최근에 분당이 '선도지구'개발로 들썩인다. 이 호재는 이 지역을 뜨겁게 달구고 있다.
과연 이 호재가 먹힐 것인가? 그래서 오늘은 개발 '호재'에 대한 이야기를 해보려고 한다.
당신은 호재를 좋아하는가? 부동산 투자에 있어 호재만큼 매수 동기를 강하게 당기는 것은 없다. 하지만 오랫동안 투자를 하면서 경험한 것으로는 호재만 보고 무리하게 들어간 투자는 오래 버티지 못하고 매물을 내놓아야 했으며 반대로 호재보다는 상대적으로 저평가되었다고 생각하고 매수한 물건이 오히려 시간이 지나면서 호재가 생기고 매매가가 올라간 사례들이 많았다.
어쩌면 당연하다. 호재가 있다는 것은 이미 시세가 반영되었을 것이고 비싸다. 투자자 입장에서는 투자금이 많이 들어간다. 그럼 그 호재를 보고 무리하게 들어가는 것이 맞을까 아니면 호재는 없지만 투자금이 작게 들어가는 것을 매수하는 것이 맞을까 고민하게 된다.
이것은 어쩌면 호재를 보고 추격매수를 하느냐? 아무도 관심 없는 물건에 선집입해서 그물을 치고 기다리며 물고기가 오기를 기다리냐의 문제이다. 어떤 것이 정답이냐?라고 말하기는 어렵다.
이것 또한 '케바케'(Case by Case)여서 정답은 이겁니다.라고 할 수 없다. 다만 돈의 여유가 있으면 추격매수를 하는 것이 나쁘지 않고 나처럼 시드머니가 없다면 저평가 즉 투자금이 작게 들어가는 물건을 선택하는 것이다.
그리고 1채만 사느냐? 다주택으로 가느냐에 따라도 달라지기 때문에 상황과 자금력에 따라 달라질 수 있다.
다만 나는 과거부터 워낙 소액 투자, 헝그리 투자만 해오던 습성이 있어서 그런지, 호재가 있는 물건들을 좋아하지 않는다. 엄밀히 말하면 호재가 있는 물건은 비싸기 때문에 살 수 없기 때문에 좋아할 수가 없다는 말이 더 맞을 수 있다.
어쨌든 나는 호재가 있는 물건보다는 저평가 물건에 집중했고 그것들이 시간이 지남에 따라 자연스럽게 호재로 다가오는 경우가 많았다. 그래서 오늘은 호재가 된 물건들에 대한 이야기를 해보려고 한다.
과거에 수원에 리모델링으로 한참 뜨거운 아파트 단지가 있었다. 사람들이 벌떼처럼 매수하려고 난리가 아니었었던 기억이 난다. 당연히 매매가는 올가 갔고 매물이 없는 상황이 나타났다. 당시에 나는 이 지역을 면밀히 보고 있었던 찰나에 그 물건이 리모델링으로 뜨거워지는 것을 보면서 주변 단지도 오르겠다는 생각으로 호재는 없지만 역에서 가까운 곳의 아파트를 매입했다. 호재가 있는 아파트가 가격을 견인했고 얼마 지나지 않아 이 분위기는 주변으로 번지게 되었다. 그리고 내가 매수한 아파트가 2.5배 이상 오르게 된다. 그리고 시장이 차가워졌다. 호재는 온데간데없이 사라졌다. 그 호재가 있던 물건의 시세는 급격히 추락했다. 반면에 내가 매수한 물건은 입지가 좋다는 이유로 상대적으로 덜떨어졌다. 지금은 매수한 금액 대비 2배 정도에 거래가 되고 있다.
다른 사례도 있다. 신분당선이 들어온다는 호재로 역 주변 아파트가 급등한 적이 있었다. 그런데 부동산이 침체되면서 호재 약발은 점점 떨어져갔다. 신분당선이 개통이 1년이 채 남지 않았는데 사람들은 부동산에 관심이 없었다. 나는 역세권에 호재가 전혀 없는 낡은 아파트를 매입했다. 그곳은 지하주차장도 없는 구축이었다. 내가 매입한 이유는 신분당선 초역세권, 초등학교를 품고 있는 아파트, 그리고 저렴하다는 이유였다. 그것이 전부였다. 그리고 매수 후 신분당선이 개통했는데도 부동산 분위기가 침체되다 보니 가격이 오를 기미가 보이지 않았다. 그런데 부동산이 상승 바람이 불면서 재건축 이슈가 불기 시작했다. 그리고 가격이 급등하기 시작했다. 그러더니 안전진단이 통과되었다면서 재건축 아파트로 지정되었다.
또 다른 사례로 비호재 투자는 흑석동 빌라 투자였다. 당시에 7구역이 개발을 하고 있었고 9구역이 한참 뜨거웠다. 개발로 뜨겁다 보니까 당연히 빌라 가격은 비쌌다. 나 또한 사고 싶은 마음이 강했지만 투자금이 너무나 많이 들어갔다. 나는 이런 뜨거운 호재가 반영된 지역의 물건은 쳐다볼 수 없어서 '꿩 대신 닭'이라는 심정으로 인근 빌라들을 조사했고 개발이 되지 않는 존치 관리구역 빌라를 경매로 낙찰받게 된다. 그리고 부동산에서는 왜 개발도 안되는 존치관리지역 물건을 매수했냐며 차라리 빨리 진행되는 9구역이나 3구역 물건을 매수했어야 한다며 아쉬워했다.
실제로 내가 매수한 물건은 노후도가 충족이 되지 않아서 조합 지정이 되지 않았었다. 내 물건은 매수 후 5년이 지난 뒤에 노후도가 충족되면서 조합 지정이 되었다. 그런데 서울시 신속 통합 재개발 1호로 지정되면서 굉장히 빠른 속도록 진행이 진행되었다. 현재 9구역과 함께 철거가 마무리 단계에 접어들었다.
당시에 나는 빌라를 2억에 매입을 했다. 당시에 엄청 빨리 진행될 것 같던 9구역 물건이 4.5억 정도 기억난다.
9구역이 당장 될 것 같았지만 호재 없이 산 빌라와 진행이 같이 진행되고 있다.
그 외에도 내가 투자한 물건들은 대부분이 호재를 보고 투자한 것이 아닌 것들이 호재가 생기는 것들이 많다. 그렇게 투자를 다수할 수 있었던 이유는 호재를 보고 투자를 하지 않고 저평가 즉 가치 투자를 했기 때문에 가능했다.
지금 분당에 선도지구라는 걸쭉한 호재로 가격이 들썩이고 있다. 즉 거품이 끼기 시작했다는 것이다. 지금 당장 실현될 것 같아 뜨거워지고 있지만 글쎄 지정되고 철거하고 새 아파트로 변신하기 까지는 적어도 10년이지 않을까 그렇다면 당장 호재가 있는 것을 무리하게 살지 아니면 10년 뒤에도 자연스럽게 호재가 생기는 것을 소액으로 살지 내 투자금을 감안해서 신중하게 접근할 시점이 아닌가 생각이 든다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
