코리빙 사업은 건물주, 지주에게도 이득이다.
스무 번째 이야기 - 코리빙 서비스의 수혜자들 3 - 부동산 소유자
코리빙 서비스는 부동산을 기반으로 구성 됩니다. 코리빙 서비스 제공자는 그 부동산을 소유하거나 또는 일정기간 동안 임대합니다. 부동산 소유자의 입장에서 보면 코리빙을 직접 수행하거나 또는 코리빙 사업자에게 임차합니다. 직접 수행하는 경우보다 임차하는 경우가 훨씬 많기 때문에 소유자의 입장에서 보면 기존의 임대사업과 그다지 다를 것이 없어 보이는 것은 사실 입니다. 즉, 코리빙 비즈니스와 연관된 다른 주체들은 무에서 유를 창출하는 반면 부동산 소유자는 새로울 것이 없기 때문에 그 혜택이 적게 보일 수 있습니다. 하지만 다른 주체들보다 적게 보일 뿐 기존 임대 형태와는 분명 확실하게 더 좋아집니다. 특히, 그 중 일부에게는 아주 큰 혜택을 줄 수도 있습니다.
먼저 임차인이 코리빙 사업자일 경우 부동산 소유자인 임대인에게 어떤 혜택이 돌아가는지 보겠습니다. 부동산 임대사업의 궁극적 목표는 더 높은 수익률 입니다. 이를 부정하면 안 됩니다. 부동산 매입은 자본을 필요로 하고 경우에 따라 높은 리스크를 않고 레버리지도 일으킵니다. 임대인의 입장에서는 부동산도 하나의 옵션일 뿐 입니다. 주식, 채권, 사업 등 다른 대안보다 더 나은 수익률을 기대하고 부동산을 매입 합니다. 따라서 수익률이 떨어지는 투자 행위는 특별한 경우를 제외하고는 하지 않습니다. 결론부터 말씀 드리면 코리빙 사업자에게 임대하면 더 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 물론 모든 투자가 그렇듯이 항상 그렇다는 것은 아닙니다. 다른 옵션에 더해 또 하나의 옵션으로 충분히 활용할 수 있다는 의미 입니다.
먼저 주택을 임대하는 사업의 경우를 보겠습니다. 일반적으로 주택은 2년 단위로 계약하며 임차인이 변경될 경우 임대인에게 추가적인 비용이 발생하거나 또는 일정 기간 공실이 발생 합니다. 게다가 임차인의 예기치 않은 계약 중도 해지로 인하여 역시 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 초기 기대 수익률에 미치지 못하는 결과를 가져올 수 있습니다. 하지만 코리빙 사업자의 경우 일정한 투자비용이 발생하기 때문에 장기계약이 주를 이룹니다. 연세가 있으신 분들은 계약기간 동안 월차임을 인상하지 못한다고 알고 계시기도 하지만 인상에 대한 부분도 계약 시 정하면 됩니다. 즉, 동일한 부동산을 더 많은 월차임으로 임대 놓을 수는 없지만(어떠한 임차인도 그런 행위는 하지 않을 것 입니다.) 예기치 못한 공실 및 비용이 발생하지 않음으로 다른 임대차 계약보다 더 나은 수익률을 기대할 수 있습니다.
또 다른 이유는 코리빙은 주거 이지만 또한 사업이기 때문에 상업시설의 성격을 가지고 있기 때문에 발생 합니다. 즉, 상업시설의 경우 임대인이 시설에 대한 관리를 거의 하지 않습니다. 그러나 주거시설의 경우에는 아주 사소한 소모품의 경우를 제외하고는 일정 정도의 시설 관리를 하게 됩니다. 특히 1인 주거인 원룸의 경우엔 그 정도가 훨씬 심합니다. 그리고 현재 임차인이 나가고 다음 임차인을 받기 위해서는 시설 보수가 필요합니다. 반대로 상업 시설은 임차인이 보수를 하고 들어오게 되는 구조 입니다. 그러나 코리빙 서비스의 경우 기존 주거 공간과 사뭇 다른 느낌을 내야 하기 때문에 임차인인 서비스 사업자가 대부분의 시설 비용을 투자하기 때문에 임대인의 부담이 감소하게 됩니다.
주거가 아닌 다중이용시설이나 근린생활 시설을 임대하는 경우는 주거와 유사한 논리로 수익률에 대한 보장이 가능 합니다. 다만 상대적으로 안정적인 주거 사업과는 달리 이러한 공간은 임차인의 비즈니스의 전략에 따라 그 지속성이 떨어질 수도 있으므로 임대인의 입장에서 주거만큼의 안정성은 확보할 수 없습니다. 참고로 비주거 시설은 고시원 형태로 활용하거나 커뮤니티 공간으로 활용하는 경우를 말합니다.
나대지 등 토지소유자의 경우도 또 하나의 옵션을 가질 수 있기 때문에 긍정적인 영향을 주게 됩니다. 건축주는 여러 대안 중에서 가장 높은 수익률이 기대되는 형태의 건축물을 짓게 되는데 입지 등 여러 특성상 특정한 형태가 두드러진 수익률을 갖게 되는 경우가 있습니다. 이럴 경우 잭팟 입니다. 실제로 셰어원의 경우 공실인 사무실을 코리빙으로 바꾸어 살아났는데(주1) 처음부터 코리빙을 고려하여 건축했다면 공실도 없었을 것이고 많은 비용을 절감했을 것 입니다.
주제에서 살짝 벗어났지만 흥미로운 점은 상업시설 소유자의 경우 코리빙 서비스가 주변에 많이 생기면 상권 활성화로 인하여 수익률이 증가하는 경험도 할 수 있습니다. 코리빙 서비스의 주 이용층인 밀레니얼 세대의 유입은 분명 지역 상권에 긍정적 영향을 줄 수 있기 때문에 소유자 또는 투자자는 이러한 부분도 고려해 봄직 하며 특히 이면도로의 근생 지역이 이런 영향을 더 크게 받을 수 있겠습니다.
특별한 경우이긴 하지만 수익률 관점 이외의 고려 조건도 물론 있습니다. 임대인이 수익률을 다소 포기하더라도 부동산의 관리에 대해 더 큰 니즈를 느낄 수 있습니다. 고령이 되셔 신경 쓰기 싫은 경우도 있고 거리가 멀어 관리에 애로가 있는 경우도 있습니다. 코리빙의 경우 임차인이 주기적인 시설 관리를 하기 때문에 임대인의 부담은 대폭 감소하게 됩니다. 실제로 이런 사례는 저도 몇 번 경험한 내용 입니다.
이번에는 부동산 소유자가 직접 사업을 하는 경우를 알아보겠습니다. 물론 사업을 한다고 해서 거창한 것은 아닙니다. 어쩔 수 없이 직접 하는 경우도 있지만 소소하게 본인의 노동력만큼 추가 수익을 얻고자 하는 경우도 많습니다.
먼저 어쩔 수 없이 사업을 하는 경우 입니다. 코리빙이 아니면 임대사업을 하기 어려운 지역이나 금전적 여유가 없을 때 새로운 기회를 창출해 주는 역할로 접근하는 것 입니다. 예를 들어 다가구 주택에서 거주하면서 자녀를 모두 출가시킨 노부부의 경우 원룸으로 신축하기에는 금전적 여유가 안될 때 룸을 비워두거나 일반적인 임대로 활용하는 것 보다 코리빙으로 전환하여 소액의 리모델링 비용만으로 더 나은 임대수익을 추구할 수 있습니다.
이번에는 추가 수익을 위해 사업을 하는 경우 입니다. 즉, 누구도 자신을 고용해주지 않는 상황이 올 경우 기존 자산을 활용하여 자신을 고용시키는 형태 입니다. 부동산 임대만으로 충분한 생계비가 충족되지 않는 실버세대가 그 주된 층 입니다. 임차료로 100만 원을 받고 본인은 노는 대신 사업을 통해 200만 원을 버는 구조를 만드는 경우 입니다. 예를 들어 코리빙 서비스를 제공하면서 청소 등 다양한 생활 서비스를 용역으로 처리 하는 것보다 직접 수행하면 본인을 고용시키는 결과와 같기 때문에 전체 수익률은 더욱 높아질 것 입니다. 이러한 새로운 활용은 노후수단의 한 형태로 자리매김할 수도 있습니다.
새로운 비즈니스의 탄생으로 인하여 이렇게 부동산 소유자에게 까지 그 혜택은 돌아 갑니다. 특히 특정 조건의 경우에는 수혜 혜택이 훨씬 크다는 것이 핵심 포인트 입니다. 다음 글에서는 부가서비스 제공자들에 대하여 알아보기로 하겠습니다.
