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Jun 14. 2020
특정무허가건축물과 기존무허가건축물
[돈이 보이는 法 부동산 재테크 제2편]
지난번 포스팅에서 재개발지역 내 무허가건축물 '뚜껑'에 대해서 다루었습니다. 관련 법령과 자료를 찾다 보니 무허가건축물 관련 용어가 혼재되어 사용되고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 '특정무허가건축물'과 '기존무허가건축물'에 대해서 정리를 해보고자 합니다.
1. '특정무허가건축물'이란?
앞선 포스팅에서 확인한 바와 같이 '특정무허가건축물'은 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제2조 제1호에서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙 제5조에 따른 1989. 1. 24. 당시의 무허가 건축물을 의미합니다. 해당 무허가 건축물이 특정무허가건출물에 해당하는지 여부를 알기 위해서는 구청 등 해당 지자체에서 관리하는 무허가 건축물 관리대장을 열람하여 해당 건축물이 1989. 1. 24. 이전부터 존재하고 있었던 건축물인지를 확인하여야 합니다.
일반적으로 재개발 사업에 적용되는 법령은 '서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례'이고 분양대상을 정하는데 관련된 조항은 이 조례 제27조 제1항이므로, 이에 따르면 ① 해당 무허가 건축물이 1989. 1. 24. 기준으로 그 이전에 건축된 무허가 건축물에 해당하여 특정무허가건축물이 되고, ② 해당 재개발조합의 정관에서 특정무허가건축물의 소유자에게도 조합원 자격 또는 분양권을 부여한다는 명시적인 규정을 마련하고 있는 경우에 해당 지역 내 무허가건축물의 소유자도 신축 아파트의 분양권을 받을 수 있게 됩니다.
2. '기존무허가건축물'이란?
반면, 많은 재개발 관련 인터넷 포스팅에서 언급하고 있는 '기존무허가건축물'은 서울특별시 건축조례에서 규정한 요건을 충족하여 보호받는 무허가 건축물을 말합니다. 서울특별시 건축조례 제46조 제2항에서는 다음과 같이 '기존 무허가 건축물'의 요건을 구체적으로 규정하고 있습니다.
위의 서울특별시 건축조례 제46조 제2항에 따르면 '기존무허가건축물'로 인정받기 위해서는
① 1981. 12. 31. 기준으로 무허가 건축물대장에 등재되어 있거나, ② 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 해당 무허가건축물이 나와있어야 합니다. 또는 ③ 재산세 납부대장 등 공부상 1981. 12. 31. 이전에 건축하였다는 증거를 제시할 수 있어야 합니다.
추가적으로 서울특별시는 1982. 4. 8. 기준으로 한 무허가건축물도 ④ 1982. 4. 8. 이전에 사실상 건축된 85㎡ 이하의 주거용 건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982. 4. 8. 이전에 건축하였다는 증거가 있는 경우에는 '기존 무허가 건축물'로 인정해주고 있습니다.
이러한 '기존무허가건축물'의 경우에도, 구청 등 해당 지자체에서 무허가 건축물대장을 관리하고 있으므로 구청에서 해당 건축물이 무허가건축물이라는 것을 확인하는 '무허가건축물확인서'를 발급받을 수 있습니다.
대법원 판결의 취지를 반영한 2011. 5. 26. 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례부터 '특정무허가건축물'이란 용어가 사용되었습니다.
재개발 관련 인터넷 포스팅에서 이와 같이 특정무허가건축물과 기존무허가건축물의 용어와 요건이 혼재되어 사용되고 있는 이유는 2011. 5. 26. 에 이루어진 '서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례'의 개정 때문입니다. 위 정비조례는 2001. 5. 26. 이전까지는 아래에서 보는 바와 같이 제2조에서 서울특별시 건축조례에서 사용하고 있는 '기존무허가건축물'이란 용어와 요건을 그대로 사용하고 있고, 제27조에서도 기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물의 소유자에게 분양권을 부여하고 있도록 하고 있었습니다.
하지만 서울특별시 의회는 2011. 5. 26. 지금과 같이 기존무허가건축물이란 용어 대신 특정무허가건축물이라는 용어를 사용하는 것으로 정비조례 제2조와 제27조를 개정하였습니다. 이와 같이 기존무허가건축물이라는 용어를 특정무허가건축물이라는 용어로 개정한 이유는 아래와 같은 대법원 판결의 취지를 반영하기 위한 것이었습니다. 서울특별시 의회에서도 '무허가건축물 소유자의 조합원 자격과 주택 재개발사업의 분양자격을 정함에 있어, 최근의 대법원의 판결 취지를 반영하여 무허가건축물에 대한 정의 및 이와 관련한 규정을 합리적으로 조정함으로써 정비사업 시행과 관련한 혼란을 방지하는 등 조례 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임'이라고 개정이유를 구체적으로 설명하고 있습니다.
