등기되지 않는 실거래가.
비싸 보이는 가짜가격을 만드는 비법.
— 실거래가 착시의 진짜 얼굴
여전히 부동산 사이트를 보면, 새로운 ‘실거래가’가 올라옵니다.
"동탄 ○○단지, 10억 돌파!"
숫자는 빠르게 갱신되고, 그 옆에는 ‘신고가 경신’이라는 문구가 붙습니다.
하지만 그 거래가 진짜 거래였는지 확인해본 사람은 많지 않습니다.
거래가 아니라 ‘신고’일 뿐
부동산 실거래가 공개시스템에 올라오는 정보는
‘거래 완료’가 아니라 ‘거래 신고’입니다.
계약서를 썼다는 뜻이지, 잔금이 오갔다는 보장은 없습니다.
거래가 성사되려면 두 가지가 반드시 이루어져야 합니다.
하나는 잔금 지급, 그리고 다른 하나는 등기 이전입니다.
그런데 시장에서는 이 두 단계를 끝내지 않은 채
‘계약만’ 신고해두는 사례가 늘고 있습니다.
이런 거래는 겉으로는 “가격이 올랐다”고 보이지만,
실제로는 아직 주인이 바뀌지 않은 집입니다.
잔금을 내지 않았으니, 매수자는 그 집의 법적 소유자가 아닙니다.
등기도 이전되지 않았으니, 거래는 완성되지 않은 셈입니다.
등기가 없는 거래는 아무 실익이 없다
일반적으로 집을 계약하면 가장 먼저 하는 일이 등기 이전입니다.
왜냐하면, 돈을 다 냈는데 내 이름으로 등기하지 않으면
그 집이 내 것이라는 증거가 사라지기 때문입니다.
등기를 미루는 건 법적으로도, 실질적으로도 이득이 없습니다.
매수자는 내 집이라 주장할 수 없고,
매도자는 이미 계약을 맺었기 때문에 값을 더 받을 수도 없습니다.
등기만 안 된 거래는 가격은 부풀고 권리는 정지된 상태죠.
결국 이런 거래는 시장에 착시만 남깁니다.
“거래가 활발하다”, “가격이 뛰었다”는 착각이 퍼지면서
호가만 높아지는 구조가 만들어집니다.
마치 주식시장에서 허위 주문으로 가격을 끌어올리는 것과 같습니다.
등기 없는 거래가 위험한 이유
등기가 지연된 거래는 단순한 ‘늦은 행정’이 아닐 수도 있습니다.
계약 후 60일 이내에 소유권 이전 등기를 마쳐야 하는데,
그 기한이 지나도록 등기가 이뤄지지 않았다면
대부분 잔금이 치러지지 않은 상태입니다.
그 사이에 매도자가 대출을 더 받거나, 다른 채무로 압류가 걸리면 어떻게 될까요?
잔금을 이미 냈더라도, 등기를 하지 않은 매수자는 법적으로 보호받지 못합니다.
그래서 부동산에서 가장 중요한 문장은 결국 하나입니다.
“등기된 사람이 진짜 주인이다.”
실거래가를 볼 때 진짜로 확인해야 할 것
실거래가 숫자만 믿지 마세요.
그 거래가 등기까지 완료되었는가가 핵심입니다.
국토부 시스템에서는 ‘계약일’만 표시되고,
‘등기일’이 공란이라면 아직 거래가 끝난 게 아닙니다.
그 가격은 시세가 아니라 시세처럼 보이게 만든 수치일 수도 있습니다.
진짜 거래인지 확인하려면,
대법원 인터넷등기소에서 소유권 이전 여부를 확인하고,
60일이 지나도 등기가 없다면 거래가 해제되었거나 미완료된 것으로 판단하세요.
실거래가 숫자는 언제나 진실을 말하지 않습니다.
등기가 없는 거래는 거래가 아닙니다.
그건 단지 누군가의 ‘가격 부름’일 뿐이죠.
집값을 판단할 때는 숫자보다 등기를,
가격보다 소유의 이동을 보세요.
시장에 떠도는 숫자보다 등기부에 찍힌 이름이 훨씬 많은 이야기를 들려줍니다.
더 중요한 점!!!
이렇게 해서 가격이 오른다면, 정의를 따져볼 것이 아니라 투자를 해야 합니다.
투자자는 불법이 아니라면, 수익이 되는 쪽으로 투자를 하는 것입니다.
