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by 박현혜 변호사 Feb 14. 2022

선착순 입주자 분양전환자격

공공건설임대주택 선착순입주자 무주택자 판단시기

공공건설임대주택은 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택입니다.

공공주택사업자는 1) 국가 또는 지방자치단체, 2) 한국토지주택공사(LH), 3) 지방공기업법에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 4) 대통령령에 한국농어촌공사, 한국철도공사, 국가철도공단, 공무원연금공단, 제주국제자유도시개발센터, 주택도시보증공사, 한국자산관리공사 5) 위 4)에 해당하는 공사가 총지분의 50%를 초과하여 출자한 법인, 6) 주택도시기금 또는 위4)에 해당하는 자가 총지분을 전부 투자하여 설립한 부동산투자회사 등입니다.

이번에는 공공건설임대주택에서 선착순입주자의 분양전환자격 판단시기 특히 무주택자가 판단시기에 대하여 알아보겠습니다.

사실관계

가. 주식회사 C가 의무임대기간 5년이 지난 후 임차인에게 우선 분양전환을 해야 하는 공공건설임대주택인 E 아파트를 건설하여 임대사업을 영위하다가 2019. 12. 27. 피고에게 E 아파트의 소유권 및 임대사업자 지위를 포괄적으로 양도하였습니다.

나. 원고는 E 아파트의 입주자 모집절차에서 ‘주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에서 규정한 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 2012. 12. 29.경 C과 위 아파트 중 별지 목록 기재 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 이후 임대차계약을 갱신하면서 최종적으로 2019. 1. 28. 임차보증금을 155,950,000원으로 증액하였습니다.

다. 원고는 E 아파트의 입주예정일(2014. 12.경) 이후인 2015. 2. 10. 이 사건 아파트에 전입신고를 하고 그때부터 이 사건 아파트에서 거주하기 시작하였고, C에게 위 임대차계약에 따른 임대차보증금을 모두 지급하였습니다.

라. 피고는 2019. 12. 31.자로 E 아파트에 대한 의무임대기간 5년이 만료되자, 2020. 1.경 원고를 포함한 위 아파트 임차인들에게 ‘위 아파트의 분양전환절차를 진행하니 분양전환신청서를 제출하라’고 고지하였고, 이에 원고는 그 무렵 피고에게 이 사건 아파트에 대한 분양전환신청서 및 관련 서류를 제출하였습니다.

마. 그 후 피고는 2020. 7. 9. E 아파트에 관하여 임대주택 분양전환 승인신청을 하였고, 이에 광주광역시 광산구청장은 2020. 8. 7. E 아파트의 분양전환가격을 전용면적 82.2457㎡의 경우 183,287,000원, 전용면적 82.4746㎡의 경우 181,563,000원으로 각 정하여 분양전환 승인처분을 하였습니다.

바. 한편 또다른 아파트인 광주 광산구 F외 1필지 G아파트 H호에 관하여 2013. 4. 26. 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다가, 2018. 12. 4.자 매매를 원인으로 2018. 12. 11. I 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌고, 또다른 아파트인 광주 광산구 J아파트 K호에 관하여 2017. 6. 28. 원고의 배우자인 L 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다가, 2019. 7. 15.자 매매를 원인으로 2019 7. 19. M 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.

즉, 선착순입주차로 선정된 원고와 원고의 배우자가 의무임대아파트 분양받고 거주하는 동안에는 각자 다른 아파트를 소유하고 있다가, 아파트의 의무임대기간이 2019. 12. 31.만료되기 전에 소유하던 아파트들을 모두 매도하여 등기를 마쳐서 분양전환이 되던 당시에는 무주택자인 상황인 것입니다.

판단

법원은 원고와 원고의 배우자가 이 사건 임대차계약상 임대차기간에 각 주택을 소유한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호는 피고가 우선 분양전환하여야 하는 임차인으로 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’을 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제6호는 ‘분양전환’이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다고 규정하고 있어, 결국 위 제21조 제1항 제4호의 임차인의 경우에는 임대차계약 체결 당시에는 무주택 요건을 갖출 것이 요구되지 않고 분양전환 당시까지 소유하고 있던 주택을 처분하여 무주택자가 되면 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있다고 봄이 타당하며(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도14871 판결 등 참조), 이 사건 법률규정의 문언은 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’로 되어 있으므로, 원고 및 세대구성원인 원고의 배우자가 이 사건 아파트의 분양전환 당시까지 소유하고 있던 주택을 처분하여 무주택자가 된 이상 원고는 이 사건 아파트에 관하여 분양전환을 받을 수 있는 자격을 갖춘 것으로 보아야 할 것인데, 원고와 원고의 배우자는 앞서 본 바와 같이 피고가 광주광역시 광산구청장에게 임대주택 분양전환 승인신청을 한 2020. 7. 9.보다도 이전인 2018. 12. 11. 및 2019. 7. 19. 각 주택을 처분하였는바, 그렇다면 원고는 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정하는 ‘분양전환 당시 무주택자’의 요건을 갖추었다고 봄이 상당하다.

[광주지방법원 2021. 9. 14. 선고 2020가단539214 소유권이전등기 판결 참조]

법원은 법령의 문언에 충실하게 해석하여 공공임대주택 임대차계약체결 당시에는 무주택 요건을 갖추지 못하였다고 하더라도 선착순 입주자의 경우, 분양전환당시까지 가지고 있던 주택을 모두 처분한 경우에, 분양전환의 자격을 갖추었다고 보아 원고에게 소유권이전등기청구권이 존재한다고 본 것입니다.