수익형 부동산 임차인 관리방법

부동산을 통해서 경제적 자유를 이룬 후 가장 많이 받는 질문 중의 하나가 '부동산을 어떻게 관리하고 임차인들을 어떻게 관리하느냐?'이다. 아마, 많은 분들께서 임차인 관리에 대한 걱정(?)과 월세가 밀리면 어떻게 하나에 대한 막연한 두려움이 있으신 것 같다.

필자 또한 경매라는 부동산 투자를 시작하기 전에는 부동산 임대관리에 대한 걱정과 막연한 두려움을 가지고 있었다. '임차인이 월세를 제때에 안내면 어떡하지?', '월세를 달라고 전화했는데 임차인이 화를 내면 어떻게 해야 하지?' 등등 많은 생각과 우려를 가지고 있었다.
  
지금은 상가주택과 고시텔 그리고 아파트, 오피스텔 등에서 50여 명의 임차인분들이 계신다. 어떻게 하다 보니, 그분들을 관리하게 되었다. 이렇게 많은 수의 임차인들을 상대하다 보니, 다수의 임차인들을 잘 관리할 수 있는 나만의 원칙이 생겼다. 그 원칙을 지키면서 임차인들과 소통을 하다 보니, 생각보다 잘 관리하고 있다.

임차인들을 잘 관리할 수 있는 원칙이 무엇일까?

첫 번째로 임차인에 대한 막연한 두려움을 버려라 이다.

임대를 놓으면 '임차인이 혹시나 월세를 밀리면 어떡할까?', '진상 임차인이면 어떡하지?'라는 막연한 두려움을 가질 수 있다. 나 또한 그런 두려움을 가졌었기 때문에 누구보다 그 마음을 잘 알 수 있다.

하지만, 이런 임차인에 대한 막연한 두려움을 가지면 임차인이 막연히 어려워진다. 그러다가 월세를 하루라도 밀리게 되면 굉장히 스트레스를 받게 되고 며칠 지나면 그 스트레스로 몸과 마음이 피폐해진다.

이렇게 마음이 피폐해지지만, 의외로 임차인들이 월세를 밀리는 이유는 월세 입금 날짜를 깜빡할 경우가 많다. 임차인에 대한 막연한 두려움으로 스트레스를 받다 보면 임차인의 이런 사정을 모른 채 "왜 월세를 밀리느냐"면서 화를 낼 수 있는 상황이 올 수 있고 결국에는 임차인과 안 좋은 관계가 될 수 있다.

이런 상황을 피하기 위해서는 월세 입금일이 하루, 이틀 정도 지나면 월세 입금 확인을 부탁합니다.라는 간단하지만, 정중한 문자를 보내는 것이 좋다. 그리고 형편상의 문제로 월세가 늦어지는 경우에는 임차인의 마음을 헤아리며 합의점을 찾으면 된다.

두 번째로 임차인이 고마운 마음이 들도록 만들어야 한다 이다.  

임대를 단순히 월세를 받는 정도라고 많은 분들께서 생각하시는데, 임대는 일종의 사업이라고 볼 수 있으며 임차인은 중요한 고객이다. 고객의 만족을 위해 최선을 다하는 것은 모든 사업의 기본 중의 기본이다.

임차인의 입장에서 그 들이 원하는 것이 무엇인지 미리 파악해서 원하는 것을 제공하면 임대인에게 고마운 마음이 들게 된다. 이런 마음을 가지고 있는 임차인은 월세도 거의 밀리지 않고 임차 부동산도 더 신경 써서 관리하고 이용하게 된다. 

임차인의 니드를 충족시키면 월세도 밀리지 않고 부동산도 아무 탈 없이 사용해 주니, 누이 좋고 매부 좋은 상황이 된다.

세 번째로 무조건 임차인에게 모든 상황을 맞출 필요는 없다 이다. 

임대인으로서의 권리를 임차인에게 정확히 인지하는 것도 매우 중요하다. 이를 위해서는 계약서를 최대한 꼼꼼히 잘 작성해야 한다. 보통은 공인중개소를 통해서 계약을 진행하고 그곳에서 제공하는 표준계약서 양식에 맞춰서 계약서를 작성한다.

이럴 때에는 '월세 지연에 대한 지연이자부분', '애완동물에 대한 부분','수리의 책임'등 꼭 임차인이 
지켜야 할 부분들은 꼼꼼하게 기입해야 한다. 그래야 향후에 있을지도 모를 상황에서 법적으로 대응이
가능하고 임차인도 특약사항 때문에 임대인을 더욱더 조심하게 된다. 서로가 조심하는 상황이 되니,
혹시나 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지할 수 있다.

마지막으로 월세 입금이 바로 확인되는 은행 입출금 문자서비스를 잘 활용하라 이다.  

 필자의 경우에는 다수의 임차인들에게 월세를 받다 보니, 처음에는 누가 입금을 했고 안 했는지에 대한 부분이
가장 헷갈렸다. 그래서 임차인의 입주 호수와 성함, 입실일 그리고 고시텔이면 고시텔 다른 부동산이면
다른 부동산이라고 뒤에 붙여서 휴대폰에 저장했다.(ex   501/성함/16.3.2/고시텔)

그리고 월세 입금 문자가 울리면 문자와 전화번호를 대조해서 월세가 제 때에 입금되었는지 확인 가능하게 되었다. 특히 요즘에는 좋은 스마트폰 앱들이 많아서 이런 툴을 잘 이용하면 생각보다 쉽게 월세 입금관리가 잘 된다.

이렇게 자기만의 임대관리 노하우가 쌓이면 임차인의 숫자는 별 의미가 없어진다. 그리고 생각보다 임대 관리가 어렵지 않다는 것을 알 수 있다. 많은 부동산 투자자들은 경매를 통해서 경제적 자유를 원한다.

임대관리는 경제적 자유로 가는 길목에서 꼭 마주쳐야 하는 조금은 어렵지만 반가운 상황이다. 그러므로 임대관리에 대한 막연한 두려움을 던져 버려야 수익형 부동산을 통해서 멋진 경제적 자유를 이룰 수 있다.

멋진 인생(글쓴이)은
<Hello 부동산 Bravo 멋진 인생> 저자이며
Daum 우수 카페 

'행복재테크'(http://cafe.daum.net/happy-tech)

의 칼럼니스트이다