사회 초년생들은 회사에 취직을 하고 월급을 받으면서 자연스럽게 저축이라는 것을 하면서 목돈을 만지게 된다. 그리고 고민을 하게 된다. 과연 이 돈을 어떻게 하면 크게 불릴 수 있을까? 그리고 가장 쉽게 시작할 수 있는 것이 아마도 주식일 것이다. 주식은 소액으로 얼마든지 가능할 수 있기 때문일 것이다.
반면에 부동산은 어떠한가? 단위 자체가 억 단위로 넘어가기 때문에 엄두를 내지 못하는 것이 어쩌면 자연스러운 현실이다. 실제로 회사 대리급 직원들에게 돈 좀 모았으면 부동산 투자를 하라고 권하면 다들 한결같이 아직 부동산 투자를 하기에는 돈이 턱없이 부족해요. 그래서 조금씩 주식은 하고 있어요 하는 다수의 답변을 확인할 수 있다.
글쎄 과거 나 또한 그들 시절에는 똑같은 생각을 했었다. 왠지 부동산 투자는 돈이 많아야 할 수 있을 것 같고 주식은 뭐 돈이 크게 들어가지 않으니까 할만하다고 생각한 적이 있었다. 그리고 부동산 투자는 내가 할 영역이 아니라고 해서 애써 외면했던 적도 있었다. 하지만 서점에 들러 흙 수저가 부동산 투자로 부자가 된 사람들의 성공담 서적을 읽으면서 내 생각이 틀렸을 수도 있을 것 같다는 생각을 하게 되었다.
실제로 공부를 하면서 소액으로도 얼마든지 투자가 가능하다는 것을 알게 되었다. 그 첫 번째 방법이 경매를 통한 경락잔금 대출을 이용한 투자였다. 당시에 경매로 낙찰받으면 대출이 7~80프로가 가능하니까 내 돈은 20프로 정도만 있으면 얼마든지 가능했다. 즉 2억의 빌라를 살 때 4천만 원이면 대출을 활용해서 얼마든지 매수가 가능했고 월세로 이자를 충당하면서 살 수 있었다.
몇몇 전문가, 고수 선배들은 낙찰을 시세보다 저렴하게 받아서 전세를 높게 받아서 내 돈이 들어가지 않고 오히려 돈이 생기는 구조가 있다는 것도 알게 되었다. 나 또한 그들의 성공담을 보면서 가능할 수 있지 않을까 막연한 꿈을 가지고 시작을 하게 된다. 하지만 막상 그들과 나와는 실력 차이가 있었다. 물건 보는 능력, 인테리어 하는 능력, 전세 세팅하는 능력, 부동산 사장님을 다루는 능력 등 그들과 그렇게 실력 차이가 나지 않다고 생각했지만 엄연한 실력 차이가 있었다.
그렇게 나는 5년을 좌충우돌하면서 부동산 투자를 했지만 이렇다 할 성과를 거두지 못했다. 설상가상으로 부동산 경기도 하락 국면이라 나 같은 초짜 투자자에게는 행운이 찾아오지 않았다. 하지만 분명한 것은 그 5년의 실패의 경험을 통해 성공하는 방법보다는 이렇게 하면 실패한다는 방법에 대해 확실히 알게 되었고 그렇다면 실패를 하지 않고 성공할 수 있는 방법이 무엇일까 고민을 했다.
나는 과감히 경매를 포기하고 급매를 사기로 결심했다.
당시에 5년 동안 부동산이 하락하면서 매매보다는 전세가가 높아지면서 전세를 끼고 매매를 하거나 인테리어를 해놓고 전세를 풀로 맞추면서 투자를 시작하게 된다.
그리고 3억짜리 아파트를 전세를 2.8억, 2.9억에 놓으면서 1~2천만 원 투자를 할 수 있었다. 나는 그렇게 다수의 아파트를 투자했고 지금은 두 배 이상 올랐고 전세도 상승하면서 투자금이 0원이 들어가고 오히려 투자금이 더 생기면서 추가적으로 투자를 할 수 있었다.
투자를 시작 할 즈음에 내가 친구 추천으로 삼성SDI 주식을 샀던 기억이 난다. 당시에 우량주로서 앞으로 성장이 예상돼서 1천만 원을 투자하고 묻어 두었다. 그런데 매수 후 3년이 지날 즈음에 반 토막이 났다. 그리고 5년이 되니 원금 회복을 했다. 그리고 7년 차에 30프로의 수익을 얻고 매도를 한다. 초기에 나는 135천 원에 매수를 해서 15만 원에 매도를 했던 기억이 난다. 그리고 상한가를 쳐서 80만 원까지 올랐다. 그리고 현재는 33만 원 때로 주저 않았다.
이 주식을 복기해 보면 만약에 안 팔고 그냥 가지고 있다가 80만 원 고점일 때 팔았다면 적어도 5배 즉 5천만 원을 벌었을 것이다. 만약 팔지 않고 현재까지 가지고 있었다면 2배 정도 수익이다. 즉 1천만 원으로 10년 동안 2천만 원을 번 것이 두 배 장사를 했으니 나쁘지는 않아 보인다.
그렇다면 1천만 원으로 부동산을 샀다면 어떻게 됐을까? 서두에 언급했듯이 3억 아파트를 전세로 2.9억에 세팅을 했다. 물론 취등록세 1.1프로, 인테리어 5백만 원이 추가로 들어갔다. 그럼 얼추 2천만 원이 들어갔다. 그리고 5년이 지나서 두 배가 된다. 즉 6억이 됐다. 그럼 2천만 원으로 3억을 벌게 된다. 그 중간에 전세가 4억으로 상승한다. 그럼 내 수중에 1.1억이 생긴다. 그리고 나는 이 돈을 다른 곳에 투자를 하게 된다. 그렇게 무한으로 투자를 늘려나갈 수 있다.
만약 그렇게 볼륨을 늘려나가지 않고 매도를 하게 되면 45프로 일반 과세 세금을 내고 나면 거의 2억 원가량의 수익을 만들 수 있다. 약 2천만 원의 수익으로 2억을 만들었으니 20배의 수익을 만든 것이다.
이렇게 주식과 부동산의 수익 차이가 나는 이유가 무엇일까? 그것은 바로 레버리지의 힘이다. 즉 은행에서 대출을 끼고 매수를 하든 아니면 전세를 끼고 사든 어쨌든 레버리지를 활용해서 투자를 했기 때문에 투자 볼륨 자체가 커졌기에 가능한 것이다. 실제로 매매가는 두 배 밖에 오르지 않았지만 레버리지를 활용한 결과로 투자 대비 수익률로만 따지자면 20배의 수익을 얻게 되는 것이다.
물론 주식도 레버리지 즉 주식을 담보로 대출을 활용해 볼륨을 키우면서 투자를 확대할 수 있다. 하지만 기업이라는 것은 흥망성쇠가 다양하다. 한때 영원히 잘 나갈 것 같은 기업이 망하는 경우가 허다하기 때문에 영원히 잘 될 것이라는 확신으로 레버리지를 활용해서 투자하기에는 무리가 있다.
반면에 부동산은 어떠한가? 자본주의의 성장은 인플레이션이 되어야 성장한다. 즉 성장할수록 물가는 올라가고 돈의 가치는 떨어지게 되어 있다. 반면에 한정된 자산, 부동산은 상승하게 되어 있다. (물론 좋은 입지를 선정한다는 조건이다. 일반적으로 서울, 수도권이 이에 해당된다.)
물론 이런 소액으로 들어가는 투자 물건을 찾는 것은 쉬운 일이 아니다. 그만큼 시간과 노력이 필요하다. 혹자는 소액 물건으로 투자하는 시대는 과거에나 가능하고 지금은 그런 물건은 없다는 사람들이 있다. 그런데 나는 이런 이야기를 내가 부동산 투자를 할 때도 했던 기억이 나고 그 뒤에도 많은 사람들이 한결같이 했던 기억이 난다. 글쎄 그런 물건을 찾는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 찾다 보면 또 얼마든지 찾을 수 있다.
정답을 시도해 보지 않고 단정 짓지 마라. 쉽지는 않다. 하지만 분명히 있다.
나는 그런 물건을 찾기 위해 5년 동안 헤맸다.
5년이면 너무 길다고 생각하는가? 글쎄 5년을 투자해서 그런 물건을 찾을 수 있는 투자 안목이 생기고 부자가 될 수 있다면 나는 앞으로 10년도 더 견딜 수 있지 않을까?
생각보다 5년은 금방 간다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
