코리빙과 재무, 그리고 법률 지식
서른다섯 번째 이야기-사업의 디테일 11-5) 경영 - 재무/회계, 법무
일반적인 경영에 있어 가격과 마케팅을 제외하면 재무/회계, 법무, 인사 등 사장님의 영역이 주로 남게 됩니다. 하지만 1인 사업자나 혹은 일반 직원이라도 이 정도는 알고 있어야 할 지식도 있습니다. 그래서 이번 글에서는 그러한 지식에 대해 알아보고자 합니다.
부동산의 손익 계산은 일반적인 회사의 손익 계산과 대부분 유사하지만 조금은 다릅니다. 사업을 시작하기 위해 손익 분석은 필수적으로 해야만 합니다. 그러나 많은 경우 임대료 수입과 지출만을 중요시하고 다른 부분은 간과하는 경우가 많습니다. 다양한 수입, 지출 항목과 그에 따른 회계 상의 숫자는 중요합니다. 그렇지만 더 중요한 것은 현금의 흐름입니다. 보증금, 공사비등 큰 금액의 현금 투자를 고려하지 않는다면 사업을 제대로 시작하기도 전에 흑자 부도 같은 재무적 위험을 당할 가능성도 높습니다.
부동산에서는 NOI(Net Operating Income, 순 영업소득)를 매우 중요한 지표로 여깁니다. 이는 유효 총소득에서 운영 경비를 뺀 수식으로 나타냅니다. 유효 총소득은 임대료뿐 아니라 주차료, 서비스 비용 등 부동산과 관련된 모든 수익이 포함됩니다. 눈치채셨겠지만 코리빙은 임대료 이외의 수익이 큰 비중을 차지하므로 이 지표는 더욱 중요합니다. 운영 경비는 전대차로 사업할 경우의 임대료, 시설관리비, 보험료, 서비스 원가 등 대부분의 비용을 포함합니다. 이 또한 일반적인 사업과는 다른 부분 이므로 잘 관리해야 할 영역입니다.
그 다음 중요한 것이 EBITDA(Earning Before Interest, Tax, Depreciation, and Amortization) 지표입니다. 영업이익이란 위에서 설명한 NOI에서 이자, 세금, 감가상각비 등 모든 비용을 제외하고 실제로 내가 번 금액인데 EBITDA는 NOI에서 이자, 세금, 유무형의 감가상각비를 제외하기 전의 이익이란 뜻입니다. 이게 왜 중요하냐면 현금의 창출 능력을 가늠할 수 있기 때문입니다. 초기 공사비용, 대규모 가전제품 등 몇 년 동안 사용할 수 있는 큰 비용을 계산하면 실제 이 사업의 힘을 알기 힘듭니다. 그래서 순수하게 영업활동으로 벌 수 있는 능력을 보는 것은 참 중요합니다. 이는 사업의 지속성을 가늠할 수 있는 지표가 됩니다.
일반적인 경리 업무를 포함한 회계 업무는 사업을 하면서 같이 하기가 쉽지는 않습니다. 예전 개인 회사에서는 가족이 맡기도 했습니다.(물론 요즘도 많은 경우 가족 입니다만 사업 초기라 사람을 채용하기 힘들기 때문인 경우도 많습니다.) 회사라면 전문 부서가 있고 개인 사업이라면 회계사 또는 세무사에게 맡기는 것이 효율적인 방법입니다. 물론 세무사가 모든 업무를 다 해 주는 것은 아니고 세무사마다 실력 차이가 있어 그러한 세무사를 알아보는 것도 쉬운 것은 아닙니다. 하지만 세무사 없이 일을 하게 되면 실수하기 마련이고 설사 실수가 없더라도 그 시간에 다른 업무를 하는 것이 훨씬 나은 생각입니다. 규모가 적은 경우 기장 계약까지 할 필요는 없고 신고기간에 대리 업무만으로도 충분히 가능합니다.
코리빙 사업에 있어 가장 중요한 법은 주택임대차보호법 입니다. 그에 따라 몇 가지 법적인 지식이 필요합니다. 다만 변호사나 법무사를 선임할 정도로 큰 분쟁은 거의 없으니 안심하셔도 됩니다. 물론 혼동되는 자문을 구할 수 있는 아는 변호사가 있으면 좋겠지만 실제로 그러한 사례는 많지 않습니다. 몇 가지 사례를 통해 관련 지식을 살펴보겠습니다.
소유한 주거공간으로 사업을 하는 것이 아니라 임대 후 재임대, 즉 전대로 코리빙을 하는 경우에는 임대 시에 임대인(집주인)에게 반드시 전대에 관한 동의를 받으셔야 합니다. 만약 사전 동의 없이 계약 후 임대인이 알게 되면 계약 해지 사유가 됩니다. 그리고 사업자가 해당 하우스에 거주하지 않는다면 보증금을 보호받기 위해 전세권을 설정해야 합니다. 이는 법인의 경우도 마찬가지입니다. 개인의 경우 대항력과 우선변제권을 위해 전입신고와 확정일자를 받지만 사업을 하기 위해서는 이 방법이 여의치 않기 때문입니다.
임대인과의 관계에서 알아야 할 법적 지식이 사업의 지속성과 보증금에 대한 보호 때문이라면 코리빙의 거주자인 임차인 또는 전차인과의 관계에서 알아야 할 지식은 사업에 있어 장애 요소를 줄이기 위함입니다. 이러한 지식은 모두 코리빙 사업도 주택 임대차보호법의 범위 안에 들어가기 때문에 꼭 필요합니다. 다시 말해 주택임대차보호법의 대상에 코리빙의 거주자도 포함됩니다. 물론 며칠간의 단기로 운영되는 숙박업이 아니라는 전제입니다. 만약 숙박업까지 생각하신다면 그 법적인 문제는 범위가 훨씬 넓어지기 때문에 본 글에서는 생략합니다.
가장 먼저 알아야 할 것은 계약 이전의 계약 해지와 퇴거입니다. 만약 거주자가 렌트비(임차료)의 미지급, 민형사상 책임을 져야 하는 등 기존 주택임대차보호법에서도 허용하는 사안이 아니면 계약 해지와 퇴거를 강제할 수 없다는 것입니다. 법은 상대적 약자라 간주되는 거주자를 보호합니다. 어떤 이는 계약서라는 것이 사적인 주체에 의한 상호 간의 계약이기 때문에 우선한다고 알고 있으나 주택임대차보호법은 사회적 약자의 보호를 위한 취지의 법이기 때문에 그 효력이 매우 막강합니다. 물론 계약서는 중요하고 문제가 생겼을 경우 압박 수단이 될 수 있는 최대한의 장치입니다. 그러나 소송 사건이 될 경우 법이 워낙 강력하기 때문에 소송에서 승소하기는 쉽지 않습니다. 그러나 현실적으로 소송을 불사하면서까지 특정한 주거 공간에 머무르려고 하는 경우는 거의 없다고 보아야 합니다. 지난 RM관련 글에서(주1) 말씀드린 것처럼 평소 관계, 다양한 합법적 압박 수단이 그 대안이 될 수 있을 것입니다.
또 한 가지 중요하게 생각해야 할 것이 임대료입니다. 임대사업자의 경우 주택임대차보호법에 따라 임차료 인상률이 연간 5%로 제한되어 있습니다. 즉, 최초 계약한 렌트비(임차료)를 올리기 쉽지 않은 구조가 된 것입니다. 따라서 프로모션으로 렌트비를 할인한다거나 공실률을 막기 위해 렌트비를 과도하게 낮추면 향후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, 코리빙이라는 특성, 단기 계약이 많다는 점을 고려하여 렌트비의 직접 할인 대신 학생은 장학금 이벤트, 사회인이면 여가비 지원 등 합리적인 방법으로 거주자의 경제적 부담을 덜어주는 방법을 고려하는 것이 좋습니다.
한편 거주를 결정하면서 많은 분들이 주시는 문의가 전입신고의 가능 여부입니다. 코리빙도 전입신고는 당연히 가능합니다. 전입신고는 각 지역 주민센터에서 가능합니다. 간혹 주민센터 담당자가 모르는 경우도 있기 때문에 당황할 수도 있습니다. 혹시 그런 경우는 잘 설명해 주면 됩니다. 사업 초기에 특히 강남 아파트 단지 주민만을 상대하는 분들의 경우 안 된다고 잘 못 알고 있는 경우가 꽤 있었습니다. 1인 가구가 없는 특정 지역에서 오랫동안 근무하면 그럴 수도 있기 때문에 법령에 근거한 설명을 해 드렸고 당연히 지금은 그러한 오해는 없어졌습니다. 거주자의 입장에서도 어느 주거 형태이건 전입 신고는 필수적인 사항이기에 가급적 계약 당일 신고하는 것이 가장 좋습니다.
이렇게 경영에 필요한 재무, 법무 지식까지 알아보았습니다. 이제 실제로 코리빙을 운영하는 거의 모든 지식에 대해 다루었다 생각합니다. 이제 이 시리즈를 마무리할 시간이 점점 다가옵니다.
