도시·군관리계획은 국토의 효율적 이용을 달성하기 위하여 지자체장이 수립하는 것으로, 국민의 재산권을 직접 제한하는 10년 기준의 중기 법정계획이다.
2004년 노후된 아파트가 새 아파트보다 실제 거래가격은 높은데도 재산세는 낮게 부과되는 불공평한 점이 발견되어, 2005년 1월 4일 「부동산공시법」을 개정하여 토지와 주택을 합산한 가격을 공시하여 이를 해결하였다.
실제 대출 또는 보상 감정평가 등에서는 개별공시지가 아닌 표준지공시지가를 기준으로 평가한다. 표준지란 토지이용상황이나 주변 환경, 기타 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 이를 대표할 수 있는 필지를 말하는데, 그 선정기준은 일반적으로 ① 지가의 대표성, ② 토지 특성의 중용성(中庸性), ③ 토지용도의 안정성, ④ 토지구별의 확정성이다. 그리고 표준지는 ① 적정가격 기준, ② 실제용도 기준, ③ 나지상정, ④ 공법상 제한상태 기준, ⑤ 개발이익 반영, ⑥ 일단지 상정을 반영하여 평가한다.
공시지가는 국토교통부장관이 조사·평가하여 공시하는 ‘표준지공시지가’와 시·군·구청장이 결정·공시하는 ‘개별공시지가’로 나누어져 있다. 개별공시지가란 시장 등이 표준지공시지가를 기준으로 개별토지의 특성에 따른 토지가격비준표상의 가격배율을 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증과 부동산평가위원회의 심의 등을 거쳐 결정·공시하는 단위면적(㎡)당 토지가격을 말한다.
개별공시지가는 다음 표와 같이 조세, 부담금 부과 등에 사용되고 있다.
도시지역의 부동산 가치는 그 건축물 및 토지의 최유효 이용과 수익률, 그리고 장기적으로는 주변 상권의 변화에 따라 달라진다.
2001년 1월 13일 이후에는 사용승낙 없이 분묘기지권이 생길 수 없다.
임장활동을 하고 나면 그 토지의 개발가치를 찾아야 하는데 그때는 전문가 또는 허가청에 질의하여야 한다.
토지는 다른 상품과 달리 외형만 보고 가치를 판단하기 어렵고 허가 가능성까지 분석하여야 한다.
녹지 및 비도시지역의 토지를 거래할 때에는 반드시 건축 및 개발행위허가를 받을 수 있는지 확인하거나, 허가 조건부로 계약하는 것이 안전하다.
법원은 경매물건의 최저입찰금액을 결정할 때에 법사가격을 근거로 한다. 이 법사가격은 시세를 반영한 것이지만, 토지의 경우 신뢰하기 어려운 경우가 있다. 원래 주거·상업·공업지역의 건축물을 감정할 때에는 비교사례가 있고 수익분석이 가능하며 원가분석법 등을 이용할 수 있어 비교적 객관적 시세를 찾기 쉽다. 하지만 녹지지역과 비도시지역의 토지가격은 이런 감정평가 기준이 없기 때문에 법사가격이 실제 시세를 제대로 반영하지 못한 경우가 많다.
대부분의 감평사들은 「국토계획법」의 계획관리지역을 기준으로 표준지공시지가, 주변의 거래사례, 도로와 접도상황 등으로 평가할 뿐, 지구단위계획 지침에 규정되어 있는 주거용도와 상업용도의 허용용도, 건폐율, 용적률에 있어 차이가 있는 경우가 많은데도 그 차이를 반영하지 않고 있는 경우가 있다
법조문에 대한 최종 유권해석은 대법원 판례이다. 대한민국 법원 종합법률정보(glaw.scourt.go.kr)에서 ‘키워드’로 관련 판례를 찾아보자. 예를 들어 ‘개발행위허가’라고 검색하면 판례들이 뜬다. 더보기를 누르면 검색결과가 뜬다.
국토교통부는 「국토기본법」에 의하여 국토종합계획을 수립하고, 지자체는 도종합계획과 시·군종합계획을 수립하는데, 시·군종합계획(도시·군계획)은 다시 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 나누어진다. 이 도시·군관리계획은 사유재산권을 직접 규제하며 국민은 이 규제 내용을 ‘토지이용계획확인서’를 통하여 알 수 있다.
비도시지역의 가치는 도시지역처럼 허용용도, 건폐율, 용적률 등으로만 평가하는 것보다, 인허가 난이도로 평가되어야 한다.
비도시지역의 부동산 투자기준은 ‘환금성 → 안정성 → 수익성’ 순서가 될 것이다.
원래 도시지역은 「도시계획법」 , 비도시지역은 「국토이용관리법」으로 규제하여 왔다. 그리고 국토의 자연환경을 보전하기 위해 제정된 「개발제한구역법」 (개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법), 「자연공원법」 , 각종 환경관련법 등과 이용을 위주로 하는 「농지법」 , 「산지관리법」 등과 공적개발을 위한 각종 개발법 등으로 국토의 효율적 이용을 달성해왔다. 그러나 외환위기 이후 부동산가격의 폭락을 경험한 국가는 2002년에 「도시계획법」 , 「국토이용관리법」을 합하여 「국토계획법」 을 제정하고 전국토를 효율적으로 이용하기 위하여 도시지역과 비도시지역을 합하여 선계획·후개발하게 되었다.
「국토계획법」에 의하여 지자체가 수립하는 도시계획은 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 나누어진다. 2009년 2월 6일부터 도시·군계획은 지자체장이 수립하고 시도지사의 승인(결정)으로 확정된다. 「국토계획법」의 도시계획에는 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 3가지가 있다. 이 중 ‘광역도시계획’은 「국토계획법」에서 규정한 최상위 계획이다.
결국 토지의 개발가치에 영향을 미치는 장기발전계획인 것이다
용도지역에 의한 규제방식은 허용방식(포지티브)과 제한방식(네거티브)이 있다. 즉 용도지역에 따라 건축할 수 있거나 건축할 수 없는 건축물의 용도 및 종류가 한정되는 것이다.
비도시지역(국토의 약 83.3%)은 도시지역(16.7%)에 비해 면적이 워낙 넓고 도시지역 중 인구와 산업이 밀집된 주거·상업·공업지역(국토의 4%)에 비하면 공급량이 너무 많다. 그러므로 대도시로부터 접근성이 좋거나 주변에 대형시설이 있거나 자연경관이 아주 좋은 곳을 제외하고는 환금성이 낮기 때문에 투자에 유의할 필요가 있다.
계획관리지역은 ‘도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역’이다(법 제36조). 허용되는 건축물의 용도 및 종류가 비도시지역에서 제일 넓고 건폐율·용적률도 가장 높다
용도구역의 종류는 5가지로 ① 개발제한구역, ② 도시자연공원구역, ③ 시가화조정구역, ④ 수산자원보호구역, ⑤ 입지규제최소구역이다. 그 행위제한은 개발제한구역은 「개발제한구역법」, 도시자연공원구역은 「공원녹지법」, 시가화조정구역과 입지규제최소구역은 「국토계획법」에 있고, 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역은 「수산자원관리법」에 규정되어 있다(법 제80~81조 및 제83조의2).
