부동산 요약정리
요새 회사에서 매주 한 번씩 자신이 관심 있는 주제로 10분에서 30분 사이로 짧은 발표를 돌아가면서 하고 있다. 원래는 자유 주제로 소그룹으로 모여서 티타임을 했었다가 형식이 조금 바뀐 것이다.
이번 주에는 곧 내 차례가 되어 부동산, 인테리어, 미드 중의 주제로 투표를 올렸는데 사람들이 의외로 부동산을 선택해주어서 자료 정리 겸 부동산 개론에 대해 요약해보았다.
< 목차 >
1. 부동산에서 가장 중요한 것?
2. 2020 부동산 리뷰 & 2021 전망
3. 많은 사람들의 질문 / 깜짝 퀴즈 / GTX 살펴보기
1. 부동산에서 가장 중요한 것?
부동산을 고를 때 봐야 할 것이 3가지가 있다면, 부동산 재벌로 유명했던 트럼프의 말에 따르면 첫째도 둘째도 셋째도 'location'이다. 부동산 공부를 한다면 누구나 아는 사실, 부동산은 결국 입지다!
누구나 궁금하다. 어느 집이 혹은 어떤 지역이 더 오를까?좋은 입지의 기준은?
1) '사람이 몰리는 곳'이다.
- 대한민국 - 서울, 미국 - 뉴욕
- 서울+수도권, 대한민국 5000만 중 절반인 2500만 명 거주 중. 인구 밀집도는 세계 어딜 가도 밀리지 않는 곳
- 그다음 수도권 요지 (판교 등) + 광역도시 (부산 해운대, 인천 송도 등)으로 구분해본다.
2) 사람들은 왜 몰리는가?
- 직장(일자리) / 번화가(+문화시설) / 교육 등의 접근성이 편리한 지역
(1) 일자리 :
일자리의 질(고소득)에 따라 집값도 비례함.
서울의 대표적 일자리 지역 : 종로 쪽 (CBD), 여의도 (YBD), 강남 (GBD)
ex) 금융권이 많은 여의도, IT업계가 많은 판교(+분당), 전체적으로 소득이 높은 강남
(2) 번화가(+ 문화시설) :
홍대, 강남(압구정, 신사 등), 이태원, 연남동
(3) 교육 :
강남(대치), 목동, 중계동
✔ 서울시 구상 계획을 보자!
위 요소들 중 겹치는 곳들이 많은 지역(파란색 원) + 해당 지역으로 접근이 편한 지역(녹색 원)을 주목!
흔히 말하는 강남, 여의도, 마용성이 다 이유가 있었다.
(4) 접근성의 기준 : 도로교통 / 대중교통
대중교통의 경우, 가장 가산점이 높은 것은? 지하철이다. (도착시간 계산할 때 변수가 가장 없음)
강남은 ‘황금라인' 2, 9호선이 다 지나감.
(개인적인 관점으로 Line 2 >>>> 9 > 1,3,4,5 > 6,7,8 순 2호선 흑자, 나머지 적자)
(5) 기타 요소 : 자연
자연의 경우, 사실상 움직일 수 없으며, 해당 공급이 매우 제한적 (ex. 한강, 남산, 용산공원-예정)
그래서 한강뷰가 귀하다. 뉴욕의 경우, 센트럴파크 주변 가격이 제일 높다
2. 2021 부동산 리뷰 & 2022 전망
2021 리뷰
- 세상의 모든 형태의 부동산이 다 올랐다!!!
- 수도권 광역시의 수요는 있는데 못 사니 점점 지방, 비아파트들까지 다 몰려버림
- 이 시장은 과연 지속적일까
- 수익형 부동산은 금리가 올라가면 수익이 클 수 없으니 앞으로 조심해야 함.
2022, 전망
- 2021년의 후유증
- 규제를 예상하고 사지 말고 지금이라도 좋은걸 사자 (단, 대출금리 등을 이제는 신경 써야 함)
- 6/1 지방선거 : 서울의 경우 임차인이 60% 이므로 임차인을 위한 표를 무시할 수 없음, 현재 규제가 그렇게 많이 풀리지는 않을 것. But, 재건축/재개발이 많은 지역은 규제 완화를 외칠 것
- 대출 규제는 완전히 풀리기 힘드나, 특정 타깃(ex. 신혼)을 겨냥한 혜택은 실행 가능성 높음 (신혼 LTV 80% - 이미 꾸준히 논의 중)
- 개인적인 예상 : 2024년까지는 어쨌든 상승할 것이다. (임대차 3 법(전세 2+2) 때문이고, 추후 관점 변할 수 있음)
- 무주택자와 유주택자 동향
- 무주택자 : 희망 단지의 전월세 매물은 없고 과하게 비쌈 -> DOWNGRADE 내 집 마련 수요가 이동
- 유주택자 : 다주택자는 못되고 유동성은 쌓이니, 똘똘이 1채 vs 아파트 외 투자 수요 중 고민 중, 똘똘이 한채 수요는 빠지지 않는다. (팔지 않고 증여하는 추세. 이미 증여의 연령이 계속 낮아짐), 아파트 외 투자는 원래부터 고난도, 올해부터는 지옥 난이도 (금리 상승 -> 수요 약화)
3. 많은 사람들의 질문 / 깜짝 퀴즈 / GTX 살펴보기
✔ 이제 인구수가 주니까 집 값은 떨어지나?
- 수요란 자가도 수요이지만 임차수요도 수요이다.
- 수요란 인구수일까? No! 서울시 인구가 줄고 있다. 그럼 수요가 빠진 걸까? 세대가 분화하는데 필요한 집만큼 공급을 안 했고, 그 결과 이들은 경기/인천으로 밀려났으니 결국 경기 도민은 잠재적 서울 시민 인 셈. 공급이 떨어지고 수요는 그대로니 서울 인구가 감소할수록 서울은 시세가 올라간다. 결국 수요와 대기 수요를 함께 봐야 함.
- 서울뿐만 아니라 경기도에서 서울 역할을 하는 분당/안양 등은 지속적으로 올라갈 것
- 일자리가 증가하는 경기/인천은 오를 것으로 전망
- 단. 도지역의 중소 지역은 조심하자 (1,2차 산업의 일자리가 줄어들고 있다.)
✔ 저평가된 집은 어디에?
- 저평가란 없다. 요즘은 정보공유가 너무 빠르다. 단, 호재를 놓치지 말자 (2부 예정..)
✔ 부동산 어디서부터 시작하지?
- 자신이 받을 수 있는 각종 지원이나 세금 혜택, 대출을 찾아보는 것
- 위의 기본 원칙 안에서 세부 항목을 찾아보는 식으로 시작한다.
✔ 깜짝 퀴즈
- GTX교통망 : 수도권 광역급행철도의 예상 노선도에서 가장 중요한 역 3군데를 뽑아보자
< GTX 간략 설명>
A노선(운정신도시 - 동탄신도시) : 일산과 강남을 직선으로 연결
B노선(송도 국제도시 - 마석역) : 인천 송도와 남양주를 연결
C노선(덕정역 - 수원역, 상록수역): 경기 북부와 남부를 연결
✔ 요약
- No.1 지역 : 언제든지 들어갈 곳 (현재 토지거래허가구역 - 압구정, 여의도, 목동, 성수 등)
- No.2 지역 : 타이밍을 좀 맞춰서 들어가면 좋은 곳들 (2018년 기준 투기과열 지구였던 곳 - 마용성 등)
- 장기 (10년)을 보고 투자 : 3기 신도시, GTX교통망 라인
- 중기 (5년)을 보고 투자 : 입지 좋은 기존 아파트, 재건축/재개발 (but 최근엔 미래가치가 다 반영)
- 단기 (1년)을 보고 투자 : 변동성이 큰 아파트(ex. 지방), 각종 비규제 아파트(ex. 지방) (선수들의 영역이다)
마지막으로는 직접 촬영한 영상 공유�
