화성시가 빠르게 개발될 수
밖에 없는 두 가지 이유
앞으로 인구 유입이 집중될 화성시의 성장 요인을 살펴봅니다.
안녕하세요 이준용입니다.
연휴가 길었던 탓인지 10월이 시작된 것이 어제 같은데 벌써 10월의 2/3가 지나고 있습니다. 시간이 흐름에 따라 송산역 주변도 매우 빠르게 바뀌고 있는 것이 보입니다. 현장에 나가면 아무래도 도심보다 쌀쌀하게 느껴져 겨울이 오고 있는 걸 온몸으로 느낄 수 있는 요즘입니다.
최근 많은 분들께서 평택, 화성시 토지에 큰 관심을 보이고 계십니다. 개발이 진행 중인 토지에 투자해야 할 때에는 개발 계획이 있다고 해서 무작정 현혹되지 말아야 합니다. 객관적인 사실을 바탕으로 직접 답사해보고 사고자 하는 토지의 미래 가치를 판단하는 것이 중요합니다.
최근 제 포스팅을 통해 역세권 토지에 투자하는 방법에 대하여 소개해 드렸던 적이 있는데요. 정부와 지방 자치 단체에서 발표하는 보도 자료를 통해 해당 지역의 개발이 진행된다고 공식 발표되었다고 하더라도 그 사업이 앞으로 차질 없이 진행될 수 있는지 판단하는 것이 매우 중요하다는 점을 말씀드리고 싶습니다.
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오늘은 발표된 보도 자료와 도시개발계획을 바탕으로 화성시가 빠르게 개발될 수밖에 없는 두 가지 이유에 대해 살펴보고자 합니다. 다른 지역에 토지를 투자하실 때에도 그 지역의 개발 계획이 발표된 뒤 이 두 가지 지표가 충분히 뒷받침되면 개발 계획이 차질 없이 진행되는 경우가 많기에 투자 전 판단에 도움이 될 것으로 확신합니다.
화성시가 빠르게 개발될 수밖에 없는 두 가지 이유를 소개해 드리겠습니다.
우리나라에서 가장 높은 인구 증가율
지자체 종합경쟁력 지수 1위를 기록한 화성시
인구 증가율은 이전부터 일자리를 많이 만들어 낼 수 있는 산업이 들어오게 되면 인구가 자연히 늘어나게 된다고 거듭 말씀드렸기에 친숙하실 겁니다. 지자체 종합 경쟁력이 가장 우수하다는 것은 이 지역의 재정 자립도가 높고 상업 지역과 지방세를 내는 기업의 수가 빠르게 늘어나고 있다 뜻입니다.
화성시의 사례를 자세히 살펴보면서 개발이 빨리 되는 것과 인구 유입, 재정자립도가 어떤 관계가 있는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 화성시의 인구
인구는 그 지역의 입지와 미래가치를 판단하는데 항상 중요합니다. 인구가 유입된다는 것은 각종 산업과 그에 종사하는 사람들이 유입되어 자연스럽게 도시 형성 및 확장으로 이어지기 때문이죠.
그 지역이 베드타운으로 주거지역에만 편중되어 개발이 되는 경우는 그 지역의 미래가치가 높아지는 것을 기대할 수 없습니다. 그러나 산업과 주거가 함께 성장한다는 것은 그 지역의 미래가치를 엿볼 수 있는 핵심입니다.
각 지자체에서는 인구유입에 따라 지역의 경쟁력이 오르냐 마느냐가 결정되기 때문에 인구유입을 매우 중요하게 생각합니다.
화성시는 2016년 전국 도시들 사이에서 인구증가율 1위를 기록했습니다. 화성의 올해 인구는 67만 8천 명을 넘어섰습니다. 화성시가 발표한 도시기본계획에 따르면 2020년까지 인구 110만을 목표로 하고 있습니다.
2016년 12월 67만 8천 명, 2020년 110만 명,
목표까지 41만 2천여 명이 남았습니다.
보도자료를 보시면 화성시는 3 도심체로 균형을 잡아 발전을 이룰 수 있도록 계획을 세운 것을 볼 수 있습니다. 화성시의 목표 인구 110만 명은 주목해 보아야 할 수치입니다. 세종시는 2030 도시기본계획을 통해 2030년까지 인구 80만 명이 사는 도시를 계획해 발표했습니다. 그러나 세종시의 인구는 26만 3천 명에 그쳐 목표대비 32.8%에 그치고 있습니다.
그에 비해 화성시는 인구가 전국에서 가장 많이 유입되고 있는 도시입니다. 양질의 일자리가 속속 들어오고 있고 인구 유입이 화성시가 계획한 대로 차질 없이 진행되고 있습니다. 앞으로 화성시가 계획한 대로 110만 명의 인구가 살 수 있도록 하려면 2020년까지 화성에 다양한 산업시설이 들어서는 것과 동시에 많은 사람이 살 수 있는 아파트와, 상가, 문화시설을 갖추어야 합니다. 개발이 빠르게 진행되어야 하는 이유가 이해되시나요?
그럼 앞으로 유입될 수많은 인구를 위해 화성시는 어느 지역을 중점적으로 개발하게 되는 것일까요? 2020년 화성 도시기본계획에 따라 살펴보도록 하겠습니다.
이 자료에서 일컫는 3 도심은 남양, 향남, 동탄을 말합니다. 동탄은 이미 여러분들께서 동탄 신도시로 잘 알고 계신 지역이고 향남은 기아자동차 공장과 현대자동차 연구소, 향남 제약단지, 발안산업단지 등의 대규모 배후산업과 그곳을 출퇴근하는 인구가 거주할 수 있는 향남 신도시가 조성된 곳입니다.
남양은 남양 뉴타운이 화성시청이 이전한 뒤 시청을 중심으로 주거, 상업시설 조성을 대부분 마친 상태입니다. 이 곳은 우리가 그동안 중점적으로 보았던 송산 그린시티와 직접적으로 연계되는 개발축의 중심입니다.
송산그린시티의 미래 자동차 연구단지와 유니버설 스튜디오, 배후 주거시설, 서해선 송산역을 중심으로 한 송산 역세권이 조성되게 되면 송산과 남양은 화성 개발과 인구 유입의 핵심 동력이 될 것으로 예상됩니다.
그렇다면 화성에서 앞으로 가장 많은 인구유입이 될 행정구역은 어디일까요? 2017년 09월의 화성시 인구현황을 보면 다음과 같습니다.
동탄 =약 20만, 향남= 약 8만, 남양= 약 3만
앞서 우리는 화성시에서 3 도심을 균형 있게 개발할 예정이라는 사실을 함께 살펴보았습니다. 그렇다면 화성에서 앞으로 가장 많은 인구가 유입될 것으로 예상되는 지역은 어디일까요? 정답은 남양 뉴타운과 송산그린시티가 위치한 서부 생활권 지역입니다.
현재 인구를 중심으로 보았을 때 동탄 신도시는 이미 조성이 많이 진행되어 있습니다. 향남 신도시의 경우 8만 명으로 인구수가 많다고 할 수는 없지만 배후 산업이 이미 향남 신도시가 계획되었을 때 주변에 이미 들어서 있었기 때문에 사업 승인 당시 목표했던 인구도 배후 산업의 수요에 맞추어져 있어 그리 많지 않았습니다.
그에 비해 남양의 경우 송산 그린시티와 남양 뉴타운의 사업승인 당시 목표한 인구는 18만 명에 이르지만 현재 송산 그린시티는 인구가 아직 유입되지 않았고 남양의 경우도 3만 명에 그친 것을 볼 수 있습니다. 특히 사업 승인 시 목표인구는 택지 조성이 되는 토지 안의 유입 인구 만을 목표로 하기에 택지 밖의 토지까지 포함시켜 화성시가 남양, 송산그린시티 지역에 유입시키고 자하는 인구의 숫자는 24만 명이 넘을 것으로 보입니다.
남양과 송산그린시티에 유입시키고자 하는 인구가 24만 명에 육박하지만 아직 그 지역에는 3만 명 밖에 살지 않습니다. 그렇기 때문에 이 지역의 토지 투자에 관심을 가져야 하고 미래가치가 높은 토지를 찾는데 관심을 가져야 하는 것입니다.
2. 화성시 지방자치단체 경쟁력 지수 = 전국 1위
화성이 빠르게 개발될 두 번째 근거는 화성시의 지자체 경쟁력에서 옵니다. 자료를 정리하다 우연히 한국 공공자치 연구원에서 발간한 자료를 오랜만에 살펴보았습니다. 화성이 작년과는 다르게 올해는 지방자치경쟁력 1위를 달성했다는 사실을 알게 되었습니다.
전국의 지방자치단체 중 시, 군, 구단위에서 1위를 한 지역은 다음과 같았습니다.
시 단위 부분 1위: 화성 시
군 단위 부분 1위: 울산 울주군
구 단위 부분 1위: 서울 강남구
작년에도 군 단위와 구 단위 1위는 울주군과 강남구가 차지했지만 1년이 지나 2017년에는 시단 위 부분에서 화성시의 점수가 크게 올라 1위를 차지했습니다. 화성시는 상업지역 면적, 지방세수 증가율, 재정 자립도, 건축허가면적 항목에서 다른 지자체보다 우수한 것을 입증했습니다. 화성시가 몇 해전 발표한 2020년 화성 도시기본계획에 따라 목표한 대로 도시를 잘 만들어가고 있다는 것을 증명한 것입니다.
울산은 많은 분들이 잘 알려져 있듯이 대한민국에서 가장 경쟁력이 높은 대규모 산업도시입니다. 울산은 자동차, 조선, 화학산업이 골고루 조성되어 있어 한 산업의 경기가 좋지 않더라도 도시의 활력이 지속되는 산업의 수도입니다. 양질의 일자리를 제공하는 산업이 다양하게 존재하고 높은 소득을 올리는 근로자의 숫자가 많은 울산의 경쟁력은 앞으로도 계속될 것으로 보입니다.
각 시/군 부분의 경쟁력은 양질의 일자리를 제공하는 산업이 존재하는지에 따라 달라진다는 사실을 알 수 있습니다.
재정 자립도가 높은 것은 대체 그 지역의 개발과 어떠한 연관이 있는 것일까요?
지방자치단체의 재정자립도는 지방자치단체의 전체 재원 중 자신 들이 스스로 조달 가능한 재원의 비율을 말합니다. 쉽게 이야기하면 중앙정부에서 내려오는 보조금이나 교부세가 아닌 자신들이 스스로 걷은 세금의 비중이 얼만큼인지 알아보는 것이죠.
위의 식을 통해 재정자립도를 어떻게 계산하는지 살펴보겠습니다. 일반회계 세입 중 지방세와 세외수입의 비중이 어느 정도인지 구하는 식입니다. 재정 자립도가 높다는 뜻은 그 지역에서 걷은 지방세가 지자체의 수입 중 높은 비율을 차지한다는 뜻입니다. 그 지역의 산업과 거주인구의 소비활동이 활발히 벌어지고 있다고 볼 수 있습니다.
재정 자립도가 높은 지역은 그 지역의 지역경제가 스스로 자생력을 가지고 있다는 것과 같습니다. 그 지역에 산업이 들어와 일자리가 생기고, 지역 내에서 출퇴근하는 인구가 많이 유입돼야 자생력이 생기게 됩니다.
자생력이 높은 도시는 다른 도시에 비해 지방자치단체의 재정이 안정적입니다.
그래서 재정 자립도가 높은 지역은 그곳의 산업이 안정적으로 발전되고 있고 많은 인구가 유입되어 도시가 빠르게 팽창됩니다. 개발이 더욱 빠르게 진행될 가능성이 높은 곳이라고 판단할 수 있습니다.
상업지역 면적, 건축 허가면적, 지방세수의 증가와 높은 재정 자립도가 타 지자체보다 우수하다는 것은 도시 개발이 다른 지역보다 확연하게 빠르게 진행되고 있다는 것을 의미합니다.
서부 생활권 남양 지역이 중요한 이유는 두 가지입니다.
동부, 남부 생활권과 달리 행정, 산업, 관광, 주거가 모두 집중된 지역
목표로 하는 인구 24만 명에 비해 아직 4만 명 전후의 인구가 살고 있으나 서해선 및 고속도로망이 집중되어 있고 송산그린시티와 같은 핵심 택지개발이 한참 진행 중에 있음
남양지역은 화성시가 도시의 거점지역 및 개발 축으로 선정해 개발 중이기 때문에 가장 중요한 지역이라고 볼 수 있습니다. 목표 인구 대비 개발이 한참 진행 중인 지역으로 서부생활권의 개발 축을 따라 토지 투자를 하기 좋은 시점 이라볼 수도 있겠습니다.
남양에서도 철도와 주 간선도로를 중심으로 들어서게 되는 배후 산업지역과 송산역을 중심으로 한 송산 역세권 택지, 77번 국도를 축으로 송산과 남양을 연결하는 지역들은 앞으로 도시가 만들어진 뒤 지속적인 인구유입에 따라 도시가 팽창할 떼 개발될 수 있는 좋은 입지입니다
화성은 매우 넒 습니다. 개발 축을 이해하고 인규 유입이 가장 많이 들어설 것으로 예상되는 지역을 이해하는 것으로는 부족합니다. 그 지역에서도 가장 개발 가능성이 높은 입지를 찾기 위해서는 정부가 발간한 객관적인 개발 계획과 현장 답사를 통한 현장 감각이 필수라고 할 수 있습니다.
이런 입지를 잘 선정해 투자 후 개발을 기다리게 되면 매일 보람차게 하루를 시작하는 느낌을 받으실겁니다.
3. 실제로 어떻게 진행 중인가?
원천리는 송산그린시티와 남양 뉴타운을 이어주는 화성의 핵심 개발 축 사이에서 가장 미래가치가 높을 것으로 예상되는 곳입니다. 얼마 전에 저와 함께 이곳을 다녀온 적이 있는 많은 분들께서도 원천리에 투자하실 정도로 핫한 곳이죠.
위의 사진을 보시면 남양서로와 다른 길을 잇는 원천 교차로가 들어서는 곳을 안내하는 표시판이 곳곳에 세워져 있는 것을 볼 수 있습니다. 개발 축을 따라 다양한 도로가 몸의 정맥처럼 연결될 수 있도록 하는 중심에 원천 교차로가 있습니다.
사진에 보이는 곳이 바로 원천 교차로의 동서 진입로 교각입니다. 수원 호매실 천천 IC에서 시작되는 화성 비봉~매송 고속도로가 송산역까지 이어지도록 하는 도로입니다.
동서 진입로 아래로 나있는 이 도로는 현재 이 차선에 불가 하지만 도시 계획안에 따르면 이 곳도 도시 계획에 포함되어 있어 곧 4차선으로 확장하게 됩니다. 이 차선의 양측을 보면 도로가 확장될 만큼의 여유 공간을 남겨놓은 것을 확인할 수 있습니다.
동서 진입로 교각 우측으로 이동해 살펴보겠습니다. 이렇게 동서 진입로로 들어가는 진입로가 나옵니다. 동서 진입로에 진입해 비봉- 매송 간 고속도로를 타게 되면 우면산 터널 또는 양재 IC까지 30분대에 도착할 수 있습니다.
7월 1일 비봉–매송 간 고속도로가 개통했습니다. 동서 진입로와 남양서로 교차하는 문호 교차로도 개통되었습니다.
빨간 점선: 서해선 복선전철 철로, 빨간 원:송산역 부지, 파란 점선 : 원천교차로 (1번 남양서로, 2번 송정로)
초록 화살표 선: 남양서로에서 원천교차로를 지나 비봉- 매봉 간 고속도로로 진입하는길의 경로입니다.실제 자료를 보고 현장에서 길을 따라 움직이다 보면 원천리의 입지가 어떤 지 쉽게 알 수 있습니다.
산업과 교통이 발달하게 되면 인구는 자연스럽게 유입됩니다. 도시는 계속 커집니다. 화성은 인구의 유입이 우리나라에서 가장 빠르게 이루어지고 있으며 산업단지 조성도 계획대로 착착 진행되고 있습니다. 우리는 그 사실을 공공기관의 발간자료를 통해 함께 살펴보았습니다.
화성 서부 개발권의 개발 축을 따라 현재 도로가 어떻게 만들어져 있는지, 그리고 앞으로 확장될 준비가 잘 갖추어져 있는지 보았습니다. 우리는 이와 같은 근거를 바탕으로 미래가치가 높지만 저평가된 토지를 찾기 위해 노력해야 합니다.
화성이 빠르게 개발될 것을 알 수 있는 핵심적인 이유 두 가지를 참고해 여러분의 성공적인 토지투자에 도움이되기를 응원합니다!
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
