삶의 본질은 행복과 불행이 함께 있다는 것이다. 미움과 사랑도, 성공과 실패도 함께 있다. 우리가 꿈꾸는 행복한 삶과 장수, 건강, 돈 모두 나의 선택에 달린 것이다.
잠자는 나를 깨워라.
2.
경매라고 따로 생각하지 않으면 쉽다. 경매는 본질적으로 잘 사고 잘 파는 행위이기 때문이다. 경매는 법대로 하면 되기 때문에 오히려 따라 하기에 쉽다. 전문 지식, 좋은 머리, 학벌, 인맥 다 필요 없다. 말하고, 듣고, 걸을 수 있으면 충분하다. 성공이 절실한 사람이 최고 좋은 여건을 갖추고 있다고 생각하자.
3.
법은 참 철옹성같이 느껴지지만 보편적인 인간 상식이 우선한다고 믿으면 어떤 일이든 불가능한 일은 없었다. 가능성은 어디에든 있다. 계속 들여다보고 의문을 갖고 도전할 방법을 찾다 보면 길은 생기기 마련이다.
4.
실패를 하려면 실패할 수 있는 기회를 만나야 한다. 내가 아는 것은 무작정 돌진할 수 있는 사람에게 그 기회가 주어진다는 것이다.
5.
시대는 바뀐다. 내가 강력한 창을 마련했다고 해도 그것을 막아내는 방패가 늘 생기기 마련이다. 세상은 빠르게 흐르므로 변화를 예측하고 늘 유연한 생각과 창조적 발상으로 대처할 수 있어야 한다.
6.
칼 세이건이 바라본 우주는 질서와 조화를 이룬 체계로서 자연은 완전히 예측 불가능한 것이 아니며 반드시 규칙이 있어서 아름답고 훌륭하게 조화를 이루고 있다는 것이 새로웠다.
책 코스모스에 나오는 내용을 읽으며 현재 내가 가지고 있는 절망과 실망은 우주라는 큰 틀에서 볼 때 아무것도 아니라는 사실이 큰 위로로 다가왔다. 더 나아가 그 아무것도 아닌 존재들이 모여 끝도 없이 넓고 싶은 우주가 만들어졌으니 가치가 없는 것은 없다는 소중함을 알게 되었다.
7.
경매 물건은 공시지가를 참고하며 가격이 책정된다. 시중 가격과 감정가는 별 차이가 없는 상태로 시작하기에 항상 수익률이 좋다는 보장은 할 수 없다. 낙찰받은 상가의 임대가 갑자기 막혀 월수입이 막힌다거나, 개발 가능성을 보고 투자를 했으나 계획 변경이 되었다거나 수익률을 막을 변수가 생길 수 있다.
8.
경매에 있어 중요한 것은 수학적 두뇌나 계산이 아니다. 오히려 나무보다 숲을 보는 관점과 인내심, 즐기는 마음가짐이 더 필요하다.
9.
낙찰 후 담보대출을 활용한다 해도 대출이 어느 정도 확보될 수 있을지 확실한 것이 아니기에 은행만 믿었다가 낭패를 당할 수도 있다. 그러므로 적어도 보증금(20%) 이상 자금은 확보한 상태에서 시작하는 것이 안전하다.
10.
정말 경매인이 갖춰야 할 기본기를 물어온다면 나는 세 가지를 말하고 싶다. 필과 촉과 깡이다.
필을 갖추려면 직접 물건을 보고 감성을 교류하려는 노력이 필요하다. 한마디로 필은 현장에서 느껴지는 감성 소통이기에 현장을 자주 느껴봐야 한다. 필과 현장감이 일치하면 입찰을 생각한다.
촉은 다양한 경험이 기초되었을 때 더 자주 많이 발현된다. 다시 말해 경매 물건들을 찾아보고 권리를 분석하다 보면 촉이 키워진다. 경험도 없고, 권리 분석 같은 것은 뒤로 미뤄놓고 촉만 믿다가는 큰코다친다.
깡이란 '이거 좀 불안한데 해보자'라는 생각이 들 때 발휘하는 것이 아니다. 스스로 물건이라는 확신이 들 때 발휘되어야 한다.
11.
때로는 단순하게 도전하고 믿는 자가 승리한다.
12.
호기심은 곧 사고의 힘을 길러준다. 그것이 경매 인생에 중요한 자양분이 되었음을 확신한다.
고수의 호기심은 '왜?'와 '아하!'로 이어져야 한다.
13.
경매인이 놓지 말아야 할 생각은 다음과 같다.
1) 세상의 안목을 의심한다.
2) 감정평가사의 평가를 의심한다.
3) 정보의 연결 고리를 생각한다.
4) 사물이나 정보의 형태를 고정하지 않는다.
5) 다른 사람이 되어 생각한다. (구체적으로)
기존 자료는 검토하되 그 정보를 100% 믿어서도 안된다. 그 정보가 고정관념이 되어 더 넓은 생각을 하지 못하도록 막을 때가 많다. 서류 속에 숨겨진 것들을 봐야 하고 흩어져 있는 정보들을 조각조각 연결시켜 큰 그림을 보려고 노력해야 한다.
경매의 분야에서 꾼으로 거듭나려면 다르게 생각해야 한다. 뒤집어서 생각해 볼 줄 알아야 한다. 안 된다는 고정관념을 버리고 왜 안된다고 생각할까 그 이면엔 어떤 정보가 있을까 호기심을 갖고 전투적으로 생각해야 한다.
14.
워낙 1층에 대한 고정관념이 강하다 보니 1층 경매가 경쟁력이 있는 경우가 있다. 실제 나의 경우 1층을 공략해서 괜찮은 수익을 올렸다. (경쟁이 작은 물건들을 공략해라)
1층이라고 해서 무시했다가는 큰코다친다. 제반 조건을 살펴보고 충분히 임대 가능하다고 판단되거나(노인 분들이 많아 1층을 선호하는 동네 등), 가격이 몇 차례 떨어져서 가격 경쟁력이 있거나 하면 1층도 괜찮은 물건이 될 수 있다.
15.
땅과 건물의 수익률 산법이 다른 이유가 뭘까. 땅은 아파트나 빌라 등과는 달라 얼마에 사야 할지 언제 팔릴지 알기 어렵다. 아파트나 빌라는 이미 구체화가 되어 있다. 이미 결정된 물건이기에 주변 시세대로 사고팔면 된다. 반면 땅은 추상적이다. 이 땅에 어떤 행위를 하느냐에 따라 가치가 바뀐다. 그래서 땅을 정복할 수 있는 사람이 전문가의 반영에 선 사람이라고 말할 수 있다.
16.
백전백승하는 내 의견을 말하자면 무조건 법정지상권은 '없다'이다. 다만 싸움에서 무조건 이기려면 아래와 같은 조건을 선택해야 한다.
1) 토지와 건물 중 무조건 토지를 선택한다.
2) 건물의 가치가 높을수록 토지경매에 도전한다.
3) 저당권으로 실행되는 물건이어야 한다.(임의경매)
-> 법정지상권이 있으면 일단 토지를 저렴하게 살 수 있다.
협상이 늦어져도 상관없다. 그동안 지료를 3-4% 이율로 받을 수 있다. 이 일이 소송으로 진행될 경우 보통 5-6개월이면 철거 명령, 퇴거 명령, 부당이득반환 판결을 받을 수 있다.
법정지상권을 인정해 주는 경우는 이런 경우다.
1) 저당권 설정 당시 그 토지 위에 건물이 존재해야 한다.
2) 저당권 설정 당시 토지의 주인과 건물 주인이 동일해야 한다.
17.
유치권은 거의 금액이 크고 거의 허위라는 사실을 인지해야 한다.
대금 지급이 미뤄지는 경우 사실상 공사는 중단될 수 밖에 없다. 거꾸로 말하면 공사대금이 밀릴 가능성이 크지 않다는 것이다.
경매로 넘어간 부동산이 유치권에 얽혀 있다고 할 때 주눅들 필요가 없다. 물론 유치권에 관한 것이 민사소송이기에 증거나 거짓 등을 강제로 수사할 수 없다. 그래서 유치권자들이 터무니 없는 금액을 주장할 때 (총 공사비를 요구함) 정황을 살펴 그에 따른 대응방안을 펼치면 된다.
1) 형사 고발
2) 점유자 확인
3) 유치권 권리 신고 서류 분석
4) 공사가 중단된 건물에 대한 철거 (낙찰자는 땅만 매입했기에 건물주에 대해 철거명령하면 철가가 되고, 동시에 유치권 해결)
18.
공유 지분의 특성은 다음과 같다.
1) 공유자는 다른 공유자에게 분할을 청구할 수 있다. 이때 공유자는 분할청구를 거절하지 못한다.
2) 합의가 안 될 경우 분할청구 소송을 한다.(강행규정)
3) 합의가 안 될 경우 전체부동산을 경매로 진행할 수 있다.(형식적경매 판사직권)
19.
토지이용계획확인원을 보면 그 토지 주변 도로계획이 점선으로 표시되어 있을 확률이 높다. 이런 정보를 확인했다면 도전해야 한다. 뜻밖의 행운이 찾아올 것이다.
20.
지금 현재의 모습으로 미래를 상상하려면 물건을 직접 만져보고 발로 뛰며 시찰하는 것이 중요하다.
21.
미래는 내가 받아들이는 것에 따라 모양이 바뀐다. 확신을 갖고 받아들일 때 미래가 오는 것이다.
