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by 멋진 인생 Nov 05. 2017

같은 듯 다른 듯.. 오피스텔과 도시형생활주택

한정된 투자금을 가지고 있는 사람이라면 많은 고민이 되는 부분이 한 번의 투자로 인한 투자금의 고갈이다. 이런 투자금에 대한 한계를 이겨내기 위해 소액 투자에 주목해야 한다.

소액 투자를 할 수 있는 투자처로는 ‘오피스텔’과 ‘도시형 생활주택’이 있는데, 이 둘이 무엇이고 어떤 차이점이 있는지를 알아야 한다.

【오피스텔】

‘오피스텔’은 오피스 office와 호텔 hotel의 합성어인데, 온돌 방과 욕실, 싱크대 등을 설치할 수 있도록 건축법이 개정되면서 주거와 사무용으로 모두 이용할 수 있게 되어 수요가 많이 늘어났다.

오피스텔은 주거용 부동산과 비교하여 세금 등에서 몇 가지 단점이 있다. 일반 아파트나 주거용으로 분류되는 부동산은 매매가의 1.1%~1.3%에 상당하는 금액이 취득세로 부과되지만, 오피스텔은 4.6%가 부과된다.

그리고 양도세 부분에서도 일반 주거용은 2년을 보유하면 비과세 혜택을 받지만, 오피스텔은 그런 혜택이 없다.

또한 주거를 목적으로 사용하는 오피스텔이라도 주거용으로 신고하지 않으면 세법에 의해 주거용보다 2.5배 정도 높은 재산세가 부과된다. 그리고 면적의 경우, 주거용 부동산은 분양면적의 80%가 전용면적이지만, 오피스텔은 그보다 비율이 낮다.

그러나 소형 주택에 대한 수요가 증가하고 고령사회로 진입하는 추세에서 임대 소득을 얻기에 유리하다는 장점도 있다.

특히 주거용으로 신고하지 않는다면 주택으로 산입 되지 않기 때문에 1가구 1주택인 경우 오피스텔의 수를 늘려 임대수입을 증가시키더라도 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다.

또한, 오피스텔은 주거와 사무를 함께할 수 있기 때문에 소규모 개인 사업을 하는 사람들의 수요가 많고, 분양 당시에 생활에 필요한 모든 제품이 갖추어져 있으므로 임대인이 따로 옵션을 구비할 필요가 없다.

오피스텔은 시세차익보다는 임대 수익을 얻기에 좀 더 적합한 투자 물건이다.

【도시형 생활주택】

도시형 생활주택이란 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로서 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성된다.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정한 도시지역에서만 건축할 수 있고 기반 시설이 부족하여 난개발이 우려되는 비도시지역은 해당되지 않으며 1세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모를 말한다.

단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 구분되는데, '주택 공급에 관한 규칙'에서 입주자 모집 시기와 모집 승인 신청 및 승인, 모집 공고와 공고 내용, 공급 계약의 내용 등 일부 규정만 적용받고, 입주자 저축과 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 규정은 적용받지 않는다.

단지형 연립주택은 주거 전용면적 85㎡ 이하인 형태로서 4층 이하, 연면적은 660㎡ 초과로 건축한다. 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가할 수 있다.

단지형 다세대주택은 전용면적 85㎡ 이하인 형태로서 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축한다. 다세대주택 또한 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가할 수 있다.

원룸형은 전용면적이 14㎡ ~ 50㎡ 이하인 형태로서 주거가 가능하도록 욕실과 부엌이 있다. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다.

도시형 생활주택 30세대 이상의 주택 건설 사업을 하기 위해서는 해당 도시지역의 특별시장, 광역시장, 특별 자치도 지사 또는 시장, 군수로부터 사업 계획을 승인받아야 하고, 자본금 3억 원(개인은 6억 원) 이상, 건축 분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 22㎡ 이상의 요건을 갖추어 주택 건설 사업자로 등록하여야 한다.

【차이점】

오피스텔은 상업용 시설로써 건축법에 해당되며 도시형생활주택은 주택으로써 주택법에 해당된다. 오피스텔은 주거와 업무 둘 다 사용이 가능하지만, 도시형 생활주택은 주거용으로만 가능하다.

오피스텔과 도시형 생활주택의 가장 큰 차이점은 취득세인데, 오피스텔의 취득세는 4.6%이며 주택임대 사업자 등록 시 감면 혜택이 있다.

도시형생활주택은 일반 주택과 같은 취득세율이 적용된다. 85㎡ 이하일 경우 6억 이하 일시 1.1%, 6~9억 일시 2.2%, 9억 초과 일시 3.3%이며 85㎡ 초과 일시 이하일 경우보다 0.2% 높아진다.

소액으로 투자가 가능한 ‘오피스텔’과 ‘도시형 생활주택’을 알아봤다. 비슷한 형태의 부동산이라고 생각할 수 있지만, 세금 등의 작은 차이를 잘 고려한다면 한정된 투자금으로도 충분히 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다.