2023년 부동산 전망 및 상황 별 투자전략 (하)
다주택자들의 투자 전략
캐나다 한 달 살기 중 밴쿠버에서 찍은 브런치 카페 사진 (맛도 괜찮았다.)지난 시간에 무주택자와 1 주택자의 투자 방법에 대해서 살펴봤다. 이번에는 다주택자들의 투자 전략에 대해
서 살펴보고자 한다. 최근 빌라왕 사건들이 계속해서 터지고 있다. 전세를 많이 낀 빌라를 매입해서 세입자들에게 전세금을 돌려주지 않고 떼먹는 방법이다. 명의자들이 계속해서 사망하면서 명의자들이 바지 사장 (이름만 사장인 경우) 이거나 조직적인 배후가 있을 거라고 추측한다.
세입자들은 전 재산인 전세금을 떼여서 굉장히 곤혹해하고 있다. 빌라왕 사건이 언론에서 화재가 되면서 많은 사람들이 전세가 더 이상 안전 자산이 아님을 깨달을 수 있다. 사람들이 전세를 찾는 이유는 집 값이 떨어지더라도 원금인 전세금을 지킬 수 있기 때문에 안전자산이라는 인식이 강하다. 더군다나 전세를 살 경우 재산세나 종부세 취득세 양도세등 세금에서도 자유롭기 때문에 더 선호하는 경우가 많다.
하지만 지금처럼 전세금을 떼이는 경우 원금의 손실을 볼 수 있기 때문에 매매가와 전세가의 차이가 적은 지역을 전세로 들어가는 걸 꺼려 할 수 있다. 또한 과거 저금리 시대에는 전세자금 대출을 받아서 전세로 사는 게 더 합리적인 선택이었다. 하지만 지금은 고금리이기 때문에 전세자금 대출을 받는 것보다 월세를 내는 게 더 나은 선택일 수 있다. 전세자금 대출은 금리가 오르면 이자가 같이 오르지만 월세는 약정 기간 동안 금리랑 상관없이 일정한 금액의 월세를 내면 되기 때문이다.
금리 인상으로 전세보다 월세를 찾는 사람들이 늘었고 전세자금이 더 이상 안전자산이 아니라는 인식이 강해지면 전세가격이 많이 하락할 수 있고 역 전세가 나올 수 있다. 따라서 기존의 투자 방식 즉, 전세가격은 떨어지지 않는다. 최소한 물가 상승 이상 오른다. 따라서 전세가 비율이 높은 저평가된 아파트를 사면 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있다. 이런 물건을 많이 10채 30채 50채 매입하면 더 빠르게 10억 30억 50억대의 부자가 될 수 있다.
이런 식의 투자 방법이 더 이상 통하지 않을 수 있다. 지금도 무리하게 주택 수를 늘릴 투자자들은 최근 역전세 때문에 자금 운영에 있어서 굉장히 큰 어려움을 겪고 있다. 갭투자로 50채를 사고 역 전세로 1억씩 빼줘야 한다면 50억을 현금으로 빼줘야 하기 때문에 유동성의 문제로 바로 파산할 수 있다. 최근 빌라왕 사건도 결국 전세금을 못 돌려줘서 생긴 문제다. 2023년도에도 전세가격이 많이 하락한다면 갭 투자로 아파트를 많이 산 투자자들도 큰 어려움에 빠질 수 있다.
따라서 다주택자들은 2023년 최대한 보수적으로 투자를 해야 한다. 역 전세에 대비해서 현금 비중을 늘려야 한다. 더 이상 투자하기보다는 현금 비중을 늘리고 우량하지 않은 자산은 팔아서라도 현금 확보를 해야 한다. 그리고 다음 기회를 노려야 한다. 앞으로 주택 수를 늘리는데 급급한 투자보다는 저 평가된 부동산을 매매를 통해서 수익을 실현해야 한다.
주식이든 부동산이든 비트코인은 팔지 않은 수익은 최종적인 수익이 아니다. 팔고 재 투자 하더라도 팔았을 때 수익이 확정된다. 과거 비트 코인이 얼마였는지가 중요한 게 아니다. 지금 팔았을 때, 손에 쥐는 현금이 진짜 수익이다. 부동산도 마찬가지다. 세금 제한 손에 들어있는 현금이 나의 최종 수익이다. 한창 거품이 끼어 있는 시장에 자산 100억 70억이 내 자산이 아니라는 얘기다. 하지만 많은 사람들이 이런 투자의 본질을 이해하지 못하고 자산 100억 마케팅에 여전히 불나방처럼 그들의 투자 전략을 맹목적으로 따라 하는 게 큰 문제다.
따라서 2023년도에 다주택자들은 더 이상 주택 수를 늘리는 투자보다 갖고 있는 자산을 정리해서 현금을 마련하고 역 전세에 대비하거나 새롭게 다가올 기회를 잡는데 집중해야 한다. 추운 겨울이 지나면 따뜻한 봄이 오듯이 투자의 좋은 기회는 항상 그리고 여전히 존재한다. 항상 긍정적인 마인드로 주변을 관찰하다 보면 분명 큰 기회가 올 거라고 확신한다.
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