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by 멋진 인생 Oct 26. 2017

부동산 경매, 주택임대사업자를 활용하자

부동산 투자자로서 계속해서 수익을 내기 위해서는 부동산의 보유수를 점점 늘려나갈 수밖에 없고, 그렇게 되면 또 다른 관점과 방법으로 세금을 관리할 필요성을 느끼게 된다. 그때 고려하게 되는 것이 바로 ‘사업자 등록’이다.

부동산과 관련한 사업자는 크게 ‘주택임대사업자’, ‘부동산매매사업자’, ‘법인사업자’로 나누어 볼 수 있는데, 사업자 등록을 함으로써 얻을 수 있는 혜택은 무엇이고, 또 단점은 무엇인지를 각각 살펴보고, 본인의 투자 방식에 맞는 사업자를 선택해 잘 활용한다면 더 많은 투자 수익을 얻을 수 있다.

이번 글에서는 주택임대사업자는 무엇이고 세금 혜택은 어떻게 되는지 알아보겠다.

주택임대사업자

주택임대사업자는 매입 임대 주택이 1채 이상만 있어도 등록이 가능하며, 여러 주택이 있는 경우에는 보유한 주택 중 선별해서 등록할 수도 있다.

임대 사업자의 등록 여부는 주택 소유자의 의사에 달려있는데, 등록하게 되면 세제 혜택을 주는 대신에 4년 동안 임대 주택을 계속 임대하여야 하고 그 기간이 지나기 전에 해당 주택을 양도하면 1천만 원 이하의 과태료에 처해진다.(다른 임대 사업자와 포괄 양도·양수 계약 가능)

주택 임대 사업자가 임대 목적으로 공동주택을 건축하거나 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양받은 경우에는 취득세와 재산세에서 큰 혜택을 받게 되는데 다음의 표를 참고하기 바란다.

그런데 2016년 1월 1일부터 최소 납부 세제 제도가 적용되어 취득세 200만 원, 재산세 50만 원 이상인 경우 원래 납부할 세액에서 15%의 세금을 납부하여야 한다. 예를 들어, 1억 원인 오피스텔은 460만 원(=1억 ×0.046)의 취득세를 내야 하는데, 주택 임대 사업자인 경우 69만 원(=460 ×0.15)만 납부하면 된다.

이 밖에도 주택임대사업자로 등록하게 되면 본인 거주 주택에 비과세 혜택이 적용되고, 필요경비의 범위가 확대되어 더 많은 공제를 받을 수 있으며, 종합부동산세 부과 대상에서 제외될 뿐 아니라 대출을 받는 것도 유리하다는 장점이 있다. 그리고 2020년 말까지 준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대를 한 부동산의 경우에는 양도세가 100% 감면되는 혜택도 있다.

그러나 반대로 4년 내 매도(부동산을 파는 행위)가 힘들고, 임대료를 5%까지밖에 올리지 못하며, 4대 보험을 추가로 부담하여야 하고, 종합 소득 과세이기 때문에 다른 소득이 많은 경우에는 세율이 커질 수 있다는 단점 또한 있다.

일반 임대사업자

주택임대사업자는 주택을 임대하는 기간에 따라서 두 가지의 형태로 나뉘는데, 일반 임대사업자와 준공공 임대사업자로 나뉜다.

일반 임대사업자의 의무임대기간이 4년이며, 임대주택을 4년 보유하면 취득세, 재산세, 소득세에서 세제혜택이 있고 기준시가 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하의 임대주택을 5년 보유 시 종부세는 비과세가 된다.

취득세
60㎡ 이하 규모의 신규 분양된 주택의 경우에는 전액 면제되며, 60~85㎡의 규모는 20호 이상 임대주택으로 등록된 경우 50%의 감면 혜택이 있다.

재산세
2호 이상을 임대주택으로 등록해야 하며, 60㎡ 이하의 규모는 50% 감면, 60~85㎡의 경우에는 25%의 감면 혜택이 있다.

소득세
3호 이상을 임대주택으로 등록해야 하며, 30%의 감면 혜택이 있다.(2018년 1월 1일 이후에는 1호만 임대주택으로 등록해도 감면 혜택 적용)

준공공 임대사업자

준공공 임대사업자는 의무임대기간이 8년이며, 세제혜택을 받는 대신 정부로부터 임대료와 임대기간을 규제받는다. 임대료와 보증금을 주변시세보다 낮게 하고 8년간 임대료 인상률이 년 5% 이하로 제한된다.

취득세
60㎡ 이하 규모의 신규 분양된 주택의 경우에는 전액 면제되며, 60~85㎡의 규모는 20호 이상 임대주택으로 등록된 경우 50%의 감면 혜택이 있다.

재산세
2호 이상을 임대주택으로 등록해야 하며, 40㎡ 이하의 규모는 전액 면제, 40㎡~60㎡는 75% 감면, 60~85㎡의 경우에는 50%의 감면 혜택이 있다.

소득세
3호 이상을 임대주택으로 등록해야 하며, 75%의 감면 혜택이 있다.(2018년 1월 1일 이후에는 1호만 임대주택으로 등록해도 감면 혜택 적용)

양도소득세
10년 이상 임대 시 100% 감면 혜택(2020년 12월 31일까지 임대주택으로 등록하면 적용)이 있고 8년 이상 임대는 50%, 10년 이상은 70%의 장기보유 특별공제도 적용된다.

세금 혜택에 대한 부분을 표로 정리하면 아래와 같다.

일반 임대사업자

준공공 임대사업자

일반 임대와 준공공 임대사업자를 두고 단순히 우열을 가리기는 힘들다. 각자의 투자 방향이나 상황에 따라 어느 것이 유리한 지를 개별적으로 판단해야 한다. 필요하다면 세금 혜택에 대해서 더 관심을 같고 정부 정책에 귀 기울이는 적극적인 자세가 필요하다.

흔히 사업자라고 하면 전문적인 투자자만의 영역이라고 짐작하기도 하는데, 투자 규모가 크거나 횟수가 많지 않더라도 사업자 등록을 통해 절세가 가능한 경우가 많으니 적극적으로 활용해야 한다.