전세가 갑자기 이렇게 폭락한 이유
안녕하세요 다방입니다. 오늘은 전세 이야기를 해보고자 합니다. 요즘 집값이 떨어지는 것과 연장선으로 전세가격 폭락도 큰 이슈거리인데요.
며칠전 독자로부터 전화를 받았습니다. 집이 8개월째 안나가고 있어서 미치겠다라는 내용이었습니다. 20년간 그 집에 세를 놨는데 이렇게 세입자를 못 찾은 적은 처음이라고 합니다. 불과 1년 전만 하더라도 ‘전세가 없다’, ‘사상 최고 전세가격’ 이런 분위기였는데요. 도대체 그 많은 세입자들은 어디로 간 것 일까요?
세입자들은 다 어디로 간 걸까?
갑작스러운 전세 폭락에 사람들은 어리둥절합니다. 불과 1년 전만해도 매물을 설명할 때 ‘귀한전세’라는 표현이 많았었기 때문입니다. 심지어 가격도 높았죠. 물론 그때는 전세대출 금리가 2~3%대였고 지금은 6~7%대입니다. 금리가 2배로 오르니 당연히 전세대출 부담도 2배로 뛰겠죠? 이것이 사람들이 전세보증금을 줄여서 더 좁거나 낡은 집으로 이사를 가든지, 월세로 바꾸는 이유입니다. 그러다 보니 전세매물은 쌓일 수 밖에 없는 것이죠.
작년과 재작년 전세가격이 말도 안되게 거품이었다
또 다른 이유도 있습니다. 작년과 재작년은 사상 초유의 저금리시대였습니다. 그러한 상황 속에서 시행된 임대차3법이 오히려 전세가격을 왜곡시키고 엄청난 거품을 발생시켰다는 주장입니다.
책 ‘부동산을 공부할 결심’에서 저자는 1~2년전 역대급 전세 폭등은 임대차법으로 인한 가격왜곡으로 현재 심각한 부작용을 일으키고 있다고 분석합니다. “10여년간 거의 변함이 없던 월세시세는 ‘임대차2법’ 이후 계약갱신가격과 신규가격간의 양극화가 심화되면서 통계가 완전히 틀어져버려 연속적인 시계열 분석이 어렵게 되었습니다. 그러나 법 시행 이후에는 실거래가가 양극단에 분포하여 평균값 중앙값이 의미가 없는 지경에 이릅니다.”
임대차법이 어떻게 전세 폭등을 유발했을까요? 이 부분을 상세히 읽어보시면 이해가 탁 됩니다. 형님아파트에 신규 세입자가 되길 희망하는 수요는 매년 50가구로 일정합니다. 형님아파트의 매년 만기도래하는 임대물량은 100가구인데, 그 중에서 40가구는 다른 데로 이사하여 통상 60가구만 재계약을 한다면 임대물량 경쟁률은 50대 40입니다.
지금까지 형님아파트에서 매년 40여가구는 다른 집으로 이사를 했었지만, 이제는 전세보증금을 5%만 올리면 되는 갱신계약청구권을 행사하고 2년을 더 거주하는 게 임차부담을 낮추는 것이 된 것입니다. 법 시행 이후 형님아파트에서 연간 만기도래하는 전세 100가구중 이사하는 가구는 10가구에 불과하고 나머지 90가구가 계약갱신청구권을 사용하게 됩니다. 공급물량이 갑자기 10가구로 줄어버려서 급격한 공급부족에 신규 임대료는 폭등하게 됩니다.
전세가가 하향안정된 여건(금리인상 및 입주물량 확대)이었더라면 임대차2법의 부작용이 덜했을텐데 하필이면 금리가 급격히 낮고 전세가도 크게 오를만한 시점에 이 법이 시행돼서 가격이 왜곡됐다는 설명입니다. 또한 2021년 6월부터 반포주공 1단지 조합원 이주가 개시되면서 최상급지의 대규모 멸실과 풍부한 이주비 지원을 등에 업은 신규수요가 고가아파트의 전월세 가격을 더욱 끌어올려 전세가를 폭등하는데 일조했다는 것입니다. 저자는 지금은 이러한 폭등 요인이 다 사라지고 오히려 전세가가 더 큰 폭으로 하락할 것이라고 전망합니다.
여러분의 생각은 어떠신가요?
예전에 금리가 올라도 부동산 가격이 떨어지지 않았다는 주장은 금리가 천천히 상승하던 시절의 이야기일 것입니다. 단기간에 빠르게 상승하는 금리 앞에서는 자산이 상승할 수 없겠죠. 전세가격은 실사용가치이자 부동산 하락을 지지해주는 방어선인데요. 전세가격 폭락으로 인해 당분간 부동산 시장의 찬바람은 계속 불 전망입니다.
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