빅데이터로 분석한 2021 서울시 아파트 - 1
2021 서울시 아파트 실거래가로 분석한 2021년 서울시 아파트 현황
INTRO. 혼란스러웠던 2021년 자산시장
2021년의 자산시장은 그 어느때보다도 혼란스러웠다. 2020년, 코로나19로 21세기 최대의 팬데믹에 전세계 자산시장은 갈피를 못잡았고, 급격한 주가 상승에 개인투자자들이 늘어나며 너도나도 재테크에 뛰어들기 시작했다. 이러한 2020년의 달콤한 유혹이 2021년에도 지속되었을까?
아쉽게도 2021년 자산시장은 다소 달랐다. 유명 CEO의 트위터 한마디에 가상화폐 가격은 천국과 지옥을 오갔고, 자산시장 플레이어들은 미연준 파월의장의 한마디 한마디를 분석하며 인플레이션 공포에 떨었고, 반도체시장에 겨울이 온다던 누군가의 한마디에 글로벌 반도체 및 제조업 시장은 급락을 맛보았다.
그리고 이 모든 피해는 고스란히 개인투자자들 몫이었다. 본래 자산시장은 플레이어들에 의해 움직이는것. 아무리 개인투자자들 규모가 커졌다고 해도 그들의 움직임을 피해갈 순 없었다.
그렇다면 부동산 시장은 어땠을까?
공공데이터로 공개된 지난해 서울시 아파트 실거래가 분석으로 서울시 아파트 시장의 현황을 살펴보자.
전체 거래 분석
일부 이상거래를 제외하고 2021년 서울시 아파트 총 거래 건수는 총 43,371개였다. 평균 매매가는 10억 2,557만원으로 전년대비 17.4% 상승했고, 평당 평균거래가격은 1,367만원으로 전년대비 18.9% 상승했다. 최고 매매가는 12월 13일에 거래된 용산구 파르크 한남으로 120억에 거래되었고, 평당 최고거래가격은 11월 15일에 거래된 서초구 아크로리버파크로 평당 5,297만원에 거래되었다.
2021년 최고 거래가를 형성한 용산구 파르크 한남매매가 중앙값은 8억 4,800만원으로 11월 17일에 거래된 강북구 수유벽산1차 외 35곳이고, 평당 평균거래가격의 중앙값은 8월 28일 거래된 성북구 길음동부센트레빌로 평당 1,214만원에 거래되었다.
아래의 그래프는 주식그래프의 캔들차트 처럼 아파트 평균 거래가격을 전일대비 하락이면 붉은색, 상승이면 푸른색으로 나타내보았다. 그 결과 전체 거래일수 365일 중 전일 대비 평당평균거래가격의 하락일수는 188일로 51.5%, 상승일수는 177일로 48.5%로 하락일수와 상승일수가 비슷하게 나타났다.
자치구별 거래 분석
서울시 25개의 자치구별 아파트 실거래가를 분석해보았다. 자치구별 평당 평균거래가 상위 10곳은 순서대로 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구, 마포구, 광진구, 동작구, 강동구 그리고 영등포구였다. 그리고 거래건수 상위 10곳은 노원구, 강서구, 구로구, 강남구, 성북구, 서초구, 송파구, 강동구, 도봉구, 영등포구였다.
역시나 강남 3구인 강남구, 서초구, 송파구가 평당 평균거래가 상위 3위였고, 특히나 강남구는 평균거래가 1위, 거래건수 4위로 거래량과 거래가 모두 높았다. 그리고 역시나 강남3구는 유동성을 나타내는 거래건수와 가격 모두 높아 여전히 서울시아파트 매매가형성에 큰 영향을 차지하는것으로 나타났다.
거래건수에서는 노원구, 강서구, 구로구가 거래가 대비 강세를 보였다. 특히나 구로구는 거래가는 25개 자치구 중 22위인 반면 거래량은 3위로 상대적으로 낮은 가격에 높은 유동성을 보여 상대적 가성비로 여전한 인기를 보이는 것으로 나타났다.
아래의 그래프는 월별 평당 평균 거래가 대비 1월의 평당 평균 거래가로 연초대비 상대적 거래가를 나타내는 그래프이다. 해당 그래프의 추이를 보면 양천구 등을 제외하고는 연초대비 큰 변동성을 보이지 않았지만 용산구의 경우 급격한 상승세를 보였다. 추세적으로 우상향하는 자치구는 용산구 뿐이었고, 연초대비 상승으로 마감한 자치구는 종로구, 도봉구, 강남구, 노원구 등이 있었고 연초대비 하락으로 마감한 자치구는 강북구, 강서구, 동대문구 등이 있었다.
법정동별 거래 분석
다음은 법정동별로 거래를 분석해 더욱 세분화된 인사이트를 찾아보자. 법정동별 평당 평균거래가 상위 10곳은 순서대로 반포동, 압구정동, 개포동, 잠원동, 잠실동, 일원동, 대치동, 수서동, 성수동1가 그리고 평동이었다. 성동구 성수동1가와 종로구 평동을 제외한 나머지는 강남3구였다. 성수동 1가의 경우 서울숲이 위치해 있는 곳으로 갤러리아포레, 아크로포레스트 등 고가의 고층 아파트들이 즐비한 곳이고, 종로구 평동 또한 경희궁 자이등 고가 아파트 단지가 형성된 곳으로 이 두 곳의 높은 가격형성은 고가 아파트 영향으로 보인다.
다음으로 법정동별 거래 횟수를 분석해보자. 평당거래가와 다르게 거래건수 상위 10곳은 순서대로 상계동, 구로동, 중계동, 신정동, 봉천동, 창동, 서초동, 공릉동, 신림동 그리고 원계동이었다. 상위 10곳 중 4곳이 노원구이고 2곳이 관악구로 노원구와 관악구 거래량이 많은 것으로 확인되었다. 또한 서초동의 경우 유일한 강남3구 인데 이는 상대적으로 다른 강남3구의 법정동 대비 낮은 가격 때문에 거래량이 높은 것으로 해석된다.
그리고 구로동, 봉천동, 신림동은 상대적으로 낮은 가격 때문에 높은 거래량을 보였다. 하지만 상계동, 중계동, 공릉동 그리고 월계동이 위치한 노원구는 거래가가 낮은것도 아닌데 매우 높은 거래량을 보였다. 특히나 상계동의 거래량은 아래 그래프에서 확인할 수 있듯이 다른 법정동 대비 압도적인 거래량을 보였다.
이렇듯 노원구의 압도적 거래량의 원인에 대해서는 다음장에서 깊게 살펴보기로 한다.
