[핵심문장] 경매 부자들
경매 부자들은 현재의 가치에 집착하지 않는다. 당장의 시세차익을 노리고 경매에 달려들지 않는다. 꿈으로써 미래를 조망한다.
1.
경매 부자가 되고 싶으면 권리분석이 완벽하다 해도, 아무리 저렴한 물건이 눈앞에 아른거린다 해도, 반드시 현장 확인을 거쳐야 한다. 경매 고수들은 권리분석이 아닌 현장에서 답을 찾는다는 사실을 명심하라.
2.
부동산을 경매로 사들인다고 해서 무조건 돈을 벌 수 있는 것은 아니다. 해당 부동산의 가치를 살려 어떻게 바꾸느냐에 따라 수익성이 달라진다. 그러므로 대학가 상권을 비롯해 지하철 역세권, 오피스 상권 같은 주변지역의 경매물건은 유심히 살펴봐야 한다. 임대수요가 풍부한 지역의 건물을 잘 활용하면 큰 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 경매 고수들은 얼마 되지 않는 차익을 챙기기 위해 낙찰받은 부동산을 그냥 되파는 일은 하지 않는다. 오래되고 낡은 부동산도 맛깔스럽게 요리할 줄 안다. 안정적인 수익형 건물로 개조하여 새롭게 가치를 올린다. 그러나 용도변경을 한답시고 어설프게 리모델링을 하진 않는다. 돈을 아끼고자 얄팍한 술수를 쓰지도 않는다.
3.
경매물건의 법원 감정가격이 대지와 건물에 대해 구분되어 평가 받았다면 대지사용권이 있다. 즉, 대지권이 있는 것으로 간주할 수 있다. 참고로 신규로 분양하는 아파트의 경우, 분양계약서 및 분양대금을 납부한 내역서에 대지에 대한 분양가격이 포함되어 있으면 대지권이 있는 것으로 보면 된다.
4.
《장자莊子》에 “심재心齋”라는 말이 있다. ‘마음을 재계하여 평형을 유지하라’라는 뜻이다. 마음을 깨끗이 비우고 상대방을 대하면 무리 없이 설득할 수 있다. 경매 고수들은 심재와 같은 마음으로 세입자를 대해야 함을 잘 안다. 그러나 경매 하수들은 세입자와 소통하기보다는 툭하면 법의 잣대를 들이댄다. 진정한 경매 부자가 되고자 한다면 법에 앞서 소통의 기술부터 배워라.
5.
관습법상 법정지상권도 3가지 성립요건에 부합해야 한다. 첫째, 매도 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다(대법 95다9075 참조). 둘째, 매매 및 기타 다른 원인이 개입됐을 때에는 토지와 건물의 소유자가 달라야 한다(대법 98다64189 참조). 셋째, 건물을 철거한다는 등의 배제특약이 없어야 한다(대법 98다58467 참조).
6.
전원주택을 지을 때 전원주택 신축에 따른 허가절차부터 준공까지의 절차와 과정이 까다롭다. 그러므로 택지를 구입해 건물을 신축하는 방법보다는 기존의 전원주택을 매입하거나 허름한 농가주택을 매입해 수리 후 사용하는 것도 하나의 방법이다.
7.
경매 고수들은 선순위 근저당권에 대해서만큼은 그냥 지나치지 않는다. 특히 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 1순위 근저당권의 외형을 절대 신뢰해서는 안 된다. 기준권리가 2순위 근저당권으로 이전되면 매수인이 부담해야 하는 권리가 될 수 있다. 근저당권은 이해관계인의 대위변제(대출금을 대신 갚아 주는 것)로 껍데기만 남을 수 있기 때문이다. 경매 법원에 제출된 채권계산서(대출금, 채권자들이 받을 돈)를 통해 허수아비 근저당권인지를 반드시 확인해야 한다.
8.
경매 부자들은 현재의 가치에 집착하지 않는다.당장의 시세차익을 노리고 경매에 달려들지 않는다. 꿈으로써 미래를 조망한다. 실수요자들은 땅에 인생을 걸고 꿈을 이루고자 한다. 아무리 환경이 척박하다 해도 미래의 부가가치를 위해 끊임없이 노력한다. 돌밭도 금밭으로 바꾸겠다는 의지가 있는 사람들만이 경매에서 성공할 수 있다. 경매 하수들은 쓸모없는 땅을 쓸모 있게 만들 수 있다는 생각 자체를 하지 못한다. 그들에게 돌밭은 그 이상도 그 이하도 아니다. 오로지 미래가치보다 현재가치에만 집착하기 때문이다. 꿈 대신 시세차익에 대한 욕심과 욕망으로 가득 차 있다. 아무리 돈이 많아도 진정으로 미래를 볼 줄 아는 눈이 없다면 경매 부자가 될 수 없다.
9.
공장에 주목하라. 낮은 경쟁률로 고수익을 얻고자 하는 경매 참가자들에게 매력적인 법원경매 상품 가운데 하나가 공장이다. 공장은 보통 감정가의 50~60%선에서 낙찰된다. 공장은 낙찰 후 인·허가를 거치지 않고도 기존 시설을 활용할 수 있다.
10.
경매 시장 곳곳에는 위험이 도사리고 있다. 숨어 있는 위험을 창의력으로 극복해야 경매 부자가 될 수 있다. 프랑스의 화가 피카소는 “‘가난한 사람들이 더 창의적이다.”라고 말했다. 가진 것이 적은 만큼 부족함을 채우기 위해 창의성을 발휘한다는 뜻이다. 경매에서도 적게 가진 사람들은 자신의 단점을 보완해가며 더 큰 수익성을 만들어낸다. 경매의 원칙이나 일반적인 상식에 목을 매는 게 아니라, 그 원칙 속에서 조그만 빈틈이라도 찾아내 그것이 자신에게 이롭도록 애쓴다. 경매 상식이나 고정관념에 너무 얽매이지 말고, 자유롭게 생각하고 뒤집어 보는 역발상으로 투자원칙의 폭을 넓혀라.
11.
경매 고수들에게 성공 비결을 물으면 첫째도 둘째도 계획이다. 경매물건은 백화점에서 쇼핑을 하듯 마음만 먹으면 살 수 있는 게 아니기 때문이다. 더군다나 눈에 보이지는 않지만 매수인에게 위협이 되는 권리가 도처에 도사리고 있다. 매수 기간도 하루이틀이 아니라 몇 년이 소요되기도 한다. 그러므로 경매 시작부터 마지막 절차를 밟을 때까지 철저하게 계획을 세워야 한다. 목표를 명확하게 잡고, 장기투자를 한다는 생각으로 임해야 한다. 자칫 잘못하면 돈뿐만 아니라 시간과 노력 등 많은 것을 한꺼번에 잃을 수 있다. 그러나 경매 하수들은 얄팍한 자신의 ‘감’만 믿고 부나비처럼 물건에 달려든다. 싸게 사야 한다는 것에만 정신이 팔려 계획 따위는 개의치 않는다.
12.
참고로 명도소송 도중에 세입자가 이사를 가고 다른 사람이 부동산을 점유하는 일이 벌어지면, 처음부터 명도소송을 다시 시작해야 합니다. 당연히 추가 비용과 시간이 소요됩니다. 이런 상황에 이르지 않으려면 세입자가 명도소송 중에 이사할 수 없도록 점유이전금지 가처분을 해야 합니다.
13.
세입자의 특별한 사정이 인정되는 경우에는 최초의 전입일자를 기준으로 대항력을 따지게 됩니다.
첫째, 가족의 주민등록 전입을 유지한 채 세입자만 나갔다 다시 들어오면 대항력이 상실되지 않습니다. 법에서는 주민등록이라는 대항요건을 세입자뿐만 아니라 배우자나 자녀까지도 포함하기 때문입니다(주택임대차보호법 제3조 참조). 다시 말해 세입자가 가족과 함께 해당 주택에 계속 살고 있으면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 세입자의 주민등록만을 일시적으로 다른 곳으로 옮긴 경우라면 주민등록 이탈이라고 볼 수 없습니다. 이 경우 세입자는 제3자에 대한 대항력이 유지되는 것으로 봐야 합니다(대법 95다30338 참조).
둘째, 세입자의 주민등록이 직권말소됐다가 다시 회복된 경우에도 대항력을 유지할 수 있습니다. 세입자의 의사에 상관없이 주민등록법에 따라 시·군·구청장의 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에는 원칙적으로 대항력도 상실되는 것으로 간주하고 있습니다. 그러나 직권말소 후 소정의 이의절차에 따라 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어진 경우에는 대항력이 상실되지 않습니다. 다시 말해 세입자가 주민등록을 유지할 의사가 분명히 있음이 명백히 들어난 경우에는 최초의 대항력을 그대로 인정해주고 있습니다. 다만 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 회복된 것이 아니라면 세입자는 제 3자에 대해 대항력을 주장할 수 없습니다(대법 2002다20957 참조).
셋째, 세입자의 주민등록이 제3자에 의해 임의로 이전되고 당사자에게 잘못이 없는 경우에는 대항력이 상실되지 않습니다. 주민등록이 세입자의 의사에 상관없이 제3자가 임의로 이전하는 경우가 있는데, 이때 세입자에게 책임을 물을 만한 사유가 없다면 세입자가 최초에 취득한 대항력은 그대로 유지됩니다(대법 2000다37012 참조). 따라서 매수인은 세입자의 배당요구 여부와 상관없이 최초의 대항력을 인정받을 수 있는 조건인지를 다시 한 번 따져보고 경매에 참가해야 합니다.
14.
공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 따라 유효하다고 인정되므로, 매수인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용 부분에 대한 비용만 납부하면 됩니다(대법 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 참조).
15.
농지가 1,000㎡ 이하인 경우에는 주말농장으로 신청하면 비교적 빠르게 농지취득자격증명을 발급받을 수 있습니다. 농지취득자격증명을 신청할 때에는 투기목적이 아님을 분명히 밝혀야 합니다. 담당 공무원 앞에서 2~3년 보유했다가 처분한다는 등의 발언을 하면 농지의 실수요자가 아닌 투기꾼으로 오해받을 수 있습니다. 농지취득자격증명을 가장 확실하게 받을 수 있는 방법은 매수인이 ‘귀농’ 계획에 따른 실수요자이며 농사를 짓는다는 점을 분명히 밝히는 것입니다.
16.
H씨는 권리분석에 들어갔고, 1순위 근저당권보다 우선하는 세입자가 없고, 근저당권은 경매로 전부 소멸되는 권리로 판단했다. 또한 세입자 A씨는 기준권리인 근저당권보다 전입신고가 늦어, 대항력이 없는 세입자여서 매수인이 전혀 부담하지 않아도 되는 상황이었다. 그런데 세입자 A씨가 매각기일 3일 전에 1순위 근저당권 5,000만원을 대위변제(빌린 돈을 대신 갚아 주는 것) 했다. 당연히 기준권리가 2순위 근저당권으로 이동하면서 대항력이 있는 세입자로 유지하는 것이다. 이렇게 1·2순위에 낀 세입자가 전세보증금을 지키기 위해 1순위 근저당권을 소멸시키는 경우가 있다. 만약 이러한 권리 변동사실을 확인하지 못하고, 입찰표를 써냈다면 H씨는 세입자의 전세보증금 1억5,000만원을 추가로 부담해야 한다. 따라서 경매 당일 입찰표를 쓰기 전에 마지막으로 권리변동 여부를 최종적으로 확인해야 한다.
17.
우선변제권이 있는 세입자가 낙찰을 받은 경우, 대금납부금액에서 배당금이 확정된 임차보증금을 공제한 차액만 납부하면 된다. 또한 채권자가 낙찰 받은 경우에도 상계신청을 할 수 있으며, 배당금이 확정된 채권금액을 공제한 나머지만 납부하면 된다. 매수인은 채권자의 승낙을 얻어, 매입대금의 지급에 갈음하여 채권자가 배당 받아야 할 채권금액에 해당되는 채무를 인수할 수도 있다.
