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계정을 잊어버리셨나요?

by 김평호 변호사 Dec 10. 2021

코로나19 이유로 상가임대차 계약 해지할 수 있는 경우

사정변경에 의한 계약 해지권

뉴스 읽어주는 김평호 변호사입니다.

코로나19로 인한 어려움이 지속되고 있습니다. 특히 자영업자들의 타격이 큽니다.

오늘은 코로나19를 이유로 상가임대차 계약 해지가 가능한 경우를 설명드리겠습니다.

계약을 해지하려면 계약서에 해지 조항이 있거나 법률에 근거가 있어야 합니다(민법 제543조).

먼저 계약 조항을 보면, 코로나19와 같은 전염병 발생으로 매출이 감소할 경우 계약을 해지할 수 있다는 내용이 들어있는 계약서는 거의 없을 것입니다.

법률에 근거한 해지 조항은 어떨까요?

민법 제2조는 "권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 쫓아 성실히 하여야 한다"라고 규정하고 있는데

여기서 코로나19로 인한 해지권을 도출할 수 있습니다. 즉 '사정변경에 의한 해지권'입니다.

사정변경에 의한 해지권은 어느 경우에 인정되는지 구체적인 요건을 보겠습니다.

계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되어야 합니다.(1)

그리고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없어야 합니다.(2)

사정변경으로 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에 해당해야 합니다.(3)

(1), (2), (3) 요건은 모두 갖추어야 하며 계약 해지를 원하는 사람이 입증해야 합니다.

'사정변경'에 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방 당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않습니다.

경제상황 등의 변동의 경우 합리적인 사람의 입장에서 예견할 수 있는 정도의 것이라면 일방 당사자에게 손해가 생기더라도 계약을 해지할 수 없습니다.

사례를 보겠습니다.

A 씨는 2019년 6월 명동 20평 매장을 월 임대료 2200만 원, 보증금 2억 3천만 원으로 3년 계약하고 프랜차이즈 의류 매장을 오픈하였습니다. 오픈 직후 월 매출은 9천, 7천 못해도 6천만 원은 되었습니다. 그러나 코로나19가 발생하면서 외국인 관광객 입국이 중단되자 2020년 3월 이후에는 200만 원대로 매출이 줄어들었습니다. A 씨는 임대료로 낼 수 없는 상황이 되자 2020년 5월 말 휴점을 하였습니다.

A 씨는 3월부터는 월세를 지급하지 못하고 있다가 2020년 6월 3일 임대인에게 '코로나19 사태라는 불가항력적인 사유가 발생하였으니 통지 30일 후 계약을 해지하겠다'는 내용증명을 보냈습니다.

임대인은 '코로나19 사태는 천재지변이 아니고 건물 시설은 영업에 지장이 없으므로 계약해지를 수용할 수 없다'라고 답변하였습니다.

A 씨는 2020. 10. 13. 법원에 계약이 해지되었음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 그리고 2020. 12. 중순경 철거 원상회복을 하여 임대인에게 이 사건 점포를 인도하여 주었습니다.

법원은 2021. 5. 25.,

코로나19 사태가 장기화되어 매출 90% 이상이 감소되어 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 되었다.

코로나19 사태가 발생하여 장기적으로 매출 90%가 감소될 것임을 임대인 임차인 누구도 예상할 수 없었고 누구의 책임으로 인한 것도 아니다.

서울시내 주요 상권 1층 평균 통상임대료와 매출 자료를 보면 이 사건 점포는 명동 평균 제곱미터당 22만 원을 넘는 33만 원이고 명동 평균 매출액 감소액 50% 이상을 넘는 90% 이상이다.

이 사건 임대차 계약은 사정변경으로 인한 해지권을 인정하여 2020. 7. 4. 경 계약이 해지되었음을 확인한다.

라는 취지로 판결하였습니다. 임대인은 항소하였습니다.

위 판결이 확정되면 A씨는 2020. 7. 4. 이후의 임대료는 지급하지 않아도 됩니다.

실제로 철거 및 원상회복을 하여 임대인에게 반환한 기간이 2020. 7. 4. 이후라고 하더라도 계약 종료 이후 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 계속 점유한 것으로 볼 수 있고 2020. 5. 말 휴점 이후에는 임대차계약상의 목적에 따라 사용 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바가 없기 때문입니다.

사정변경에 의한 계약해지는 다른 사정의 경우 인정되는 것이 매우 어렵습니다.

그러나 코로나19로 인한 경우 법원이 적극적으로 임차인 구제를 시도하는 것으로 보입니다.

이상의 사례는 매출이 90% 이상 급감한 경우에 관한 것입니다.

매출이 어느 정도 줄어야 계약해지가 인정될까요? 정확한 선은 예측할 수 없으나 고정비도 안 나와서 적자인 경우에는 사정변경에 의한 계약해지가 인정될 것으로 예상됩니다.

이상은 법률 자문이 아니며 소송 제기 전 법률 전문가의 상담을 받으시기를 권합니다. 여해법률사무소는 위 글을 보고 취한 조치에 대하여 책임이 없습니다.

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