들
채무부존재확인소송에서 원칙적으로 임차인이 가장임차인이고 보증금이 지급된 사실이 없다는 점은 채권자가 입증할 필요가 있습니다. 다만 임대차계약이나 전입신고, 확정일자가 경매개시시점과 근접하거나 경매개시 이후인 경우, 임대인과 임차인이 가족이거나 지인사이인 경우 등 진정한 임대차관계가 존재하는지 여부가 의심되는 정황이 있다면 임차인은 보증금을 지급한 내역이나 구체적인 임대차계약 경위를 밝힐 필요가 있습니다. 즉 임차인에게 임대차보증금을 지급한 점에 대한 입증책임이 존재하는 것입니다.(대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647판결)
가장 임대차계약으로 의심되는 사정들로는 실제 임대차보증금이 지급된 내역이 존재하지 않는 경우, 전세보증금 대출이자를 채무자나 제3자로부터 받아 납부하는 경우, 실제 해당 부동산에 사람이 사는 흔적(전기, 수도, 가스 사용 여부)이 없는 경우, 임차인의 거주 지역이 실제 임대차 부동산과 동떨어져 있는 경우, 임대인과 임차인이 가족 관계인 경우 등입니다.
위와 같은 사정들이 다수 존재한다면 임차인이 가장 임차인이라는 점이 입증될 수 있으며 임대차보증금반환채무가 존재하지 않아 배당절차에서 가장임차인을 배제시킬 수 있는 것입니다.
4. 가장임차인에 대한 형사고소(소송사기, 경매방해, 강제집행면탈)
다만 채무부존재확인 소송을 통해 가장임차인을 배제시키는 것은 시간이 많이 걸려 배당기일까지 소송이 끝나지 않을 가능성도 있습니다.(배당표가 작성된 이후에는 배당이의 소송을 제기할 필요가 있습니다) 이 경우 채권자는 가장임대차라는 점이 명백하다면 채무자나 임차인을 소송사기, 경매방해, 강제집행면탈 등의 죄로 형사고소하는 것도 필요합니다. 만약 채무자나 임차인이 형사재판으로 넘어간다면 채권자들은 채무자가 스스로 채무를 변제하는 효과도 기대해 볼 수 있습니다. 다만 형사고소는 가장 임대차임이 확실할 때에만 시도해야 합니다. 오히려 형사고소를 하여 무혐의 결론이 나오게 되면 민사소송에서도 이길 수 있는 가능성이 줄어들기 때문에 악효과만 발생시킬 수 있다는 점을 간과해서는 안됩니다.
이처럼 민사집행, 경매와 관련한 분쟁은 일반적인 분쟁과 다른 경우가 많고 적절한 시점에 이의신청을 하거나 항고, 소송 등을 제기해야 합니다. 만약 정해진 기한에 이의신청 등을 하지 못한다면 민사집행절차의 안정성때문에 위법한 부분이 있더라도 이를 다투지 못하고 눈물을 머금고 손해를 입어야 하는 상황이 발생하는 경우도 허다합니다.
저희 법률사무소는 모든 분쟁이나 소송을 맡지 않고 있습니다. 저희 사무실이 다루는 사건과 방향성이 맞고 저희 가치에 동의하시는 경우에 한해 사건을 맡고 있습니다. 현재 부동산 거래가 많아지고 경매 물건도 늘어나면서 민사집행, 경매 관련 소송 및 문제 상담 신청이 많습니다.
현재 상담을 원하시는 분들 중 순차적으로 상담일정을 잡고 있습니다.
따라서 원하시는 시간에 상담을 받기 어려울 수도 있다는 점은 미리 양해 말씀드립니다.
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