TOD를 알면
화성 송산그린시티의 미래가 보인다.
대중교통 지향 개발방식인 TOD가 어떻게 송산그린시티에 영향을 줄까요?
안녕하세요 이 팀장입니다.
즐거운 주말 보내셨나요? 요즘 송산그린시티 주변의 개발이 정말 빠르게 진행되고 있습니다. 송산그린시티 택지 주변지역의 도로 공사가 발표되고 시시각각 이 지역의 보상 소식이 들려오고 있는 요즘입니다. 송산역 주변 지역 토지를 좋은 가격에 살 수 있는 골든 타임이 얼마 남지 않았기 때문에 주말에도 화성을 오가며 바쁜 시간을 보내고 있습니다.
오늘의 주제는 ‘TOD를 알면 송산그린시티의 미래가 보인다’입니다.
모든 철도역이 다 역세권으로 개발되지 않습니다. 서울역, 부산역, 창원역과 같이 그 지역의 중심 지역에 만들어져야 합니다. 역세권이 개발되기 위해서는 그 지역을 중심으로 반드시 밀도 높게 인구가 집중되어야 합니다. 많은 인구가 그 지역의 곳곳으로 이동할 수 있게 끔 역을 중심으로 다른 대중교통으로 쉽게 환승할 수 있도록 개발 계획에 반영이 되어 있어야 합니다.
쉽게 말해 그 지역에 많은 수의 인구가 유입되어 밀집될 예정이고, 그 역의 환승 체계가 규모 있게 개발계획에 반영되어 있다면 역세권 개발 가능성이 높아진다고 할 수 있습니다.
송산 역세권 개발에 대해 질문하시는 분이 요즘 너무 많습니다. TOD를 함께 살펴보기 전에 다시 한번 지금 송산 역세권 주변에서 투자해도 좋은 토지가 어디인지 짚어보고 넘어가겠습니다.
우리는 송산역을 중심으로 역세권 개발이 어떻게 진행될지, 그리고 역을 중심으로 역세권 개발이 진행될 가능성이 높은 지역이 어디인지 이미 살펴보았습니다. 아직 역세권 개발이 진행될 때 어느 지역의 토지를 사야 하는지 막막하신 분이 있으시다면 아래의 포스트를 천천히 읽어 보시면 분명 도움이 되리라 확신합니다.
https://brunch.co.kr/@queenrealestate/6
물론 택지가 조성되고 있는 송산그린시티 안의 토지를 수자원 공사의 추첨이나 입찰을 통해 사면 좋겠지만 이미 테마 용지와 산업용지를 제외한 모든 지역의 분양이 끝난 상태입니다. 이미 분양된 토지는 분양가 대비 프리미엄이 제법 붙어 큰 목돈이 있지 않으면 쉽게 투자하기는 부담스러운 시점이 되었습니다.
그러나 송산그린시티와 남양 뉴타운 지역은 지난번 포스트에서 살펴본 것처럼 화성의 미래 인구 유입 계획에서 가장 많은 사람들이 이주해 올 지역일 뿐 아니라 행정, 산업, 관광, 주거가 모두 집중된 지역입니다. 미래 자동차를 개발하는 요람이자 유니버설 스튜디오 같은 국제 테마파크가 집중적으로 유치되어 개발 중이기 때문에 도시는 택지 개발 지역 밖으로 꾸준히 팽창될 것입니다.
특히 송산역을 중심으로 역세권 개발이 가능한 지역 중 상당한 면적이 택지 개발 구역 밖에 위치하고 있습니다. 아래의 지도에서 점선으로 원을 그려 놓은 부분이 송산역을 중심으로 한 간접 역세권 지역입니다. 원형의 우측을 보시면 대 부분의 토지가 택지 개발지구 밖에 위치하고 있다는 사실을 알 수 있습니다.
송산그린시티의 미래가치를 알지만 택지 안 토지에 투자할 만큼의
자금이 부족하신 경우 간접 역세권 내의 저평가된 토지에 투자하는 것이 좋습니다.
이 범위 안에 속한 원천리와 시리는 벌써 송산역과 남양 뉴타운을 실핏줄처럼 연결하기 위해 도로공사가 한참 진행 중입니다. 서해선 공사도 본 괘도에 올라 보상을 모두 마친 뒤 공사를 한참 하고 있기 때문에 이 곳에서 합리적인 금액의 토지를 살 수 있는 시기는 이제 얼마 남지 않았다고 봐도 무방 합니다.
투자를 원하신다면 빠르게 현장을 답사하시고 투자하기 좋은 땅을 찾기 위해 움직이셔야 합니다.
TOD는 대중교통 중심형 도시개발을 뜻하는 말입니다. 역세권 개발이 진행될 가능성을 보다 확실하게 알아보기 위해서는 그 지역에 많은 숫자의 인구가 유입될 것인지 판단해야 합니다. 많은 숫자의 사람들이 그 지역에 살 것이 확실하다면 그 지역의 대중교통 망이 어떻게 구축될 예정인지 미리 살펴보면 그곳의 역세권 개발 가능성을 보다 확실하게 예측할 수 있게 됩니다.
TOD가 무엇인지 알아본 뒤 송산역에 TOD가 미치는 영향을 쉽게 풀어 보도록 하겠습니다.
TOD 란 무엇인가요?
TOD는 TransitOriented Development의 약자로 대중교통 지향 개발을 말합니다. 미국 캘리포니아 출신의 건축가인 Peter Calthorpe에 의해 제시된 이론으로 승용차 의존적인 도시에서 탈피해 대중교통이용에 역점을 두는 도시개발을 말합니다.
도심지역은 대중교통체계를 잘 정비해 대중교통을 중심으로 한 복합용도의 과밀지역으로 정비하게 되며 외곽지역은 저밀도로 개발되어 자연생태지역 보전을 추구하는 것을 목표로 합니다.
중심부의 사람이 집중된 도심은 대중교통 이용이 편리하고 이동에 효율이 높게 만들어주고 외곽지역에 위치한 저밀 지역은 자연생태계를 파괴하지 않고 보전하는 것을 말합니다.
요즘 도시개발을 할 때에는 이와 같은 TOD형 도시개발에 중점을 두는 것이 세계적인 추세입니다. 우리나라도 예외는 아닙니다.
이 이론을 바탕으로 우리나라 정부도 도시계획을 세울 때 대중교통 개발 안을 수립하는 경우가 많기에 국토종합계획, 관보, 국토교통부가 발표하는 교통 정책에서 많이 이야기되고 있는 부분이라 저도 TOD에 대해 해외 자료와 논문을 직접 찾아보면서 공부하고 있습니다.
평일에는 브리핑이나 직접 찾아오시는 분들이 많아 부득이하게 주말에 이런 자료를 몰아서 보다 보니 주말에도 쉴틈이 없습니다. 언제나 실전 투자에 앞서 공부를 하신 뒤 먼 길도 마다하지 않고 저를 찾아 주시는 분들께 하나라도 더 이야기해 드릴 수 있고 저도 투자를 할 때 큰 도움이 되기 때문에 더 열심히 살펴보게 되는 것 같습니다.
화성시와 TOD의 상관관계를 보기 앞서 TOD를 국내 도시개발에 적용하여 계획하는 방향에 대해 잘 정리해 놓은 논문이 있어 여러분께 소개드립니다 이 논문을 보면 우리나라 정부가 도시개발 시 어떻게 TOD를 적용할 수 있는지 예상해 볼 수 있습니다.
[연구의 목적]
도시를 구성하는 다양한 기능 중에 교통기능은 도시의 인구와 물자의 이동뿐 아니라 도시개발의 기틀을 다지는 매우 중요한 핵심 요소이다.
인간 중심의 도시를 조성하기 위해서는 도시개발 전략을 수립해야 하며 TOD 대중교통 지향성 도시개발로 대표되는 대중교통중심 도시개발이 요구된다. TOD형 도시 조성을 위해서는 도시기본계획에서부터 대중교통과 보행인을 고려한 계획이 구상되어야 하며 세부적으로 교통 정온화 기법을 통한 녹색교통기술이 적용되어야 한다.
이미 선진국의 경우 낙후지역의 재생 및 도시공간 구조의 변화를 통해 차량중심에서 인간 중심의 도시 및 교통체계를 갖추어 개발의 효과를 보고 있다.
국내에서도 이런 TOD형 도시개발에 대한 중요성을 인지하였다. 일부분적으로 계획이 실행되고 있지만 아직까지는 도시 전체에 대한 TOD형 도시개발은 진행되지 못하고 있다.
국내에서 진행된 연구들은 기존 도시개발 문제와 도시교통을 개선에 중점을 두고 진행하였지만 대중교통체계를 적극적으로 수용하여 도시계획 및 도시개발을 실행한 사례는 미비하다. 따라서 국내 TOD형 도시개발의 계획 방향을 제시하는데 목적이 있다.
TOD의 개념과 이론
TOD는 대중교통중심의 도시계획 수립을 추구하는 것입니다.
현재의 승용차 의존형 도시에서 탈피해 주요 대중교통과 주변지역의 복합적인 토지이용이 가능하도록 고밀도 도시로 개발하며 보행과 자전거 등 친환경적 가로 망 구성을 통해 대중교통중심의 생활권을 만들어 내는 녹색도시를 구현하는 방법입니다.
TOD는 아래와 같은 분류로 나누어 이해할 수 있습니다.
도시형 &근린형: 입지와 기능별로
철도형 &경전철형 & 간선버스형: 대중교통수단에 따라
커뮤니티형 & 결합개발형 & 국가모델형 & 트랜싯 빌리지형: 지역적 특성에 따라
크게 입지와 기능, 대중교통수단, 지역적 특성으로 나누어 구분할 수 있습니다.
TOD에서 중요한 부분은 대중교통 탑승지와 그 반경 이내 토지의 범위를 어떻게 정하느냐입니다. 철도역, LRT역, BRT역을 중심으로 도보와 자전거로 5~10분 내 이동이 가능한 반경 600~800m의 면적 64ha의 근린지역을 포함해 범위를 정합니다.
근린지역을 제외한면 이전에도 우리가 말한 역세권에 부합하는 입지가 개발의 중심이 됩니다.
대중교통중심의 토지이용 연계와 통합은 인구가 밀집되어 있는 도시의 교통 문제 해결과 무분별한 난 개발을 방지합니다. 이를 통해 인간 중심의 지속 가능한 도시를 만들어 낼 수 있는 도시개발 방안이라고 할 수 있습니다.
TOD 계획요소와 효과
TOD를 개발할 때 핵심이 되는 계획요소와 효과를 살펴보도록 하겠습니다.
설계 세부지침을 살펴보면 인구가 밀집된 토지를 복합적으로 이용할 수 있도록 신경 쓴 것을 알 수 있습니다. 도보 및 자전거와 같은 공해를 일으키지 않는 방법으로 쉽게 이동할 수 있도록 접근 편의성을 제공하는 도시를 만들 수 있도록 합니다. 사람이 밀집된 고밀지역에서 자동차가 있더라도 차를 대신해 누구나 쉽고 편하게 공해가 없는 녹색교통, 대중교통 수단을 이용하도록 개발계획을 짜는 것이 핵심이라 할 수 있습니다.
이미 서울을 비롯한 세계 주요 도시의 경우 역세권 집중 개발을 통해 인구가 집중된 곳의 효율적인 개발을 유도해 이를 미래도시발전의 핵심 요소로 이용할 수 있는 도시개발이 계획되어 진행되고 있습니다.
TOD의 계획요소는 3D라 불립니다. Density(밀도) Diversity(다양성) Design(디자인)을 줄여서 말한 것인데요. 3D 외에도 TOD는 대중교통 결절점 (말이 낯설지만 그냥 철도역, LRT역, BRT역을 일컫는다고 생각해주시면 됩니다)을 중심으로 개발되는 특성을 가집니다.
계획 원칙은 아래와 같습니다.
대중교통 서비스 제공이 가능하며 고밀도의 토지를 이용한다.
대중교통 결절점 주변의 복합적인 토지를 이용
보행 친화적 가로망 구성
다양한 유형의 주거지
양질의 녹지와 공공 공간을 확보
이런 원칙 아래 TOD기반 지속가능 도시를 구현하기 위해서는 대중교통수단 중심의 교통체제와 대중교통 축 중심의 고밀도 복합 토지이용, 친환경적, 비동력적 교통수단에 의한 대중교통 접근 성 극대화가 필수입니다. 인구가 밀집되어 있는 토지에 다양한 교통수단이 최대한 많이 집중되도록 해 효율적으로 다양한 장소에 사람을 이동시켜주고 친환경 교통수단을 많은 사람들이 자동차처럼 편하게 이용할 수 있도록 하는 것이죠.
복합 토지 이용은 직장과 주거 문화를 모아 직장과 집 사이의 통행거리 자체를 단축시키게 됩니다. 장거리를 이동해야 할 경우 거점에 위치한 대중교통수단을 이용하고 단거리를 이동할 경우 걷거나 자전거를 타고 쉽게 이동할 수 있도록 만들기 때문에 사람들이 승용차를 운전해 다닐 필요가 없게끔 느끼게 해 자가용 통행량이 감소하는 효과가 있습니다.
TOD형 도시개발 유형
1. 도시공간구조 개편 형
대중교통을 통해서 쇠퇴하는 원 도심과 도시 외곽의 신흥 도심을 연계해 역세권 주변을 집중적으로 개발과 재편
2. 도시균형 발전 형: 화성시가 이 발전 형태에 속합니다!
기존의 개발 축을 따라 대중교통수단을 배치하고 역사 주변을 집중 개발하여 포도알 형의 지구별 개발이 이뤄지면서 도시 전체가 균형 있게 발전할 수 있다.
3. 대중교통 연계 형
지하철 건설이 힘들다면 상대적으로 비용이 적게 드는 버스를 도입하여 대중교통중심의 인구이동을 실현해 경제성과 환경 성 모두 극복하는 방식
대표적인 외국의 TOD형 도시개발 사례
미국: 포틀랜드,알링턴,폴라노
일본: 도쿄
포틀랜드와 도쿄가 대표적인 TOD형 도시개발의 사례라고 할 수 있습니다.
포틀랜드는 이미 친환경도시라는 이름으로 불리는 성공적인 케이스입니다. 도쿄도 대중교통이 무척이나 발달한 도시로 이름을 떨치고 있습니다. 많은 사람들이 자가용이나 택시를 타기보다 “JR 선”과 같은 철도를 이용해 이동합니다. 도쿄의 경우 철도를 타기 만하면 어디든지 갈 수가 있을 정도로 대중교통망이 촘촘히 연결되어 있습니다.
이 두 도시에서 TOD형 도시개발이 어떻게 진행되었는지 살펴보겠습니다.
공통점:외곽지역을 철도와 연계해 개발, 역사를 중심으로 상업 및 업무 지역이 집중될 수 있도록 복합기능 역세권 활성화.
TOD 개발의 핵심 요소가 역세권 별 활성화라는 것을 보여주고 있습니다.
포틀랜드:도심의 환승역 쇼핑센터 지구를 중심으로 활성화되어 발전
도쿄: 도시개발 거점기능을 수행하는 업무 상업 위락 시설을 복합적으로 수용하고 지하철과 자전거 환승이 용이하도록 시설을 마련
오늘 소개드린 논문에서는 TOD형 도시 개발을 바탕으로 우리나라 도시 개발 계획의 방향을 제시했습니다.
TOD형 개발을 위해선 법, 제도적 차원 마련과 관민합동개발 지원체계가 있어야 한다.
TOD형 도시개발은 교통에 국한되지 않고 도시 전체의 구조를 개편함으로 공공적으로 추진해야 한다.
역세권 중심으로 이뤄지기 때문에 개발 촉진을 위해서는 지역 지구제에서 요구하고 있는 밀도의 완화를 통해 개발자의 참여를 유도하여야 한다.
대중교통과 보행자 중심의 도시계획으로 변경해 대중교통과 토지이용을 통합하는 도시계획체계가 이뤄져야 하며 이를 위해서 역세권 위주의 집중 개발과 기능 복합 위주의 개발이 우선 되어야 한다.
투자비용에 대한 수익성이 검증되어야 한다.
읽다 보면 왠지 모르게 익숙한 장면들이 떠오를 것입니다.
지금 개발되고 있는 송산그린시티가 왠지 이 TOD 형태로 개발하고 있는 것은 아닌가 하고 말이죠.
택지 주변이 전체가 TOD 형태의 개발이 진행되고 있지는 않지만
송산역을 중심으로 TOD 개발이 적용되고 있는 것을 알 수 있습니다.
우리나라는 2010년 철도역을 중심으로 역세권 개발을 촉진하기 위해 역세권 개발 이용에 관한 법을 개정했습니다. 이를 통해 도로 중심에서 철도 중심의 도시개발로 패러다임이 변하고 있음을 알 수 있습니다.
관보에 개제 된 송산역의 계획 승인 문건을 살펴보겠습니다. 송산그린시티 택지 내에 건설 중인 송산역은 서해선 복선전철의 핵심 거점 역입니다. 앞서 우리가 살펴본 TOD 도시개발에 따라 이문건을 살펴보면 역사의 기능이 거점 역사의 형태를 띰과 동시에 광역 역사 형태로 다양한 교통수단이 집중되도록 건설 중임을 알 수 있습니다.
문건의 위를 보면 106 송산역이 표시되어 있습니다. 우측”위치” 행의 “기점과 종점”에 “환승센터부”라고 쓰여 있습니다. 관보에서 발표된 서해선 상의 다른 역과 달리 송산역은 서해선 복선전철 라인 상에서 서해 축 거점이자 광역 역사에 해당하는 유일한 역인 것을 알 수 있습니다.
우리가 함께 살펴본 TOD 관련 논문에서는 다양한 교통수단을 한 곳으로 집중시켜 대중교통의 접근을 쉽게 하는 고밀도 복합 토지이용, 친환경적, 비동력적 교통수단에 의한 대중교통 접근성 개선이 역세권 개발에 핵심이라는 사실을 알 수 있었습니다. 송산역은 이 두 가지 핵심 기능이 모두 반영되어 공사를 진행하고 있습니다. 역을 중심으로 인구가 밀집할 것을 예상하고 교통 인프라를 갖추어 나가고 있는 것이죠.
송산역은 이전에도 말씀드렸듯 화성시 서부생활권에 속해 행정, 산업, 관광이 집중되도록 개발이 한참 진행되고 있습니다. 도시의 핵심기능이 집중되는 지역이기에 많은 사람들이 이 곳에 와 인구가 집중될 것을 반영해 우리나라 정부가 국가적으로 송산역을 교통 핵심거점으로 개발하고 있는 것입니다.
최근 현장에 갔다가 촬영한 송산역 건설현장입니다. 표지판 뒤 편으로 토지가 고르게 골라진 것을 볼 수 있습니다. 건물과 철도를 짓기 전 기반을 닦는 작업이 거의 완료되어 역사와 철도가 지어지는 것을 조만간 볼 수 있을 것으로 예상됩니다. 이 곳이 서해선 교통에 중심이 될 것입니다.
이처럼 역세권으로 개발될 가능성이 높고 많은 인구가 유입될 것으로
예상되는 토지는 흔하지 않습니다.
시간이 흐름에 따라 투자 하기 적절한 가격을 가진 지역은 점점 사라지게 될 것입니다. 적절한 시기에 투자를 할 수 있는 지혜가 필요합니다.
2주 전 맥킨지가 예측한 2020년 화성의 미래에 대한 보고서를 분석해 분석해드린 적이 있습니다. 저는 수년간 이 지역의 교통 인프라와 도시가 만들어지는 과정을 지켜봐 왔습니다. 제가 접한 수많은 자료와 현장의 변화를 보았을 때 화성은 세계적으로 소개해도 손색이 없는 미래산업과 생태, 관광이 어우러진 복합 생태 도시가 될 것 같습니다.
https://brunch.co.kr/@queenrealestate/8
TOD 개발이 송산그린시티의 핵심 교통 거점인 송산역에 어떻게 적용되고 있는지 살펴보았습니다. 역세권 개발이 진행되기에 아주 좋은 조건을 가지고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다. 이번 기회에 저도 오랜만에 공부 열심히 했습니다. 더유용하고 알찬 정보를 가지고 여러분과 만나도록 하겠습니다.
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
<논문 출처>
TOD형 도시개발 특성 및 발전전략에 관한 연구, 박천보, 건축학과 공학박사, 도시공학과 교수, 국립 한밭대학교
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
