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May 17. 2020
재개발지역 '뚜껑'이란 무엇인가?
[돈이 보이는 法 부동산 재테크 제1편]
누구나 신축 아파트에서 살고 싶어 합니다. 요즘 분양되는 신축 아파트는 세련된 인테리어, 편리한 커뮤니티 시설 등 주거 편의성이 매우 높을 뿐만 아니라, 일반적으로 입주 후 2년 정도가 지나면 대부분 인근 지역 시세를 따라 가치가 상승하여 투자 수익률이 매우 높은 매력적인 재테크 수단입니다.
그러나 신축 아파트를 보유하는 것은 쉽지 않습니다. 일반적으로 신축 아파트를 보유하기 위해서는 청약에 당첨되어 분양을 받거나 조합원 자격을 얻어 분양권을 취득해야 합니다. 하지만 청약을 통해 분양을 받기 위해서는 매우 높은 가점이 필요하고 게다가 청약 지원자도 많아 당첨이 매우 어렵습니다. 또한, 기존 신축아파트 지역에 거주하고 있던 사람이 아닌 한 조합원 자격을 얻을 수 없을 뿐만 아니라 다른 조합원으로부터 분양권을 매입한다고 하더라도 높은 프리미엄이 붙어 있어 큰 부담이 됩니다.
그래서 요즘 사람들이 주목하고 있는 것이 바로 재개발지역 '뚜껑'입니다.
'뚜껑'이란 재개발지역 내 입주권이 보장되어 있는 무허가 주택을 말합니다
재개발지역의 '뚜껑'이란 부동산 거래에서 사용되는 은어로 분양권이 보장되어 있는 재개발지역 내 무허가 주택을 말합니다. 재개발지역 내에 있는 무허가 건축물 자체는 등기조차 되어 있지 않고 건축한지 오래되어 현재의 재산적 가치는 거의 없지만 해당 지역이 재개발되어 아파트가 신축되는 경우에 분양권을 보장받기 때문에 미래의 재산적 가치가 높습니다. 사람들은 이 미래 가치를 보고 투자하는 것입니다.
모든 재개발지역 무허가 건축물에 분양권이 인정되는 것은 아닙니다
무허가 건축물은 기본적으로 건축허가를 받지 않고 임의로 지어진 건축물이기 때문에 철거 및 규제의 대상이 됩니다. 하지만 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 등 각 지방자체단체 조례에서는 특정시기 이전에 지어진 무허가건축물이 일정요건을 갖춘 경우에는 그 거주자 또는 소유자의 재산권을 인정해주는 규정을 마련하고 있습니다. 이는 급격한 산업화와 도시화로 많은 사람들이 서울 등 대도시에 무허가건축물을 지어 일정시간 동안 거주해왔던 사정을 참작하여 특별히 해당 무허가 건축물의 재산적 가치를 인정해주려는 취지에서 마련된 것입니다.
1.
해당 건축물이 '특정무허가건축물'에 해당해야합니다
서울 지역 내 재개발사업에 적용되는 '서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례'를 살펴보면, 제27조에서 주택재개발사업의 분양대상에 관하여 정하고 있습니다. 위 정비조례 제27조 제1항 제1호에 따르면 관리처분계획 기준일 현재 '종전의 건축물 중 주택을 소유한자'에게 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양권을 부여하면서, 종전의 건축물에 '주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물'을 포함하도록 하고 있습니다.
여기에서 '특정무허가건축물'은 정비조례 제2조 제1호에서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙 제5조에 따른 1989. 1. 24. 당시의 무허가 건축물을 의미합니다. 즉, 해당 무허가 건축물이 1989. 1. 24. 기준으로 그 이전에 건축된 무허가 건축물의 경우에만 분양권을 받을 수 있게 됩니다.
따라서 재개발지역 내 무허가 건축물을 매입하려는 분들은 해당 무허가 건축물이 1989. 1. 24. 이전에 건축된 무허가 건축물인지를 반드시 확인하셔야 합니다. 보통의 경우, 구청 등 해당 지자체에서 무허가 건축물 대장을 관리하고 있으므로 구청에서 무허가 건축물 대장을 열람하여 매입하려는 건축물이 1989. 1. 24. 이전부터 존재하고 있었던 건축물인지 여부를 확인할 수 있습니다. 해당 건축물이 위와 같은 요건을 충족하고 있다면 구청에서 '무허가건축물확인서'를 발급받아 거래시에 계약서에 첨부해야합니다.
2.
재개발조합 정관규정에 무허가건축물의 소유자에게도 분양권을 부여한다는 규정이 있어야 합니다
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조 제1항 제1호에서는 조합정관에서 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물의 소유자에게도 분양권을 부여한다는 명시적인 규정이 있는 경우에만 무허가건출물의 소유자에게 분양권이 주어진다고 규정하고 있습니다.
따라서 재개발지역 내 '뚜껑'을 매입하고자 하시는 분들은 해당 재개발지역의 재개발조합 정관을 열람하여 지역 내 무허가건축물에 대해서도 분양권을 부여한다는 규정을 반드시 확인하셔야 합니다.
일반적으로 재개발조합은 위의 한국주택정비사업조합협회와 한국도시정비협회에서 기초한 표준정관 제9조 제2항과 같은 규정을 마련하고 있으므로 특별한 사정이 없는 한 무허가 건축물의 소유자에게도 분양권이 부여될 것으로 예상됩니다.
