매장 임대 계약 전 마지막 입지 체크 리스트

<나도 그럴싸한 사장이 되고 싶다.>

- ch12. 매장 임대 계약 전 마지막 입지 체크 리스트

 매장의 상권 선택은 업종 선택과 더불어 요식업 성공의 기초가 되는 가장 중요한 요소 중에 하나이다.

상권이란 무엇인가? 사전에서 상권은 '상업상의 세력이 미치는 범위'라고 정의한다.

그렇다면 그 ‘상업상의 세력’은 어떻게 형성될까?

상권은 지역의 인구 유동 / 연령 / 산업 형태 / 소득 수준 / 교육 기관 / 주거 형태 / 정부 정책 / 경쟁 업체 입점 등 수많은 요인들이 복합적으로 얽혀 만들어진다.

 앞서 설명한 5P 전략에 따라 어느 정도 상권 후보를 좁혔다면, 부동산을 돌며 상권 내 입지와 상가에 대한 평가를 시작해야 한다.

 당연히 매장의 입지는 업종과 유기적인 관계에서 판단해야 한다. 최근에 아날로그 감성의 매장 중에는 의도적으로 B급 입지에 이면, 삼면 도로까지 숨어 들어가는 경우가 있는데 이조차도 매장이 추구하는 아날로그적 체험을 위한 계획된 입지 선택이다.  메인 상권의 A급 입지가 저렴하게 나왔다고 무조건 달려들지 말고 충분한 시간을 가지고 아래의 요소들을 판단하길 추천한다. 업종, 메뉴, 인테리어는 시간이 지나면서 개선하고 발전시킬 수 있지만 매장의 입지의 변경은 매우 어려운 일이기 때문이다.

(개인 간 상가 임대차 계약 과정에서 필수적으로 확인해야 하는 등기부등본, 근저당이나 채권 비율 등에 대한 강조는 생략한다.)

같은 입지의 건물이라도 업종에 맞는 층과 위치가 있다.   

 예를 들어 ‘제과점’이나 ‘꽃집’은 (Mall이나 대형 Office Arcade 같은 특수 상권을 제외하고) 3층 이상의 고층에 위치하기 어렵다. 제과점은 소비자를 끌어들일 수 있는 빵 굽는 냄새가 꽃집은 채광과 어울린 꽃들이 영업과 운영에 매우 중요한 요소이기 때문이다. 따라서 이 같은 업종은 1층의 창 넓은 위치가 적합하다. 반대로 어둑하고 밀도 있는 공간을 선호하는 당구장이나 PC방은 굳이 1층을 고집할 이유가 전혀 없다.

 

 카페를 준비하더라도 테이크 아웃 전문점인 브랜드와 홀 공간을 충분하게 가져가면서 디저트나 공간의 체험을 우선시하는 Stay형 카페의 입지는 분명히 다르다.

1층에 위치한 PC방이다. 1층의 장점도 있지만 예산의 한계가 있다면 높은 임대료를 부담하며 1층을 고집할 이유는 없다.

어울리는 위치에 어울리는 매장이 있는 것이 당연히 소비자를 유도하기 쉽다.

 이에 반해 최근에는 이 같은 업종과 입지의 유기적 관계를 의도적으로 파괴하는 매장들도 상당수 있는데, 을지로나 익선동 상권이 그 예라고 할 수 있다. 한옥에서 크래프트 비어와 피자를 즐길 수 있는 익선동의 한 매장이나, 을지로 인쇄소 골목 2층에 숨어 있는 LP 음악과 싱글몰트 위스키를 즐길 수 있는 Bar는 이 같은 유기성을 의도적으로 파괴한 매장들이다. 이런 매장은 숨어 있는 위치가 오히려 그 매장의 매력 포인트가 되기도 한다.

예비 창업자 여러분이 준비하는 매장의 콘셉트와 업종에 맞게 정확한 입지 선정 또는 의도적인 입지 파괴 전략을 준비하길 바란다.

 Mall 형 Arcade 상권의 매장은 방문객의 이동 흐름을 파악하는 것이 매우 중요하다. 통상 대로변 매장일수록 임대료는 상승하기 마련인데 도리어 대로변보다 Mall 내부 통로의 유동인구가 더 많은 경우도 종종 있다.

 Mall에서는 입구, 에스컬레이터, 엘리베이터, 주차장, 화장실, 플래그쉽 매장 위치, 대형 프랜차이즈 매장 위치 등을 통해 방문객의 흐름을 예상해야 한다. 운영 중인 Mall이라면 매출, 객수 등 다양한 데이터와 현장 조사를 통해 정보를 얻을 수 있지만, 준공 전인 매장이라면 계약 전 현장 방문이나 입점 예정 층의 도면뿐만 아니라 다른 층의 도면과 입점 예정 매장의 정보를 요청해서 판단하자.

 마지막으로 임대인의 평판과 향후 부동산 운영 계획을 확인할 필요가 있다.

 임대인의 권력은 자영업자에게 절대적이다. 따라서 최소 2년 이상 5년에서 10년 가까이 되는 기간과 임대차 보증금 외 수천 만원의 권리금이 오가는 임대차 계약에서 임대인의 성정(性情)과 부동산 처분 계획을 파악하는 것은 필수적이다.

 작년 상가 임대차 보호법 개정의 도화선이 된 서촌 궁중 족발 사건도 기존 건물주의 건물 매도가 사건의 단초가 되었다. 안타까운 것은 계약을 준비할 때 지역의 부동산들은 통상 일종의 뜨내기인 예비 창업자보다 지역의 유지인 건물주의 편일 확률 높다는 점이다. 또한 부동산 계약의 성사가 수수료를 보장하기에 건물주의 향후 계획을 이유로 현재 진행 중인 계약을 어그러트리는 경우는 드물다.

 따라서 건물주의 평판은 현재 해당 건물에 임대 중인 업소를 통해 파악하는 것이 가장 정확하며, 향후 급격한 지가(地價) 상승으로 건물 매매가 잦은 상권이라면 임대인의 매매 또는 재건축 계획을 서면이나 구두로 확인하고 불안한 경우 계약 기간 중 보증금 추가 인상 금지나 권리금 보호 등의 추가 항목을 요구해보도록 한다.