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Sep 20. 2024
02. 위반건축물과 관련된 준거법들
임대차 계약시 주의할 점 - 건축물평면도
앞선 글에서 1층 카페의 옥외영업신고 문제로 인해 불법건축물임이 확인되어 구조보강까지 해야한다는 얘기를 했다. 실제 건축물대장 상에 아직 불법건축물임이 아직 표기되지 않았고, 계약 당시에도 정상건축물임을 확인했지만 평면도 상에 문제가 있을지는 전혀 상상도 못했다.
8/21 발급한 건축물대장. 위법건축물 표기는 없다.추후 문제상황 시 대비를 위해, 현재 1층이 처한 상황의 근거가 되는 준거법과 내용들을 정리해보고자 한다.
참고로 1층은 시정명령을 받았으며, 추후 영업취소가 될 수도 있다는 공문을 받았다고 했는데 아마도 다음 법령에 근거한 듯 하다.
[식품위생법]
식품위생법 제36조(시설기준)
식품위생법 제37조(영업허가) --> 면적변경에 대해 신고사항 명시되어 있음
식품위생법 제38조(영업허가 제한) --> 36조에 따른 시설기준에 어긋나는 경우, 영업허가 불가
식품위생법 제75조(허가취소 등) --> 1항7호를 보면 37조제4항 후단을 위반하는 경우, 허가취소 대상이라고 표기하고 있다. 37조제4항 후단은 다음과 같다.
④ 제36조제1항 각 호에 따른 영업 중 대통령령으로 정하는 영업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 영업 종류별 또는 영업소별로 식품의약품안전처장 또는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항 중 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경하거나 폐업할 때에도 또한 같다.
대통령령으로 정하는 중요한 사항은 '식품위생법 시행령 26조(신고를 하여야 하는 변경사항)'이며 4호에 영업장면적이 해당한다.
그리고 식품위생법 제75조(허가취소) 사유에 해당시 식품위생법 제82조(영업정지 등의 처분에 갈음하여 부과하는 과징금 처분) 2항으로 처벌사항을 확인할 수 있다.
② 제1항에 따른 과징금을 부과하는 위반 행위의 종류ㆍ정도 등에 따른 과징금의 금액과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[식품위생법 시행령]
제53조(영업정지 등의 처분에 갈음하여 부과하는 과징금의 산정기준)
법 제82조제1항 본문에 따라 부과하는 과징금의 금액은 위반행위의 종류와 위반 정도 등을 고려하여 총리령으로 정하는 영업정지, 품목ㆍ품목류 제조정지 처분기준에 따라 별표 1의 기준을 적용하여 산정한다.
--> 총리령에 해당하는 식품위생법 시행규칙은 다음과 같다.
식품위생법 제89조(행정처분의 기준)
법 제71조, 법 제72조, 법 제74조부터 법 제76조까지 및 법 제80조에 따른 행정처분의 기준은 별표 23과 같다.
[별표23]아마 다음과 같이 평면도나 배치도를 제시하는 과정에서 불일치가 발견되었으리라.
그럼 평면도만 다시 그리면 될 일이지 무엇이 문제가 되는걸까?
문제 되는 부분을 확인하려면 이번엔 건축법을 들여다봐야 한다.
건축법제2조(정의) 1항9호에서 '대수선'을 다음과 같이 정의하며 그 중 문제가 되는 부분은 대통령령으로 정하는 대수선의 범위, 건축법 시행령 제3조의2제1호에 해당하는 내력벽 변경부분이다.
원래 내력벽이 있어야 할 자리가 파여 있어서 문제가 된 것이다. 처음 가게를 볼 때에도 저 모양 그대로였고, 평면도를 확인할 생각은 없이 건축물대장만 봤기 때문에 평면도와 다른 부분이라고 생각하지 못했다. 앞선 글에서 보강이 들어가야 하는 부분이 전부 도면상 내력벽이 해당하는 듯 했고, 그래서 그 내력벽에 보강을 해야만 하는 상황에 놓이게 된 것이다.
벽이 있어야 하는데... 없다!결국 내력벽으로 가늠되는 3군데가 보강 대상이다.
빨갛게 표시한 3군데...내력벽해체는 대수선 공사를 사전에 시에 요청해 허가를 득해야 하고, 구조안전진단을 받아 구조안전확인서를 받아야 하는 까다로운 작업이다. 비내력벽이었다면, '구조변경'을 통해 내력벽을 건드리지 않은 채 철거를 해서 비교적 손쉽게 해결할 수 있었겠지만, 임대차 계약 전에 건물주가 허물어 둔 저 공간들이 전부 내력벽으로 확인이 된 듯 했다.
지금와서 생각해보면 벽이 분명했던 부분들에 구멍이 뚫려 있는 게 이상하다는 생각을 했어야 하는데, 그저 공간이 넓어 보이고 상가로는 더욱 활용도가 높아지게끔 집주인이 손을 봤구나 정도로만 생각했었다. 대수선 허가 없이 불법적인 용도변경은 건축법시행령 3조의2제1호 신고 및 허반 사항 위반으로, 건물주가 건축법 제108조1항1호에 따라 3년이하의 징역 또는 5억 이하의 벌금에 처해질 수 있는 중범죄다.
