민법상 임대차 등기의 실익과 효과
민법상 임대차 등기와 이를 위한 처분금지가처분
안녕하세요. 부동산 전문 문석주 변호사입니다.
주택과 상가 임대차의 경우 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이라는 특별법이 있기 때문에 대부분의 임대차관계는 이 임대차보호법에 따라 규율됩니다. 그런데 특수한 경우에 민법상 임대차 등기나 임대차등기를 위한 처분금지가처분이 필요한 경우가 있습니다. 임대차 기간 도중에 임대인의 자력이 불확실하게 된 경우나 임대차계약 체결 후 전입신고나 확정일자를 받지 못한 상태에서 소유자가 변경된 경우가 민법상 임대차 등기가 필요한 대표적인 사례입니다.
그런데 민법상 임대차의 등기는 요즘에는 거의 사용되지 않는 제도이기 때문에 상당수의 변호사들이 민법상 임대차의 등기 규정에 대한 존재 사실을 알지 못하거나 규정의 존재 사실은 알더라도 민법상 임대차의 등기가 어떻게 이용될 수 있는지 제대로 알지 못하는 경우가 많습니다.
본 글에서는 전입신고나 확정일자를 받지 못한 상황에서 민법상 임대차등기나 임대차등기 보전을 위한 처분금지가처분이 필요한 분들을 위해 민법상 임대차 등기의 실익과 방법을 설명해 드리는 한편 민법상 임대차 등기를 마치는 경우 임차인이 누릴 수 있는 효력에 대해 알려 드리고자 합니다. 전입신고나 확정일자를 받기 전에 소유자가 변경된 상태에서 해결방법을 고민 중이신 분들이라면 5분간 시간을 들여 이 글을 읽어 보시기 바랍니다. 현재 겪고 있는 어려움을 해결할 수 있는 방법에 대해 도움이 될 수 있을 것이라고 확신합니다.
1. 민법상 임대차의 등기의 실익
민법 제621조에는 "부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다."고 정하고 있습니다. 즉 부동산 임차인은 민법상 규정에 의해 등기부에 임대차의 등기를 할 수 있습니다. 그런데 현재 민법상 임대차의 등기에 관한 규정을 잘 쓰여지지 않고 있습니다. 왜냐하면 부동산 임차인의 경우 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에 따라 주민등록, 전입신고, 사업자등록, 확정일자를 받게 되면 별도의 임대차 등기 없이도 임대차에 관하여 대항력과 우선변제권이 발생하기 때문입니다.
그런데 아주 특수한 경우에는 민법상 임대차가 그 실익이 있을 수 있습니다. 먼저 임대차계약 체결 후 바로 전입신고와 확정일자를 받지 못한 상태에서 소유자가 변경된 경우, 임대차 기간 중 임대인이 무자력 상태가 되면서 임대차보증금의 반환이 불확실하게 되는 경우 등이 민법상 임대차 등기나 처분금지가처분이 필요한 대표적인 경우입니다.(보증금 반환을 위해 단순 가압류를 하는 경우 후순위로 근저당권이 설정된다면 근저당권과 안분배당되기 때문에 보증금을 온전히 회수하지 못할 위험이 있으며, 주택임대차보호법상의 임차권 등기는 임대차가 종료된 때에만 신청할 수 있습니다)
2. 민법상 임대차의 등기가 기재되도록 하는 방법
민법상 임대차의 등기는 원칙적으로 임대인의 협력이 필요합니다. 즉 임차인은 임대인과 공동으로 부동산 임대차의 등기를 할 수 있습니다. 그런데 임대인이 임차권등기를 거부하는 경우 임대인은 임차권등기에 협력한 법률상의 의무가 있기 때문에 임대인을 상대로 임차권설정등기 이행청구가 가능합니다.(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카458판결)
중요한 점은 임차권설정등기 이행청구 전에 미리 임차권설정등기 청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분을 신청해야 한다는 것입니다. 임차권설정등기는 등기시에 비로소 그 효력이 발생하는 것이기 때문에 임차권등기 설정 전에 임차 부동산에 제3자가 권리를 설정하거나 타에 처분될 위험이 존재합니다. 따라서 임차권설정등기 이행청구를 하기 전 미리 처분금지가처분 신청을 해놓게 되면 이후 임차권설정등기 결정을 받을 때 그 효력은 가처분 집행 시로 소급할 수 있게 되는 것입니다.
임차권설정등기 이행청구 시에는 등기목적, 등기원인 및 그 연월일, 권리자와 같은 권리변동에 관한 사항 외에 차임과 임차 범위, 차임 지급시기, 존속기간, 임대차보증금, 주민등록 마친 날, 점유개시일, 확정일자등의 내용도 함께 포함해야 합니다.
3. 민법상 임대차의 등기의 효력
민법상 임대차의 등기가 마쳐지면 임차인은 그때부터 제3자에 대해 대항력이 발생하게 됩니다. 뿐만 아니라 주택임대차보호법 제3조의 4항에 따라 우선변제권도 인정될 수 있습니다. 즉 주택임대차보호법에서는 민법상 임대차의 등기에 대해서도 주택임대차보호법상의 임차권등기와 준하는 효력을 인정하기 때문에 만약 민법상 임대차의 등기에 주민등록, 확정일자 일이 앞서있다면 그 앞서있는 주민등록, 확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권이 발생될 수 있는 것입니다.
이처럼 민법상 임대차의 등기는 실제로는 거의 활용되지 않고 있는 것이 사실이나 특수한 경우에는 그 활용이 필수적일 수 있으며 그와 같은 예외적인 사정이 발생한 경우라면 가압류나 주택임대차보호법상의 임차권 등기가 아닌 민법상 임대차 등기를 위한 가처분이나 소송 제기를 검토해 보아야 할 것입니다.
아래는 주택임대차보호법상 임차권 등기에 관한 칼럼을 게재해 놓았습니다. 본 민법상 임대차등기와 비교하여 어떤 제도가 본인에게 유리할지 여부를 검토해 보시면 더 쉽게 이해되실 수 있을 것입니다.
https://blog.naver.com/withyoulawyer/222057019231
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