집을 잘사야 인생이 풀린다

현명한 주택구입 방법

우리나라는 부모세대의 집 없는 설움과 개발붐에 따른 재테크의 기억으로 인해 집에 대한 집착이 강하고 ‘무조건 집부터’라는 인식이 인생전반을 지배하고 있다. 집은 주거의 안정과 자산으로서의가치측면에서 중요한 의미를 갖는다. 하지만 집은 목돈이 들어가고 대출을 동원해야 하므로 잘되면 자산증식에 큰 도움이 되지만 반대로 집을 잘못사서 낭패를 보는 경우를 심심찮게 보게 되는 것이다.

그렇다면  평생숙제인 집을 잘사는 방법은 없을까? 필자가 지난 15년간의 경험을 바탕으로 주택을 현명하게 마련하는방법을 정리해보고자 한다.

첫째,우리동네에 사지마라. 일반적으로 내가 살았던 동네는 내가 가장 잘 안다고 생각하고 익숙해 살기가 좋아 내가 살던 동네나 인근지역에서 집을 구하는 경우를 쉽게 보게 된다. 하지만 여기에는 몇가지오류가 있다. 내가 살던 동네가 서울의 강남이거나 해당지역의 중심지인 핵심지역인 경우가 아니라면 향후주택가격의 상승을 기대하기 어렵다. 또한, 내가 살던 동네는 이미 오래되어 구도심일 가능성도 높다. 즉, 향후 집값이오르기 어렵다는 말이 된다. 

둘째,분양 받지마라. 최근 전세가 상승으로 인해 대출받아 집사라는 정부의 꾀임에 속아 많은 빚을얻어 분양을 받은 분들을 많이 만났는데 대부분이 후회를 하고 있다. 분양은 과거 매매보다 상대적인 가격메리트가 있어 주택을 통한 자산가치 상승을 통한 재산증식의 좋은 수단으로 활용되었다. 그러나 지금은 분양의 메리트가 사라진지 오래고 정부의 정책 붐을 타고 고가분양이 넘쳐나면서 분양 받는 즉시 몇천만원씩 가격이 하락하는 현상이 나타나고 있다. 분양 받을 이유가 없다.

셋째,살아보고 구입하라. 집은 살아보고 사야한다. 특히, 분양을 받았을 경우 부실시공이나 조망권이나 일조권, 주변소음이나 층간소음, 담배냄새 등으로 후회를 하는 경우를 자주 보게 된다. 따라서구입하고자 하는 단지나 동, 해당물건이나 인근주택에 월세나 전세를 통해 환경을 경험해 보고 상기조건들의문제를 따져본 후에 구입해야 후회를 줄일 수 있는 것이다. 그렇지 못할 경우 내 집을 두고도 세를 살아야하거나 급매로 집을 처분하여 손해를 감수해야한다. 내가 살기 불편하고 좋지않으면 남도 원하지 않기 때문이다.

넷째,너무 일찍 사지말라. 부모세대의 영향으로 주택구입이 인생목표의 앞자리를 차지하다 보니 결혼하자마자 빚을 지고 주택구입하기 바쁘다. 하지만 결혼하고 자녀가 고등학교에 가는 때까지 아이의 학교에 따라 몇차례 이사를 해야한다. 일찍 집을 사는 사람들의 공통점 중 하나가 마련한 집에서 몇십년을 살 거라는착각을 하고 산다는 것이다. 아이의 학교에 맞춰 이사를 해야 할 경우 시기를 놓쳐 싸게 팔아야 하거나 급하게 비싸게 집을 사게 되는 경우가 발생하게 된다. 

또한,집을 사기위해 목돈을 집에 묶어 놓고 대출상환의 부담까지 떠안는 것은 매우 비효율적인 재테크 방법이며 자산을 불려 나갈 수 있는 골든타임을 놓치게 되어 평생 부자가 되는 기회를 갖기 어려운 것이다. 예를들어 30세에 1억원의 돈을 가지고 1억원의 대출을 받아 2억원의 집을 살 경우 집값이 계속 상승해서 내가 부담한 대출이자와 물가상승률을 상회해줘야만 성공적인 재테크방법이될 수 있는 반면, 주택구입을 미루고 1억원을 매년 안정적인 8%수익의 투자처로 운영하면 자녀가 고등학교에 가는 16년후에는 4억원 정도의 자산이 만들어지므로 자산가치가 높은 핵심지역에 원하는 주택을 마련할 수있게 된다.(72의 법칙) 

다섯째,집은 핵심지역에 사라. 집은 시간이 조금 걸리더라도 핵심지역에 구입하는 것이 맞다. 핵심지역은 직장 가깝고, 편의시설,교통, 학군 등이 우수한 지역으로 해당지역에서 제일 비싼곳이라고 이해하면 되고 이러한 핵심지역도시간이 지나면 이동하므로 동향을 잘 살피는 것이 필요하다. 핵심지역은 선호도와 가치가 높아 당연히 비싸다. 우선은 비싼 주택이나 아파트보다는 해당지역에 진입하는 것을 우선조건으로 하고 지역에 들어간 후 주거의 형태를바꿔가는 방향으로 전략을 취하는 것이 좋다.

이는 노후준비를 위해서도 반드시 필요한부분으로 자산가치가 유지되거나 상승하면 노년에 주택연금을 통해 생활비를 충당하는데 도움이 되고 자산가치의 하락을 막을 수 있어 노년에도 럭셔리한삶을 지속적으로 영위할 수 있는 것이다.

핵심지역은 비싸기 때문에 경매를 활용하는것이 도움이 된다. 원하는 동이나 호수가 아니더라도 낙찰을 받아 낮은 가격으로 구매하여 우선 세를주고 원하는 주택이 나오면 처분 후 구매를 하면 내가 원하는 주택을 핵심지역에 낮은 가격에 마련할 수 있는 좋은 방법이 된다.

집은 인생에서 큰 위치를 차지하는 중요한의사결정 중의 하나이고 주택에 대한 결정을 어떻게 내리느냐에 따라 인생이 달라질 수 있다. 주택구입에신중해야하고 현명한 결정을 해야하는 이유이다.

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