런던 스카이가든, 민간 무료 전망대가 어떻게 가능한가?
도시계획, 용적률 인센티브의 측면에서
작년 12월, 가족들과 유럽으로 여행을 다녀왔다.
야경을 좋아하는 나는 어느 도시에 가더라도 꼭 전망대를 찾는 편이다.
런던에서 머무는 마지막날 저녁, 도시를 360도 파노라마로 내려다볼 수 있다는 스카이 가든으로 향했다.
Sky Garden (1 Sky Garden Walk, City of London, London EC3M 8AF)은 런던 시내 20Fenchurch Street 빌딩(일명 '워키토키 빌딩')의 43층에 위치하고 있었다.
템즈강에서 바라본 20 Fenchurch Street (출처 : 위키피디아)이번 여행은 아내가 거의 모든 동선을 미리 알아보고 예약도 해주었다. 나는 무료 전망대가 있다는 정도로만 알고 건물에 도착했는데, 마치 롯데타워처럼 도심 한복판에 위치한 일반 오피스 건물이었다. 이 건물은 일명 '워키토키 빌딩'이라는 이름으로 불리고 있는데 2차 세계대전 때 미군들이 사용하던 커다란 무전기인 워키토키처럼 생겼다는 것에서 유래한다고 한다.
민간 건물 옥상에 있는 전망대가 무료?
노을 지는 하늘, 템즈강 위로 펼쳐지는 런던의 스카이라인을 한눈에 바라볼 수 있는 너무나도 멋진 공간이었다. 쌀쌀한 날씨도 잊은 채 노을이 질 때까지 마지막 런던의 저녁을 즐길 수 있었다.
스카이가든에서 바라본 아름다운 풍경의 여운만큼이나 나에게 깊은 인상을 준 것은 이런 공간이 무료로, 누구에게나 열려있다는 것이다. 과연 어떻게 이런 운영이 가능한 것일까? 궁금증을 풀기 위해 도시계획에 어떤 차이가 있는지 찾아보았다.
용적률 규제가 없는 런던의 도시계획
런던은 우리와 달리 용적률 규제가 없다. 우리나라는 용도지역별로 용적률의 상한이 정해져 있지만, 런던은 별도의 'Section 106'이라는 개발 디벨로퍼와 지방정부 간의 협상에 의해 계획 허가를 받는 방식이다. 개발 허가를 조건으로 지역 사회에 혜택을 제공하는 것이다. 워키토키 빌딩은 옥상 공간에 대한 공공 접근성 제공하는 조건으로 건물의 용적률을 높일 수 있었던 것이다. 이러한 사례는 스카이가든뿐 아니다. 애플의 런던 본사가 위치한 22 Bishopsgate 58층에 위치한 Horizon22도 무료로 개방되는 전망대이다. 도시에 필요한 효용을 제공하는 조건으로 지방정부는 용적률을 제공해 주는 것이다.
워키토키 빌딩 뒤로 보이는 22 Bishopsgate (출처 : https://plparchitecture.com/)한국의 용적률 - 토지유형에 따른 규제
우리나라는 토지 유형에 따라 용적률이 달라진다. 용도지역의 종상향은 지자체장 권한으로 이뤄진다. 종상향의 핵심적인 내용은 허용 용적률의 증가이다. (가령 최대 10층까지 지을 수 있던 땅이었는데, 용도가 바뀌면서 15층까지 지을 수 있게 되는 것이다). 이는 곧 디벨로퍼에게는 사업규모를 키울 수 있는 방법이자, 건물주에게는 자산 증식의 기회가 된다. 그러니 모든 토지주와 개발자들은 '종상향'을 외친다. 종상향을 강력하게 주장하는 모습은 도시 곳곳에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.
영국의 스카이가든은 나에게 "종상향 = 토지 소유자의 자산증식"의 공식이 당연하지 않을 수 있으며, 개발을 촉진하되 공공성을 확대해야 할 공공의 역할에 대해 고민할 수 있게 해주었다. 우리의 도시계획은 그 역할에 충실한가?
