부동산이 돈이 되는 시그널을 기다려라
누군가 시장을 떠날 때, 누군가는 돈을 쓸어 담을 준비를 한다!
[ 글을 시작하기 전에 ]
코로나가 왔을 때 헬리콥터 머니라는 형태로 돈이 시장에 풀렸다.
그전에 금리는 낮아졌고 유동성으로 인해서 자산 시장에 거품이 형성되기 시작했다.
달러라는 기축통화가 얼마나 중요한지 알게 되었고 기준금리의 변동에 따라서 우리의 삶이 어떻게 변화하는지도 알게 되었다.
그런데 이 모든 것이 특별한 일이 아니었다는 것이다.
예전에도 이런 일은 있어왔고 앞으로도 반복될 것이라는 것이다.
아니나 다를까 인플레이션으로 인해서 금리는 상승하기 시작했고 금리 인상과 맞물려 자산 시장은 거품이 없어지기 시작했다.
이런 반복적이 사이클에서 우리가 주목해야 할 것은 얼마나 스스로 공부가 되어 있냐는 것이다.
그래야 우리 삶에 동일한 일이 생겨날 때에 경제적인 기회가 온다는 것을 알 수 있게 되고 그 기회를 잡을 수 있게 되는 것이다.
단순히 부동산 관련 책을 보고 정리했다기보다는 어떻게 하면 투자자의 길을 갈 수 있는지 알아볼 수 있도록 하자.
Ⅰ. 얼음공장 : 인생을 바꾸고 싶다면 투자를 시작하라.
직장생활이 쉽지 않았다. 앞에서는 웃고, 뒤에서는 흉보고 맥주 먹으러 가서 팀장 욕하고, 내가 일 못하면 다른 사람이 고생하고, 내가 승진하면 다른 사람이 못하게 되었다.
기상 시간, 점심시간, 취침 시간, 여행 주기 그 모든 것을 직장에 맞춰야 했다.
처음에는 모든 것을 희생할 각오였다. 내 인생을 가치 있게 만들어준 곳이니까.
하지만 회사는 성장하는데 난 그렇지 못했다.
내가 받는 월급으로는 아무것도 못했다. 나는 도대체 왜 못 할까? 자유롭게 살지도 못하고 모든 것을 맞추며 평가만을 위해 동료와 경쟁해 가면서 일만 하는데 왜 부자가 되지 못할까?
뭔가 잘못된 것이 아닐까?
여기서 내 인생의 첫 번째 행운이 작용한다. 나는 프랜차이즈 개발업 직원이었고 자연스럽게 건물주들을 많이 만날 수 있었다.
당시 들었던 내용을 몇 가지 실행에만 옮겼어도 지금보다 훨씬 잘 될 수 있었지만 난 멍청해서 단 한마디도 알아먹지 못했다.
마인드 세팅 자체가 이미 노예였기 때문이다.
위대한 것은 개인이 아니라 시장이다.
내가 인생에서 쌓은 많은 것을 버리고 직장을 나올 때 많은 성공 서적에 나오는 치밀한 계획과 위대한 다짐을 한 것은 아니었다.
나는 그런 그릇을 가지고 있지도 않았고 건강이 상할 만큼 어려운 그 시기에도 직장이 아까워서 사표를 내지 못하면서 버틴, 어쩌면 평점 그 이하의 한 인간에 불과했다.
추후 내가 유명해진 이유는 시장이 나에게 기회를 줬기 때문이지 내가 뭔가를 만들어 내서가 아니다. 누구든 상황에 맞는 준비를 하면 시장은 여러분에게 결과물을 준다.
역사기 길고 반복성과 우상향성이 강할수록 우리가 공부할 가치가 높은 영역이라 생각한다.
위대한 건 개인이 아니라 시장이며 그 시장이 찾아왔을 때 나도 준비가 되어 있어야 누릴 수 있다는 진리이다.
어느 시장에서든 살아남으려면 자신이 원하는 것을 파악하고 공부하며 준비를 해야 한다.
그래서 특정한 사람을 영웅시하는 것은 큰 도움이 되지 못한다. 지금 시장이 무척 부정적으로 보이겠지만 내가 부동산 공부를 시작한 때에도 시장은 좋지 않았고 시장은 원래 좋았다 나빴다를 반복한다.
지금은 시장이 안 좋은 타이밍에 위치한 것뿐이다. 앞으로 좋은 시장은 반드시 다시 찾아온다.
Ⅱ. 곰둥이 주인 : 전세에서 답을 찾다.
회사를 떠나 나 스스로 돈을 만들 수 있는 방법이 필요했다. 다른 것도 시도해 보다가 마지막으로 선택한 수단이 부동산 투자였다.
사실 처음 시작할 때, 투자는 리스크가 있기 때문에 무섭다고 생각했다.
하지만 회사일 외에 아무것도 하지 않는다면, 그게 더 위험한 일이라고 판단했다.
어렸을 때는 아버지 월급으로도 부유하게는 아니었지만 부족함 없이 지내왔다고 생각한다.
하지만 지금은 외벌이는커녕 맞벌이를 해도 힘들다. 점점 더 월급만으로는 살기 어려워지는 세상이 다가오고 있음을 느낀다.
전세가의 역할
투자를 시작한 지 5년 차밖에 안 되지만, 다수의 주택을 세팅하면서 내가 가지고 있는 집값이 폭등하는 현상을 지켜보기도 하고, 폭락하는 모습도 바라봤다.
그 가운데 나는 전세가 시장에서 정말 중요한 역할을 한다고 느꼈다. 전세가가 매매가를 위로 올려버리면서 동반 상승하는 것도 봤고 매매가가 하락할 때 전세가가 받쳐주면서 더 밑으로 내려가지 않는 것도 봤기 때문이다.
또한 분위기가 안 좋아 매매가가 하락할 때 전세가도 떨어진다면 오히려 가격이 하락하는 데 더 큰 영향을 주는 광경도 봤다.
내가 지난 5년 동안 경험했던 것을 하나하나 사례로 풀어보고자 한다. 앞으로 시장에 다시 진입하는 시점에서 눈여겨봐야 할 중요한 요소 중 하나다.
매매 가격의 하락이 전세 가격만큼 떨어지다가 그 근처에서 맴돌다 다시 매매가가 상승한 것을 본 적이 있는가? 나는 투자에 입문한 지 얼마 안 되던 시기에 눈앞에서 본 경험이 있다.
투자에서 이론보다 중요한 것
부동산 투자에는 왕도가 없다는 것이다. 단기간에 투자 실력이 상승하는 것도 어렵다.
그러나 하나하나 경험치를 쌓아가다 보면 내 주력으로 하는 무기가 강화될 것이다.
부동산 투자하는 데 모든 걸 다 알아야 투자할 수 있는 것도 아니다.
많이 경험하고 지식이 있으면 좀 더 좋은 결과를 만들 수 있고, 리스크 대비가 더 잘 되는 것이지 전문가만큼은 모르더라도 수익을 낼 수 있다.
기본적인 뼈대를 잡고 그다음에 살을 붙이는 식으로 하나하나 경험을 쌓아가면서 완성하면 된다고 생각한다.
Ⅲ. 얼음공장직원 : 상가 투자자로 살아가는 법
결국 싸게 사야 한다.
주택 투자에서의 실력은 결국 싸게 사는 것이다. 상가도 마찬가지다. 하지만 상가와 다른 점은 사이클이 존재한다는 것이다.
사이클 진폭의 높낮이와 파동의 기간을 알 수 없다는 것이 변수일뿐 결국엔 무엇이 되었든 사이클이 존재하는 것 같다.
화폐 가치의 하락에 따른 자산 가치의 상승 관점에서 봤을 땐 상가도 마찬가지지만 좀 다르다고 느껴진다.
상가는 사이클보다는 실물 경제와 소득의 관점에서 영향을 많이 받는다.
물론 금리에 따른 상가 수익률이 달라지기에 이 또한 영향을 미치지만 주택의 사이클과는 확연히 다르다.
그렇다는 것은 결국 다시 싸지는 순간이 와야만 내가 생각하는 투자가 가능하다는 것이다.
상승이 일어나고 있을 때 상대적으로 더 좋은 지역이 비싸져서 내 지역이 싸지는 효과를 볼 수는 없다.
고기도 먹어본 놈이 먹는다고 투자도 해본 놈이 하고, 손해를 봐본 놈이 좀 더 조심할 수 있다고 생각한다.
나는 투자를 하면서 수익도 내보고 손해도 봤다. 데이터를 기반으로 해서 더욱더 면밀하게 검토하는 투자를 하지 못했지만 어쨌거나 시장에서의 반응 및 수요의 행동에 기반한 투자를 했다.
절제를 했더라면 수익의 일정 부분을 손해로 까먹지 않았겠지만 그럼에도 나의 대답은 항상 해봐야 안다는 것이다.
상대적으로 저렴했던 지역이 다른 지역이 상승함에 따라 상대적 저평가가 될 때까지 기다리는 투자를 하기보다는 반대로 상대적으로 좋은 지역이 상대적으로 안 좋은 지역 대비 많이 떨어진 것을 판단해서 투자를 하면 되는 것이다.
지역 간 갭이 메워질 때 반대로 갭이 벌어질 것으로 기대하고 투자를 하기로 했다.
[ 글을 마치며 ]
부동산 투자에 관해서 적은 내용들이 많지만 그것보다는 지은이들의 투자 동기와 실전에서 나오는 이야기에 대해서 좀 더 많은 부분 공감을 했다.
첫 번째는 공부를 토대로 준비를 했고 실천을 통해서 실력을 쌓아나갔다는 것이다.
월급쟁이로서 사회에 첫 발을 내디뎠지만 이들은 이내 월급쟁이로만 살아가는 미래를 생각하지는 않았다는 것이다.
자신들이 처한 상황이 무엇인가는 잘못되었다는 것을 깨달았고 나은 상황을 만들기 위해서 노력을 하기로 했다.
더 나은 상황을 만들기 위해서는 공부가 필요하다고 생각했고 그 공부를 세상의 논리를 읽기 위한 경제 공부였다고 생각한다.
이들이 현재 어떤 수준에까지 도달했는가에 대해서는 잘 모르겠지만 이전보다 나은 경제적 단계에 올라선 것만큼은 분명하다.
그렇지만 그 단계로 나아가기 위해서 보이지 않는 곳에서 얼마나 많은 공부를 했는지는 우리가 알 수 없다.
매일 열심히 노력했을 것이고 익숙하지 않은 것들에 대해서 고민했고 이해하기 위해서 끊임없이 고민했을 것이다.
그 결과 자신들만의 시선을 가질 수 있게 되었다는 것이다.
두 번째는 모두 월급쟁이로서는 한계가 있다는 것을 깨달았다는 것이다.
직장생활을 하는 모든 이들이 대단하다는 생각을 한다.
하지만 직장생활을 하는 모든 이들이 생각하는 공통적인 이야기가 이들에게도 예외는 아니었다.
월급만으로는 경제적인 자유 아니 그전에 지금의 상황이 극적으로 반전되기는 어렵다는 것을 깨달은 것이다.
이들은 그 상황을 타개하기 위해서 적극적으로 노력했고 월급쟁이로서의 삶에서 벗어날 수 있게 된 것이다.
결국 모두 월급쟁이로서의 삶에서 한계를 깨달았기 때문에 다음 단계로 나아갈 수 있었다고 보인다.
세 번째는 상승과 하락을 경험하면서 좀 더 단단해질 수 있다는 것이다.
공부를 많이 하고 다짐을 해도 실전 투자에 나서지 않으면 인생은 변하지 못할 것이다.
실전 투자를 하지 않으면 아무리 좋은 공부라고 하더라도 오래 기억에 남지 않을 것이다.
또한 실전 투자에 나서지 않으면 언제나 가정법의 세상, 만약에 혹시나 그랬더라면 등등의 생각으로만 살아가게 된다.
그렇지만 실전 투자에 나서게 된다면 이야기는 달라지게 된다.
상승장에서의 희열은 이전과는 다른 수준의 자신감을 심어줄 것이고 이를 기반으로 더 많은 공부를 할 수 있는 동기부여도 가져다줄 수 있다.
혹은 하락장에서의 아픔은 힘든 고통의 시간을 선사할 수도 있지만 오히려 더 큰 동기 부여를 가져다줄 수 있어서 더 많은 발전을 할 수 있게 해 줄 수도 있다.
가끔 생각해 볼 때에 이러니 저러니 해도 결국 시간은 흘러간다.
흘러가는 시간 속에서 좀 더 행복하게 즐겁게 지낼 수 있도록 최선을 다해서 살아가도록 하자.
참고 도서 : 부동산이 돈이 되는 시그널을 기다려라 ( 얼음공장 )
