부동산 매매 시그널

부동산 투자 인사이트_김준영, 매일경제신문사, 2020

이 책은 1999년부터 시작한 저자의 미분양 아파트 매입에서부터 시작합니다. 미분양 아파트가 큰 폭으로 상승하는 것을 보며 부동산을 공부하게 되었는데 올해로 20년째가 되었다고 합니다. 20년간 부동산 시장에서 공부했던 저자의 인사이트가 담겨있는 책입니다.

이 책을 보면서 경악을 금치 못했던 것은 철저하게 분석된 통계와 수치입니다. 책 속에 있는 통계와 수치를 보면 그동안 얼마나 많은 공부를 했는지 알 수 있습니다. 숫자가 말해주는 결과는 신뢰감을 줍니다. 수치로 현상을 설명하니 부동산을 공부하는 분들은 반드시 읽어보셔야 할 책입니다.

반복해서 하는 얘기는 첫째도 공급, 둘째도 공급, 셋째도 공급입니다.

경제의 기본 원리인 공급과 수요 법칙에 의해서, 공급이 부족하면 가격이 상승하고 공급이 과잉(미분양 증가) 되면 가격이 하락한다는 원리입니다. 수치와 통계는 저자의 주장에 신뢰감을 뒷받침해 줍니다.

2020년 코로나로 인해 주가가 급락한 후 갈 곳을 잃은 풍부한 유동성이 바닥을 찍고 상승으로 태세를 전환하면서 부동산 시장도 본격 상승장으로 돌아섰습니다. 과거의 경험으로 축적된 매수 자금이 주식과 부동산으로 몰려간 것입니다. 이는 소비자 심리지수에서 그대로 드러납니다.

코로나 확진자가 급증하던 시기인 9월에 잠시 주춤했던 소비자 심리 지수가 11월에 정점을 찍었습니다. 현재 거주 중인 아파트 주변 시세를 자주 확인해봅니다. 잠재 수요자이기 때문이죠. 초기에 많던 매물이 어느 날 쏙 들어갔습니다. 그러다 하나둘씩 시장에 나오면서 매매가와 전세가 상승을 했고 한번 올라간 시세는 지금까지 이어지고 있는 상황입니다.

시세는 3월보다 2배 이상이 오른 상황이고요. 집값이 2배씩 뛰더라도 절반으로 뚝 떨어지지는 않는다고 저자는 얘기합니다. 2배까지 뛴 금액은 호가이고, 실거래가는 1.5배 정도에서 거래가 되고 있습니다. 한동안 자취를 감추던 매물이 요즘 들어 하나둘씩 시장으로 나오고 있습니다. 물론 상승한 가격으로 나오고 있습니다. 매매가와 더불어 전세 가격도 많이 오른 상황이지만, 전월세 매물이 점점 늘어나고 있어 가격 상승이 얼마나 지속될지는 알 수 없죠. 수요와 공급의 법칙에 의해서 전, 월세 매물이 많으면 가격을 끌어내린다고 합니다.

정부에서 각종 부동산 정책으로 투자 심리를 경직되게 만들었습니다. 조정 대상 지역을 보면 2주택자에게는 1주택 처분 조건부 약정 체결 후 대출 승인. 3주택 이상자에게는 대출을 해주지 않고 있는 것이죠.

저금리를 이용해 갭투자를 하던 분들은 더 이상 투자가 불가능한 상황이고, 한동안 장밋빛 소식으로 가득하던 언론이 불안과 우려를 섞인 뉴스를 내보내고 있어 투자 심리를 위축하는 요인으로 보입니다. 소비자 심리 지수에 그대로 반영되고 있습니다.

3년 누적 공급량이 가장 크게 영향을 받는다.(p.166)

상승 변곡점이 만들어진 시기부터 3년째 되는 시점에 가격 상승률이 가장 높고, 하락 변곡점이 만들어진 시기부터 3년째 되는 시점에 가격 하락률이 가장 높습니다. 이 모든 것을 수치와 통계로 설명해 주니 반박의 여지가 없습니다.

책을 읽고 나서 김준영 소장이 나왔던 유튜브를 시청했는데요. 매수한 아파트를 팔지 않는데 최근에 하나를 매도했다고 하네요. 이유는 종부세 때문이라고 해요. 김준영 소장뿐만 아니라 청울림도 종부세에 대한 우려를 나타낸 적은 있습니다. 다주택자들에겐 세 부담이 가장 큰 리스크니만큼 시장이 어떻게 흘러갈지 지켜봅니다.

가격 상승이 언제까지 갈지 알 수 없지만 아직 매수하지 않은 분은 지금이라도 매수를 하라고 부동산 투자가들은 하나같이 입을 모아 말합니다. 언론의 헤드라인이 매수자들의 심리를 위축되게 만들고 있어 매수로 이어질지는 미지수네요.

https://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=204517988

부동산 투자 인사이트

김준영

초등학생 때부터 막연하게 부자가 되고 싶은 마음에 수없이 많은 자기 계발서들을 끼고 다녔다. 1995년에 직장 생활을 처음 시작하면서 월급의 80%를 적금, 펀드, 주식에 투자하여 만든 종잣돈으로 199년에 미분양 아파트를 분양받았다. 이 미분양 아파트의 큰 상승으로 부동산을 공부하게 되었고, 올해가 20년째 되는 해다. 미분양 아파트 투자의 성공은 지은이에게 큰 자신감을 심어 주었지만, 2008년 금융위기라는 파고를 넘어야 했다. 20년 동안 부동산을 공부하면서 부동산 투자 세계에서 올곧게 살아남은 사람들을 잘 볼 수 없었다. 정도를 벗어난 투자와 투기로 얼룩진 뒷모습에서 바른길을 가는 사람을 좀처럼 찾기 힘들었다. 그 가운데 혼자서 수없이 많은 논문을 보고, 현장을 누비며 쌓아온 지식들이 현재의 지은이를 만들었다. 20년 차 투자자로서 삶을 돌아보면 아쉬움도 있지만, 나름 경제적인 자유와 풍요로운 성과를 누리고 있다.

지금은 성공의 기초가 된 20년 동안의 부동산 공부 노하우를 대구 텐인텐에서 16년째 운영진으로 전달하고 있으며, 부동산 지식들을 블로그와 더 투자 밴드를 통해 전파하고 있다. 또 수준 높은 강좌와 스터디를 더 투자부동산연구소를 통해서 전하고 있다. 최근에 같이 활동하고 있는 아내와 유튜브를 통해서도 소통하고 있다.