이것은 알고 등기 치자
8편
기억나실까? 강 팀장이 산 아파트가 무엇이었는지? 관악구 00동 지하철 2호선 00역 역세권 대단지 34평이었다. 2편에서 강 팀장이 산 아파트가 조금 아쉽다고 이야기했었다.
“강 팀장이 산 아파트 괜찮긴 한데, 조금 아쉽네. 아파트 살 때 체크해야 할 사항이 어떤 것이 있을까?. "
"음. 많겠지. 대단지, 지하철역, 학교, 일자리, 좋은 뷰 등등"
"그것들도 아주 중요하지. 그런데 아파트 살 때 기본적으로 꼭 체크해야 할 것이 있어."
용적률
"용적률? 그것이 무엇인지 알고 있었는데, 아파트 사는 데 왜 중요해?"
"아파트 가격은 무엇으로 결정될까?"
"땅 값과 건물 값이겠지."
"딩동댕. 그래 맞아. 아파트는 땅 값과 건물 값으로 이루어져 있는데, 그 땅값을 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나가 용적률이야. 이 아파트는 용적률이 324%라 땅을 이미 다 사용했어. "
"땅을 다 사용했다고? 그건 또 무슨 말이야?"
"우리나라 모든 땅에는 그 땅 위에 건물을 지을 수 있는 허용 용적률이 있어. 용적률을 다 사용하지 않은 아파트는 앞으로 재건축이나 재개발 혹은 리모델링할 때 추가로 집을 지을 수 있는 여분의 땅이 많아서 좋아. 오래된 아파트는 건물 다 부수고 새로 지어야 하니까 건물값은 0원이고 땅값만 남거든"
"아, 이해가 된다."
"허용 용적률은 시/도에 따라 다른데, 서울시 땅 중 제3종 지구 최대 허용 용적률은 300%이야. 네가 산 아파트가 가지고 있는 땅은 3종인데, 허용 용적률을 초과해서 사용한 아파트야. "
"허용 용적률이 300%인데 어떻게 초과해서 건축 허가가 날 수 있어?"
"우리나라, 특히 서울시의 경우 시기에 따라 허용 용적률이 바뀌어 왔어. 서울에서 제3종 지구 허용 용적률이 400%까지 되었던 시기가 있었어. 1990년대 초반에서 후반이었는데, 그때 허가받은 서울 아파트 중에 이런 아파트들이 꽤 있어. 특히 관악구와 동작구에 많아. 네가 산 아파트가 그런 아파트 중 하나야"
“용적률은 알고 있었는데, 그런 규정이 있는 줄은 몰랐어”
“그리고 이 아파트는 연식도 25년이나 되었어. 앞으로 본격적으로 낡기 시작할 텐 데, 용적률이 높아 재건축은 당연히 불가능하고 리모델링도 쉽지 않을 거야. 물론 서울이라 아파트 가격 방어가 되긴 하겠지만, 앞으로는 이 아파트 상승률은 점점 떨어질 거야”
"아 그렇구나 이해가 되었어."
같은 입지라도 용적률에 따라 수익 차이가 어마하게 나게 된다. 다시 한번 밑줄 쫘악! 아파트는 땅값이다. 땅값은 용적률이 중요!
"그리고 또 하나 강 팀장 부동산, 아파트 살 때 제일 중요한 것이 무엇일까?"
"음. 좋은 동네. 강남 같은 곳"
"맞아. 유식한 말로 부동산 입지라고 해. 부동산/아파트는 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지야. 부동산 입지를 평가하는 요소로 어떤 것이 있을까?"
"음. 이미 우리가 이야기한 것 같은데. 강남에서 가까운 곳, 학교(학군)가 좋은 곳, 지하철역에서 가까운 곳, 새 아파트 등. 또 뭐가 있을까?
늘작가는 부동산/아파트 입지 평가 요소를 크게 7개로 나눈다
부동산 입지평가 7대 요소
부동산 평가 7대 요소① 일자리
② 교통
③ 교육
④ 편의시설(인프라)
⑤ 상품 가치(부동산/아파트)
⑥ 자연환경
⑦ 미래가치
"와 이렇게 많은 것을 다 평가해야 하는구나"
"7개 항목별로 자세히 이야기하려면 날을 새워야 하는데, 강 팀장 스스로 공부할 수 있을 테니, 숙제야"
"ㅎ 알았어"
부동산/아파트 가격은 위 7가지 요소가 종합적으로 평가되어 가격이 매겨진다. 이 중에서도 미래가치가 제일 중요하다. 부동산 입지가 가장 좋은 곳은 강남 2구(강남구, 서초구)인 것은 삼척동자도 다 알 것이다.
"강 팀장 서울에 몇 개구가 있어?"
“그건 생각해 본 적이 없는데, 음…20개?”
“땡! 25 개구야.”
“와, 25개나 되네. 많았네.”
“강 팀장이 아파트를 산 관악구는 서울에서 부동산/아파트 선호하는 측면에서 보면 몇 번째 정도 될 것 같아?”
“중간 정도? 잘 모르겠어.”
관악구는 서울에서 부동산 가격으로 몇 위일까? 이 글 읽는 분 대부분은 강 팀장과 비슷하게 서울에서 중간 정도라고 생각하는 분이 많을 것이다. 과연 그럴까?
“자, 2025년 서울 부동산 구별 아파트 평균 가격 순위표 한번 보자.”
아래 데이터는 2025년 서울 25개 구별 아파트 평균 가격 기준으로 랭킹을 메긴 것이다.
2025년 서울 아파트 구별 실거래가 평균(출처 : 아파트랩)
2025년 서울 아파트 구별 실거래가 평균(출처 : 아파트랩)"강 팀장. 위 서울 25개 구에서 어떤 구에 아파트 등기 쳐야 할까?"
"한눈에 다 보이네. 빨간색 짙은 순서대로 아냐?"
"맞아. 그러면 구별 아파트 평균 매매가 순서대로 이야기해 봐"
"알았어. 서초 - 강남 - 용산 - 송파 - 성동 - 마포 - 광진 - 종로 - 영등포 - 동작 - 양천 - 강동..."
"스톱!"
"왜? "
"딱 거기까지. 부동산 서울 12 사도라고 내가 만든 말인데, 서울 25개 구 중 12개 구까지만 등기 쳐라."
앞으로 대한민국은 경제 성장이 둔화되고 인구 급감이 예상되고 부와 거주 지역 양극화가 진행될 것이다. 그래서 인서울 아파트도 안전하지 못할 것으로 생각한다. 서울에서 향후 살아남을 아파트 가격이 오를 곳은 앞에서 이야기한 12개 구가될 가능성이 높다. 물론 이건 기본적인 가이드라인이고, 하위 구라도 입지가 좋은 아파트들은 위에 속한 구보다 좋은 곳도 많다.
“강 팀장. 관악구는 몇 위야?”
“헐~ 충격이다. 이렇네 낮다니. 뒤에서 세는 것이 더 빠르네. 하나, 둘, 셋... 뒤에서 7등, 앞에서 19등이네. 생각보다 낮네.”
“나라면 관악구 말고 더 좋은 구에 샀을 것 같아.”
“그런데 그런 구는 더 비싸잖아?”
“물론 그렇지. 하지만 같은 가격으로 산다는 가정하에 마용성까지는 어렵지만 바로 아래 구인 광진, 양천, 영등포, 강동, 동작 등은 다 가능해”
“아 그렇구나. 나는 그것까지는 생각을 못 했어. 아쉽네.”
“만약 네가 위 5개 구 중에서 고른다면 어떤 구가 좋아.”
강 팀장에게 광진, 양천, 영등포, 강동, 동작 5개 구를 이야기한 후 최종 추천한 구는 동작구와 강동구이다. 이유는 둘 다 강남에 직장이 있어서 접근성이 좋아야 하고 이 두 개 구가 요즘 서울 25개 구 다크호스로 급부상하는 구이기 때문이다. 한강을 끼고 있고, 지하철 등 교통이 좋고, 일자리 접근성과 학군도 좋다.
강팀장과 부동산과 아파트 이야기는 이번 편으로 마무리를 한다. 강 팀장이 2~3년 뒤에 관악구 아파트에서 동작구나 강동구로 아파트 갈아타기 할지 안 할지는 모른다. 만약 내 말을 듣고 아파트 갈아타기를 한다면 아마 노후 걱정 없이 편하게 여생을 보내게 될 것이고, 하지 않으면 상당히 어려울 수도 있다.
잊지 말자. 60세라도 아파트 갈아타기 할 수 있고, 해야 한다. 그 이전 나이는 말할 것도 없고. 늘~
