[상담사례] 신탁회사와의 분양계약 해지 절차
신탁회사가 시행사인 경우 분양계약 해지 약속을 믿어도 될까요?
최근 상담 사례 중 많은 사람들에게 도움이 될만한 법리를 소개하는 글입니다. 구체적인 사례나 답변 내용은 각색하나 중요한 법리 부분은 동일합니다. 신탁계약 해지 절차에서 신탁회사와의 분쟁이 있는 분들이라면 조금이나마 도움이 되시길 바랍니다.
상담문의)
오피스텔 분양계약을 체결하였습니다.
그런데 시행사 쪽 귀책사유로 8개월 이상 입주가 늦어지게 되어 시행사에 계약 취소 요구를 하였습니다.
이에 시행사는 분양계약을 해지해 주겠으나 일단 해지에 대한 합의서에 서명하고 신탁회사에 접수하면 며칠 후 분양대금을 반환해 주겠다고 설명하면서 합의서에 무조건 서명할 것을 요구하고 있습니다.
그런데 합의서에는 신탁사나 시행사의 서명이나 날인은 전혀 없으며 합의서 사본을 저에게는 교부해 주지 않겠다고 합니다.
저는 시행사는 믿고 합의서에 서명해 주어야 하는 것인가요?
분양계약만 해지되고 분양대금이 반환되지 않은 가능성은 없나요? 불안합니다.
상담 문의에 대한 답변)
1. 원칙적으로 분양계약서에는 입주지연의 경우 수분양자는 시행사를 상대로 분양계약의 해제를 요구하고 분양대금의 반환을 구할 수 있다고 정하는 경우가 많습니다. 입주지연에 따른 분양계약 해제와 분양대금 반환 문제에 대해서는 아래 게시글을 보시면 더 많은 도움이 될 수 있습니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/223345282198
2. 다만 입주지연상태에서 수분양자가 분양계약 해제에 대한 의사표시를 하지 않고 있던 중 입주기간이 개시되었다면 입주기간 이후에 수분양자는 분양계약 해제를 하는 것이 쉽지 않습니다.
3. 이처럼 분양계약서상 입주지연에 따른 분양계약 해제 조항이 포함되어 있지 않은 경우, 분양계약 해제를 위한 입주지연 기간이 아직 남아있는 경우, 입주지연 중 이미 입주가 개시되어 분양계약 해제 의사표시를 하는 것이 늦은 경우에는 시행사의 귀책사유로 분양계약 해제권을 행사하는 것은 어려울 수 있습니다.
4. 다만 시행사가 분양계약 해제에 동의한다면 합의해제에 따라 분양대금을 돌려받은 것이 가능합니다. 그런데 만약 시행사가 신탁회사가 아니고 영세한 법인이라면 아무런 담보없이 분양계약 해제에 합의만 해주는 것은 위험합니다. 왜냐하면 분양계약 해제 합의서에 서명을 해주는 순간 분양계약에 따른 권리는 소멸하면서 시행사는 해당 분양물권을 다른 사람에게 재분양 할 수 있게 되지만 수분양자는 분양계약에 따른 분양권을 잃게 되면서 시행사의 금전적인 어려움으로 인해 추후에 분양대금을 반환받지는 못하는 경우가 허다하기 때문입니다. 따라서 영세한 시행사가 분양계약 합의해지를 하면서 합의서만을 요구하고 별다른 담보 없이 조금만 기다리면 분양대금을 반환해주겠다는 약속은 지키지지 않을 가능성도 높습니다.
5. 반면에 신탁회사가 시행사이고 신탁회사가 합의서 서명 및 교부를 요구하는 경우라면 일반적으로 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환이 원칙적으로 잘 진행될 가능성이 있습니다. 왜냐하면 신탁회사는 일정 자본금 이상을 보유해만한 허가가 나는 업종이고 상당한 자본력을 보유하고 있기 때문에 영세한 시행사와는 달리 해당 물권을 처분하거나 공매를 거치는 방법 등으로 분양대금이 반환될 수 있는 것입니다. 다만 신탁회사는 합의 해지 과정에서 서면으로 어떠한 약속도 하지않고 분양대금 반환에 대한 확약서도 잘 작성해 주지 않는 경우가 많기 때문에 구두로 하는 약속을 믿을 수 밖에 없습니다. 이 경우에는 신탁회사 담당직원과의 대화내용이나 전화내용을 따로 저장해 두거나 구체적인 해지 경과를 따로 적어두어 추후 약속이 이행되지 않는 경우 분쟁에 충분히 대비해야 할 필요가 있습니다.
6. 이처럼 분양계약 해지는 생각보다 간단한 것이 아닙니다. 분양계약 체결시에는 분양물권이 본인에게 필요한 것인지 반드시 자문해 보고 분양계약서에 한번 서명하면 이를 되돌리는 것은 쉽지 않다는 점을 명심하고 계약에 임해야 할 것입니다.
