아파트 갈아타기에는 정석이 있다

직장 동료의 부동산 상담 이야기

직장 동료가 부동산 상담을 해 왔습니다. 

직장에서는 부동산 이야기를 잘 안하려고 하는데, 우연찮게 제가 부동산을 좋아한다는 것을 알게 되었고 상담 요청이 있었습니다. 

지인들에게는 상담을 많이 해 주는데, 회사라서 새로운 느낌이었습니다. 

상담의 요는 다음과 같았습니다. 

XX지역에 아파트를 매도를 하였는데, OO지역 재개발에 투자하는 것은 어떨까 였습니다. 

저는 일단 첫번째로 재개발에 대한 이야기를 해주었습니다. 

동료의 부동산 경험은 처음으로 집을 사서 매도한 경험밖에 없었습니다. 

부동산에 매각한 돈을 들고 가니, 재개발이 요술 방망이 처럼 설명을 해 주었던 거 같습니다. 

동료도 숫자에 밝고 똑똑한 분이었기 때문에, 계산을 해 보니 안전마진도 확보가 되고 재개발 투자에 마음이 많이 간 상황이었던 거 같습니다. 

1. 재개발은 예상한 숫자처럼 결과가 나오지 않는다. 변수가 반드시 발생하고 예상한 것 보다 돈이 무조건 더 들어가게 되어 있다

2. 재개발은 일반분양이 마무리 된 것이 아니라면, 철거가 진행이 되고 있다고 하더라도 아파트로 완공되는 시간은 그 누구도 확답할 수 없다. 따라서 입주가 반드시 필요한 경우라면 다시 생각해 봐야 한다.

3. 재개발은 극초기에 진입하는 것이 아니라면, 아무것도 할 수 없는 돈을 묻어 두는 것이기 때문에 기회비용도 고려해야 된다. 미국 국채 금리가 5%가 넘는다. 

4. 재개발을 투자하게 되면, 사람인지라 조합에 관심을 가질 수  밖에 없고 똑똑한 사람일 수록 조합의 행태를 보면서 받는 스트레스는 상상을 초월하다. 이를 극복할 수 있는 방법은 내가 집행부에 참여를 하던가 아예 관심을 끄고 살아야 된다. 그런데 내 전재산에 가까운 돈이 들어 갔는데 관심을 끄는 건 사실 굉장히 힘들다. 

그리고 두번째로 갈아타기의 정석에 대해 말해 주었습니다. 

다주택자로 여러곳에 투자하는게 아니고 1주택자로 갈아타는 것이라면, 이 원칙을 지키라고 했습니다. 

1. 아파트는 대학교 배치표 처럼 급지라는 것이 명확하게 있다. 급지 안에서도 많이 나누어지기는 하지만, 대장단지가 오르면, 못난이 단지도 결국은 같이 오르게 되어있기 때문에 급지를 명확하게 인식을 해야한다.(급지라는 것은 아파트 단지처럼 사람들 인식 묶인 단위로 생각하면 된다) 

2. 급지 내에서 대형평수로 갈아타는 것은 B급 수준의 전략이다. 

3. 유주택자 동안 모아 둔 돈과 감당가능한 대출을 이용하여 갈 수 있는 최대한 높은 급지로 가는 것은 A급 수준의 전략이다. 돈이 부족하다면, 평수를 줄이는 것도 괜찮은 전략이다. 

4. 낮은 급지의 신축을 높은 가격에 매각하고 높은 급지 구축을 매수하는 것은 S전략이다. 하지만 신축에 맛을 봤다면 쉽지 않은 전략이고, 요새 얼죽신(얼어 죽어도 신축)이라고 하지만 세상에 영원한 신축은 없다. 얼죽신도 YOLO라는 단어 처럼 감정적인 단어이고, 투자를 망치는 단어라고 생각한다. 

5. 반대로 높은 급지의 아파트를 매도하고 낮은 급지의 신축이나 평수를 넓혀서 가는 것은 좋은 선택지가 아니다. 

위에 원칙에 맞는 지역을 몇개 추천을 해 주었습니다. 

동료가 어떠한 선택을 할지는 모르지만, 도움이 되었으면 하고 아침에 이 원칙들이 생각이 나서 한번 적어 보았습니다.